中国房地产业存在的问题分析

中国房地产业—存在的问题分析摘要我国房地产业在近年获得了快速发展，目前已成为我国国民经济的一个支柱产业，对我国经济的发展，及其居民居住环境、居住条件的改善起到了积极作用，但我国房地产业的也出现了一些有待解决的问题。资料三改•“三改”，即改变计划经济体制下的福利性体制，从住房建设投资由国家、单位统包的体制改为国家、单位、个人三者合理负担的体制；从国家、单位建房、分房和维修、管理住房的体制改为社会化、专业化运行体制；从住房实物福利分配方式改为以按劳分配的货币工资分配为主的方式。四建•“四建”，即建立与社会主义市场经济体制相适应的新住房制度，包括建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度；发展住房金融、保险，建立政策性、商业性并存的住房信贷体系；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。目录中国房地产市场的宏观背景我国房地产市场的问题分析讨论中国房地产市场的宏观背景•次贷危机的蔓延•我国宏观经济发展趋势•房地产业的市场化进程我国房地产市场的问题分析•房地产投资规模过大2005年，我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2006年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2007年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2008年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2009年以来，房地产投资增速逐月回升，1~6月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。商品房价格上涨过快•2000年以来，我国房价涨多跌少已是不争事实。一方面，房价往往涨幅大跌幅小，另一方面，房价上涨的持续时间往往较长而下跌的持续时间往往较短，除了2008年受国际金融危机和国内经济下滑影响而导致房价出现短暂、小幅下跌之外，进入新世纪以来，我国房价基本呈较快上涨之势。部分城市如北京、上海、深圳、杭州、厦门等房价涨幅明显偏大，2001-2009年间其商品住宅均价年均增幅分别为14%、16%、13%、19%、17%，明显高于当地居民可支配收入增长，2009年上述城市房价收入比均超过10倍，北京、上海、深圳甚至超过了13倍，高房价问题凸显。房价上涨过快的原因：1.土地价格的上涨2.建筑材料价格上涨3.新建商品房品质的提升4.市场供应结构的变化5.投资和投机性购房力量拉动6.国家土地供应和金融机构信贷趋紧7.房地产产品特定的差别性8.产业中各方的期待，炒作和有意抬升9.土地的有限性和房地产的自然增值性10.劳动力价格的上涨商品性与保障性的碰撞：中低收入者住房问题是影响房地产市场健康发展的一大问题。建设部发布的最新统计数字显示，我国城镇人均住宅建筑面积从2002年底的22.8平方米增加到2007年底的约28平方米，城镇居民住房自有率达到83％。但同时，全国城镇人均住房建筑面积低于10平方米的低收入家庭还有约1000万户，截至2007年10月底累计解决了68.1万户，不到总数的7％。商品房结构不合理:•房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素•住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%~35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。我国房地产法律存在的问题•立法层次结构不清•立法层次低，法规、规章居多。•立法标准不统一•房地产立法缺乏保护生态环境和资源可持续利用的内容•法律体系有待健全•从立法技术上看，我国房地产•立法质量不高我国房地产税收制度的问题1.在房地产的开发、保有和转让三个环节，税种的设置不均衡.2.收费项目多，税费体系不完善，存在混乱现象。3.房地产的税收政策导向性不强。我国房地产市场存在的其他问题1.市场秩序比较混乱2.对住房的保障功能重视不够3.现行城镇住房保障制度也存在一定问题（公积金：惠及面十分有限；经济适用房：购买主体范围偏大；廉租房：制度重视不足，覆盖面小。）……讨论：最近有报道指出：北京，天津，南京，伤害，广州等城市近几周楼市成交量在一步步上涨，专家表示，近期楼市成交量的回升，并不能看做是市场真正的回暖，而是一年多来积压的刚性需求出现释放。你们认为这是真正的回暖还是一个假象？谢谢您的欣赏