中国房地产业的发展历程

中国房地产业的发展历程•中国的房地产发展的历程大致有三个阶段:1998年到了我国房地产发展最早的地方---海南。当时，我国房地产还是一个年轻的房地产，自从1990年国务院55号令对土地交易的法律成人开始，标志着我国的房地产商品化的开始，到目前为止，已经有16年的发展历史了。•这16年来，我国房地产大体经历了三个阶段。第二阶段第三阶段第一阶段•1990至1996年为一个阶段，这是的消费者对产品的要求不高，还仅仅只是提供一个居所，对劣质产品、市场需求不是太看重，但市场在起步，总的来说是卖方市场。•第二个阶段是从1996年到2000年，这是，中国房地产整个行业的文化和产业，有思想的产品才出现，房地产作为一个产业才真正产生。•第三阶段是在2000年以后，整个中国的房地产快速发展，这是不仅要有理念，还要有文化，还要讲产品，它要求企业更有实力，更要把物质和精神做的更扎实，资源更加整合。房地产企业的盈利模式，具体而言，根据房地产整个项目生命周期（论证项目、項目定位、规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物业管理）七大环节，专业化房企的盈利模式大致可以分为六大类。盈利模式之一投资经营模式（资本溢价能力）土地开发地产经营模式（政府公关能力）房产开发开发经营模式（项目运作能力）盈利模式之二盈利模式之三房地产业进入第三阶段之后，迅速发展起来。因此，住宅的开发，销售等变得空前火热。并导致了一系列的“房奴”，“房姐”，“房叔”等热词出现。3835.44862.76032.37955.710375.7175762082629889.125068.244355.252721.259119.164456814287629218637.122411.926808.333717.638231.65548661827773556597094755104765109946111300130551120649205821702250235927143167336738643800468150325377579162376323020000400006000080000100000120000140000200020012002200320042005200620072008200920102011201220132014商品房销售额（亿元）商品房销售面积（万平方米）平均单价（元/平米）住宅销售额等趋势图各年份对比情况•从上图中，年度商品房销售单价是一个国内平均数，各地数据则存在很大差距，尤其是一线城市与三四线城市之间。1987年全国商品房平均单价仅408元/㎡，到了2014年则达到6323元/㎡。计算定基房价指数1987年开始，基数为100，2014年已经是1549.8，28年上涨14.498倍，平均每年上涨10.28%。2000~2014年，这15年上涨仅2.08倍。•我们可以看到进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，使得销售面积和销售价格在这种大的风潮之下，一直居高不下。于是人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛他们就认定一旦进入房地产资产就可以翻倍。•然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大，而产生房地产的泡沫和急速膨胀是由多方面的原因共同造成的。因此，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。全国房地产开发投资增速与固定资产投资（不含农户）的对比13.212.512.411.910.510.48.56.05.14.64.33.519.617.617.316.516.115.915.815.713.913.51211.411.210.916.819.814.111.405101520252013年1-12月2014年1-3月2014年1-6月2014年1-8月2014年1-92014年1-102014年1-11月2014年1-12月2015年1-2月2015年1-3月2015年1-4月2015年1-5月2015年1-6月2015年1-7月2015年1-8月房地产开发投资固定资产投资（不含农户）•所以从近几年开始，房地产的开发投资的增速一直处于增增减减的状态。虽然从2013年开始，房地产开发投资和固定资产投资的增速有所减缓，但是房地产的投资依然在固定资产中占有很大的比率。年份房地产开发投资（亿元）固定资产投资（亿元）比例（%）20138601343652819.720149503651276118.5城镇居民人均居住面积05101520253035402000200120022003200420052006200720082009201020112012城市居民人均居住面积农村居民人均居住面积列3百城房价指数1025810347104421055410685107851083310901109601100211013109781092410835107711067210629105891054210564105391052310522105691062810685107879800100001020010400106001080011000112002013.62013.82013.102013.122014.22014.42014.62014.82014.102014.122015.22015.42015.62015.8房价指数列2列3•在今年一系列宽松政策的影响下，楼市持续呈现回暖状态，百城价格指数环比涨幅扩大，并推动同比止跌转涨。房市百态之一---楼脆脆2009年6月27日清晨5时30分左右，上海闵行区莲花南路、罗阳路口西侧“莲花河畔景苑”小区内。上海楼脆脆倒塌一栋在建的13层住宅楼全部倒塌，官方以两次堆土施工为原由，遭网友抨击，故得此称号。房市百态之二---楼薄薄浙江省桐乡市某地房地产开发商所建楼盘的楼板厚度明显低于国务院颁布《建筑工程质量管理办法》的规定标准、造成业主普遍担心，如此超薄的楼板被业主戏称为“楼薄薄”。房地产业面临的问题（一）1.地价过高，房价持续上涨2010年7月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%。7月份，新建住宅销售价格同比上涨12.9%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨14.4%，其中普通住宅销售价格上涨13.9%，高档住宅销售价格上涨16.4%。由此可以发现房屋的售价和新建商品房的售价逐渐上涨。房价过高会影响国家的经济持续稳定的增长，同时也使购房者承受过多的按揭贷款。房地产业面临的问题（二）2、房地产市场供求性结构失衡房地产供求的结构性矛盾突出，楼市出现“短缺与过剩”并存的怪现象，对一般中低消费者相适应的住房供不应求,而对于高端消费者的高端性住宅却供过于求。高端商品房空置率居高不下，但低端商品房需求潜力巨大但是有效供应不足,市场秩序处在混乱的状态。再者是房地产交易过程中的信息不对称现象。主要表现为房地产开发商和销售代理商掌握着房产品的大量实质性信息，而他们只向消费者公布一定量的信息，消费者在这方面处于信息劣势的地位。房地产业面临的问题（三）3、土地市场的不规范行为。土地增殖税、评估费、招拍挂中介费等各项税费都存在很大的自由裁定空间，没有一个统一的标准。还有“招拍挂”大多数都变成政府与开发商约定俗成开发商的工具。官商勾结征地、拆迁、避税，使得市场出现一大批不规范的行为。4、发展水平存在地区差异城镇居民居住水平和房地产规模与发展速度存在地区差异。因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。房地产业面临的问题（四）房地产业面临的问题（五）5、房产成交开始萎缩，房屋空置率上升。“新国十条”出台后，购房者因考虑到炒房者会大副减少、国家是否会进一步出台更为严厉的抑制房价政策及部分楼盘开始略有降价等因素而对于是否购房大多持观望情绪，因此房市成交量大幅萎缩。确保我国房地产业发展的对策1.政府应采取有效措施严厉打击房地产投机、哄抬房价等扰乱房地产市场秩序的行为。目前很多国内外投资者尤其是专门的炒房团，利用我国房地产发展迅速缺少相应监管措施而从事倒买倒卖房地产生意，从而获取暴利。2、建立健全规范房地产市场的各项法律法规，积极履行政府监管职能。逐渐形成一个成熟稳定的房地产市场我国的房地产市场发展时间较短，同时我国地广人多、情况复杂，因此房地产市场尚处于一个不成熟、不规范、不稳定时期。3.进一步加大保障性住房的建设，严审保障性住房申请者的资料，使房地产供需结构趋于平衡。我国人口众多，而且收入水平较低，然而房价却涨的飞快，同时我国大部分人群属于中低收入者，高档的别墅、洋房远远超出他们的承受能力，因此加快保障性住房建设便显的尤为重要。