中国房地产企业土地增值税的税收筹

房地产企业土地增值税的税收筹划I前言对房地产开发企业来说，开发的房地产是他们的商品，而将开发的房地产销售出去而获利是他们的目的。无论开发的房地产增值率有多高，只有将其销售出去才能获利；如果房地产产品开发完毕后空置率过高，那么房地产的增值就是潜在的。由于房地产开发企业借贷资金的压力或预售房的存在，一旦房地产市价拉高到一定程度，尽管企业本身也希望降价多销，但由于预售房的循环性，一旦降价必然带来预售房的退款，而房地产的预售款可能已投入到开发成本中，所以楼价拉高后往往难以人为下调。如果房地产建成后长期闲置，则借款利息、物业管理费用和其他费用等会形成新的损失。因此，正确确定房地产的档次、价位，对于房地产开发企业的获利能力和盈利水平起着重大作用。而土地增值税筹划的内容恰恰是从整体上统筹各个项目的售价和成本，为企业制定整体税收负担最轻的方案。也就是说，我们可以通过对房地产企业土地增值税的筹划来事先确定项目的售价和成本的范围，从而使企业得到整体税负最轻、市场效益最好的方案，同时也有利于企业实现价值最大化的目标，这就是本文的写作目的。房地产企业土地增值税的税收筹划II摘要本文以土地增值税的税收筹划在我国房地产企业中的重要性为出发点，从合理应用税收筹划可为企业带来的税收减免入手。通过大量实例，对土地增值税的税收筹划点及筹划方法进行了分析，并介绍了如何比较衡量各筹划方案为企业带来的实际收益。本文在参考了大量中英文文献的基础上，对税收筹划的概念、我国房地产土地增值税的税收的现状及如何在房地产开发经营中对土地增值税进行筹划等几个方面进行介绍，并针对其中某些方面提出了应注意的问题及相应的改进措施。在我国顺利地加入WTO，企业间竞争日益激烈这样一个经济背景下，本文力求能有效地筹划我国房地产企业的土地增值税，使企业发展顺应国家的经济导向，达到减少税负实现企业价值最大化的目标。关键字：房地产；土地增值税；税收筹划房地产企业土地增值税的税收筹划III目录前言........................................................................................................................I1税收筹划的基本理论........................................................................................11.1房地产土地增值税筹划产生的原因..........................................................11.1.1房地产土地增值税筹划产生的内因....................................................11.1.2房地产土地增值税筹划产生的外因....................................................21.1.3税法本身客观上存在筹划的空间........................................................21.2税收筹划的概念及特点..............................................................................31.2.1税收筹划的概念....................................................................................31.2.2税收筹划的特点....................................................................................31.2.3与税收筹划相关的几个概念及其区别................................................41.3税收筹划的目标和意义..............................................................................52房地产企业土地增值税的筹划时机及其与其他税种的关系.......................52.1房地产企业的开发经营流程及土地增值税的筹划时机.........................52.2房地产企业土地增值税与其他税种的相互关系......................................73土地增值税的税收筹划....................................................................................83.1土地增值税的征管法规..............................................................................83.2土地增值税的税收筹划点..........................................................................83.3在企业运营中土地增值税的筹划方法......................................................93.3.1控制增值分水岭....................................................................................93.3.2股权转让法..........................................................................................13房地产企业土地增值税的税收筹划IV3.3.3合作建房筹划法..................................................................................143.4土地增值税核算方法的筹划....................................................................153.4.1不同项目分别核算..............................................................................153.4.2代收费用计入售价..............................................................................174土地增值税筹划的建议………………………….............................………174.1明确房地产土地增值税筹划的最终目标................................................184.2税收筹划应注意的问题............................................................................18致谢.....................................................................................................................19附录一:房地产企业税收一览表...................................................................20附录二：土地增值税的计税范围和可扣除项目............................................21附录三：土地增值税的计算方法....................................................................22参考文献.............................................................................................................22房地产企业土地增值税的税收筹划11税收筹划的基本理论1.1房地产土地增值税筹划产生的原因1.1.1房地产土地增值税筹划产生的内因本年3月房地产的资金来源分类指数①为103.5，比2月份上升1.83点，比去年同月上升2.22点。一季度，全国房地产开发企业到位资金5640亿元，同比增长24.8%。其中，国内贷款1456亿元，增长48.5%；企业自筹资金2025亿元，增长30.3%。②从上述数据显示，随着我国近年来经济形式造好，银行放贷门槛下调，股市节节上升，我国房地产业也不断走旺，但是在地价不停飙升的背后我国的住房空置率也持续走高，截止到3月底，全国商品房空置面积为1.23亿平方米，同比增长23.8%。其中，空置商品住宅6983万平方米，增长19.7%。③正如前言所说，无论房地产的增值率有多高，若房地产完工后不能销售出去，那利润只是潜在的。所以，对项目的售价和成本应事先进行通盘的筹划和预算，有管理地开展开发经营工作，制定有企业特色的土地增值税筹划方案，使企业在竞争中稳步发展。另外，在现今投资主体多元化的情况下，当经营者与所有者合而为一时，经营者就不再仅仅是领取薪金的雇员，而且还是以获取投资回报为目的的投资者。他们不仅考虑如何实现企业的利润最大化，而且还要考虑自己所得的最大化。既然对企业来说任何税收支出都意味着企业利益的减少，①房地产开发景气指数是反映房地产业发展景气状况的综合指数。它是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，从房地产业发展必须同时具备的土地、资金和市场需求三个基本条件出发，选择房地产开发投资、资金来源、土地出让收入、完成土地开发面积、空置面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售价格这8个具有代表性的统计指标进行分类指数测算，然后进行加权平均得到的总体指数，并以1994年12月为基期对比计算出用百分制表示的指数体系。资金来源分类指数就是其中一个指数。②数据来自中华人民共和国国家统计局网站，③数据来自《中国统计年鉴（2005）》，中国统计出版社，2005年版房地产企业土地增值税的税收筹划2那么无论投资者还是经营者都千方百计地减少税收支出，由于偷逃税款的风险太大，可能会得不偿失，所以通过合法的手段减轻企业的税收负担就成为企业的追求，企业营利的性质，促使企业开展税收筹划活动。1.1.2房地产土地增值税筹划产生的外因经过1994年的税制改革，我国房地产税收体系在税种的设置、税目税率的调整、内外税制的统一方面逐渐完善起来，但由于现行的各种房地产税收是在经济体制改革过程中陆续设置的，缺乏明确的总体设计思路，因此，尽管从表面上看税收体系较为全面，实际上却存在着结构不合理、税种设置重复，内、外资房地产企业税收政策不统一、配套措施不完善等诸多方面的问题。①据调查，目前各城市在房地产开发经营中涉及的各项税收项目有60～180多项，其中税仅有12种左右。从国内外房地产行业的税费负担来看，国内房地产企业的整体税费负担为35%，而国外只有28%。②另外，在国外房地产行业的税收主要着重于不动产的保有，而国内税收却着重于不动产的转移，一定程度上限制了我国房地产行业的发展。同时，由于我国的土地增值税采取四级累进税率的方法计算，使国内的房地产企业必须以巨大的税款为代价来实现不动产的销售。因此，随着国内外市场的接轨、经济的市场化、国外税收筹划观念的传播和“节税”