回迁安置房项目分析

回迁安置房项目分析前期策划设计01020304回迁安置房与一般商品房的差异回迁安置房项目中老百姓的目标和需求回迁安置房特点突出表现开发商应注重采取措施化解风险05060708回迁安置房户型设计补偿款问题设计中其他注意事项必要的关怀与尊重01回迁安置房与一般商品房的差异对比分析回迁安置房与一般商品房的差异对比分析拆迁安置房一般商品房客户人群定向非定向土地性质一般为划拨出让产权归属房屋所有权房屋所有权和土地使用权二手房限制N年后可上市交易无限制户型限制有限制无限制房屋销售合约房现房/期房施工要求较高一般外立面装饰中低端中端/中高端/高端套内装修简装毛坯/简装户型均好性一致均好定位多样小区内区位较差较好小区环境中低端中端/中高端/高端车位配比最低标准一般标准/较高标准物业价格较低较高物业管理较差较好小区配套较差较好拆迁安置房与一般商品房的区别02回迁安置房项目中老百姓的目标和需求在拆迁中使自己利益最大化户型要舒适合理回迁安置房项目中老百姓的目标和需求在拆迁中使自己利益最大化获得更多舒适，合理的使用面积，并特别注重其中的公平一致性。补偿款必要的关怀和尊重拆迁中使自己利益最大化回迁安置房项目中老百姓的目标和需求户型要舒适合理回迁安置房特点突出表现开发建设时间明确约束目标开发户型有严格的约定品质及配套要求更高入住时间具有批量、集中的特点销售资金更加难以保证03回迁安置房特点突出表现开发建设时间明确约束目标相对而言，普通商品房开发的销售及交房时间，开发商有更多自我计划权。拆迁安置等保障性住房却有更严格的外部制约性。由于此类开发，相当部分在拆迁原址建安置房回迁安置，原址从开始拆迁到净地，加土地上市交易时间，通常在8个月至一年左右，留给开发商开发时间其实十分有限。一旦因交房时间延期，将导致较为严重的违约后果及社会问题，如群众大规模集中上访、按原腾仓费2倍补偿，当延期一年以上交付时，延期安置补偿就高达所开发拆迁安置房政府回购价的约十分之一到二十分之一。无论是拆迁定建安置房，还是廉租房、经适房，都有严格的面积标准及楼型、房型标准，开发商不可随意变更。一般而言，各地拆迁管理部门均要求，拆迁定建房面积、楼型、房型在拆迁前均需向被拆迁人公示并供其选择，政府及相关业主单位再根据预测结果或实际被拆迁户选择结果确定某种户型建设套数，具有很强的预先设计条件的约束性，一旦变更，将存在被拆迁人合同选择房型与供应房型套数户型不匹配的严重问题。因此，此类房屋开发在设计时存在既要用足规划容积率指标，又要满足预定户型套数要求的，所谓“拼户型”的难题。开发户型有严格的约定，具有一定设计难度对未从事过此类房屋开发的开发商而言，往往主观上会认为此类开发项目的品质要求并不高，其实不然。尽管此类住房的外部装饰铺装，外立面效果可能不十分追求品质，但内部品质要求往往更高。一方面，此类住房开发项目在执行一般当地商品房开发标准的同时，会增加特殊要求，如通常的普通商品房开发可以是不带内部门、窗，不配灶台、便池的所谓“裸房”，待客户装修时自行安装，而拆迁安置等保障性住房，各地往往规定应该配套齐全，但这些部位，正是房屋开发中质量瑕疵出现频率最高的部位。另一方面，此类住房的入住对象往往具有利益相关性，如入住人原先可能都来自同一拆迁区域甚至同在一个村民小组或工作单位，任何一套住房中出现的问题，会迅速引起所有入伙人的注意和知悉，被人为扩大化。此外，房屋的配件、饰件也应一致，不宜多品种混杂，以防引起入伙人对房屋品质差异产生的歧义。品质及配套要求更高回迁安置房特点突出表现入住时间具有批量、集中的特点此类住房，往往存在在某一指定时间内集中批量交付的问题，对前期物管单位的素质要求很高，项目运营商、开发商、物管企业、建设施工单位，甚至连同地方政府部门之间，都要高度协调、高效运作、及时、高效、灵活的处理相关突发问题，不得发生发错钥匙、结错款项等严重差错。在中国内地从事房地产开发，最大风险来自于政策层面和政府，这种风险在此类房屋开发中往往更加突出，因为开发商拿地时面对的是市场，售房时面对的是政府。透支地方财力搞城市建设是中国内地各级地方政府普遍存在的现象。此间最大的风险在于，房屋交付时开发商已完成所有工作和投资，门口集中着大量要拿房入住的普通居民，地方政府或地方政府投融资平台的资金还迟迟不能提供到位。其次，后期物业费收取也有一定风险，因为入住人群历史上往往居住在无物管的住宅内，短期内难以形成配合物管工作的理念。销售资金更加难于保证04开发商应注重采取措施化解风险与政府多沟通提前介入，早做项目跟踪及调研明确安置房回购的资金保障渠道约定待开发项目户型及桃树的提供时间及净地时间注重品质一致性注重公共建筑设的位置布局选择有当地安置房物管经验的物管公司介入注重信息公开注重建设进度与安置计划的对接勇于承担自身责任，顾全大局地方政府的此类项目，一般在项目确立后即开始寻求“托盘”单位（即确保参与举牌拿地开发商），此时介入，对项目的真实情况了解更准，掌握更透，也能同时享受到更优惠的土地价格，压缩项目前期时间，提早开展规划设计工作，使拿地后的实际有效工作时间得以保证。开发商应注重采取措施化解风险与政府多沟通不能以简单的商品房市场调研模式作为主要决策依据。一是对地方政府或项目运营商（地方政府投融资平台）支付信誉有充分了解，二是对回迁入住人群对象有所了解，选择回迁或入住人群素质较高项目介入，三是对实际回迁交付时间有准确掌握，四是对当地政府对类似项目的运作模式有充分了解，包括规费税的收取标准及减免退缴标准及审批方式，类似项目开发商的运作困难，同类型目物业费收取标准及方法等。提前介入，早作项目跟踪及调研一是选择有信誉的政府投融资平台介入，明确回购资金不能准时到位的处理条款及方案，二是争取明确资金不能按时到位的补救措施，如以本公司其他开发项目土地出让金、规费抵补，或以地方政府已完成农转用的待开发土地作担保及抵补等。明确政府安置房回购的资金保障渠道为最终延期交付开发房屋的责任承担做好准备。对净地交付时间、户型套数明确时间，一方面开发商要明确告知土地出让方（一般为地方国土部门），并书面明确责任，另一方面，一旦地方上正式交付净地或回复户型套数时，要有书面交接备忘录。约定待开发项目户型及桃树的提供时间及净地时间例如门窗型材厂家、公共部位瓷砖品质甚至色彩，尽可能在一个项目中保持统一，不宜随便变更。注意品质一致性这对以当地类似项目处理本项目中存在的问题，化解集中安置矛盾具有非常大的帮助，对入伙人也有很大说服力。同时物管企业要有短期内集中较多人员参与物管接管、帮助开展集中批量安置工作的人力、物力和财力。开发商应注重采取措施化解风险注重公共建筑设的位置布局对易造成对具体位置的房屋品质可能产生影响的公共建筑设施，如垃圾集中站、配电房、绿化、地下车库进出口等可能对某一具体位置房屋居住质量产生影响的项目，合理、均匀布局，不宜集中，避免由于过度集中导致某幢或某一区域居住质量明显受到影响的情况，造成被安置户集体拒绝回迁入户的事件，其中，自行车库与住房套数的匹配情况尤其重要。选择有当地安置房物管经验的物管公司介入将施工进度、施工单位、开发项目效果图等尽早公开公示，实现项目实际情况的信息公开化，产生先入为主、让被安置人尽早接受和认可方案的效果，同时也利于项目设计工作的改进。注重信息公开一个保障性住房楼盘，往往须集中安置若干个不同时期到期的安置项目，而每个项目对都有对具体户型套数的需求计划，要尽可能避免楼盘开发总量进度完成很好，但已完工交付的户型套数与到期安置所需的户型套数不符的现象，防止出现开发项目所建各类户型总套数与安置的各类户型总套数相匹配，而每期完工交房的户型套数与到期安置所需户型套数不匹配情况，既可节约开发商资金占用，又可保证安置计划的顺利实施。注重建设进度与安置计划的对接对由于自身质量瑕疵造成的矛盾，必须有专人负责跟踪处理，在最短时间内解决，不掩盖，不扩大，将矛盾努力消灭在萌芽状态，以诚恳的态度取得对方谅解，避免因小失大，影响全局。这不仅是此类房屋开发中要高度重视的问题，也是一个成熟合格的开发企业必须做到的。勇于承担自身责任，顾全大局05回迁安置房户型设计户型设计的一致性与均好性公摊面积的合理性户型设计的细节考虑户户阳台户型的一致性和均好性，同一种户型一定要完全一致，保证每户有效日照时间；（不同于商品房的重要一点，商品房为了面对不同客户群，获得跟多的市场空间，需要提供多个层次的产品。但回迁安置房一定规避这一点，这是使村民顺利选房签约的基本条件。）回迁安置房户型设计户型设计的一致性与均好性公摊面积在合理范围内尽量减少。回迁安置房户型设计公摊面积的合理性公摊面积较小公摊面积较大户型细节要考虑周到，便于住户使用方便；回迁安置房户型设计户型设计的细节考虑每户应设置阳台，以尊重村民以前的生活习惯。回迁安置房户型设计户户阳台阳台示意06补偿款问题销售与现房面积一致售楼书编制需谨慎公摊面积需沟通销售时所展示的户型和面积要与现房一致，面积不可相差太多（3%以内）；（因销售签约时的户型还在方案阶段，和最终的施工图户型必然存在差异，所以控制好这个面积的差异，就是这个拆迁工作的关键）补偿款问题销售与现房面积一致售楼书编制要谨慎，它是村民手中的唯一凭证，尽量避免敏感问题；（从我司以往经验看，楼书一直都是村民和政府矛盾的导火索）补偿款问题售楼书编制需谨慎关于公摊面积要在签订合约时，耐心和村民解释清楚，以免收房时产生更大麻烦。补偿款问题公摊面积需沟通07必要的关怀与尊重回迁项目的交通便利性完善的小区配套小区与户型的无障碍设计优美的小区环境必要的关怀与尊重记得住乡愁：对于这些即将离开自己世代生活家园的民众，作为设计师我们应更多的倾听他们的心愿，为他们打造一个充满人文关怀的精神家园。必要的关怀与尊重看得见美好未来：全方位替民众考虑，为他们创造一个遵循自然生态法则，充满情趣而舒适便捷的生活空间。必要的关怀与尊重回迁项目的交通便利性天安门5thRingRoad4thRingRoad3thRingRoad2thRingRoad艺术创意CBD学院南路62号院科研楼项目五环线项目规划东坝路规划东八间房路现状铁路地铁14号线将台路骆房营路项目用地位于北京市朝阳区东部，结合规划道路，居民们进城具有非常便捷的交通。必要的关怀与尊重完善的小区配套居民行为的主要需求“动态”流线需求自行车流线安全、便捷快速入户流线安全、便捷慢跑道流线安全、趣味性其他（收邮件、倒垃圾等）“静态”休息活动需求儿童活动场地风、光、安全、趣味性老人活动场地风、光、安全、安静成人健身活动场地风、光、便捷宅间活动场地安静、趣味性其他全方位的为居民的生活需求考虑，创造一个配套完善，生活便捷的家园。必要的关怀与尊重完善的小区配套必要的关怀与尊重小区与户型的无障碍设计考虑到老人、孩子、行动不便的居民出行的安全性及便捷性，我们的方案为这些人群提供无障碍通道。必要的关怀与尊重优美的小区环境针对每个细节，结合四时佳景，我们为小区创造一个赏心悦目的环境，让居民在这里怡然自得的生活。08设计中其他注意事项停车位的考虑地下车库的覆土考虑日照的考虑活动场地的考虑装修品质的考虑设计中其他注意事项停车位的考虑尽量节省开发成本，减少地下停车，达到政府要求即可，减少地下面积，同时也可减少人防面积建设。设计中其他注意事项地下车库的覆土考虑覆土层地下车库车库覆土的考虑：尽量减少车库顶覆土，但要满足绿化及管线要求。设计中其他注意事项日照的考虑设计中其他注意事项活动场地的考虑设计中其他注意事项装修品质的考虑