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1项目工程师管理行为规则常州星河国际一期6#地块样板房装修案例分享2011年10月10日2目录一、项目介绍二、产品设计案例分享三、产品施工案例分享四、客户样板房参观意见反馈五、项目管理总结3第一部分、项目介绍（1）前言在公司领导的强有力的领导下和相关同事的协作下的共同努力，星河国际一期6#地块装饰装修工程得以顺利进行。与同事协作共事，一心为公司，较好地完成了6#地块三个标段的装修工作。现将有关6#地块样板房及公共区域装饰装修工程项目管理工作汇报如下：4第一部分、项目介绍（2）工程进度完成情况：6#地块样板房及公共区域装饰装修工程自2011年7月25日正式开工，2011年9月25日完工，合同工期为60天。除停电、施工图变更、总包地坪工程延期交付、空调施工等影响10天外，实际施工工期为50天，工期无延误，顺利完成施工进度计划5第一部分、项目介绍（3）项目投资情况6#地块样板房及公共区域装饰装修工程根据施工图预算，工程总面积约为700㎡，总造价预算为341万元（不含装饰设计费）。目前正在结算中。详见下表：6第一部分、项目介绍（4）项次项目区域金额1硬装3#、5#楼152万2软装3#、5#楼110万3洁具3#、5#楼6万4电梯3#、5#楼40万5空调3#、5#楼20万6厨房电器3#、5#楼6.2万7进户门3#、5#楼1.5万8铝门窗3#、5#楼2万9外墙3#、5#楼2.8万10合计340.5万投资情况一览表7案例描述：样板房施工完成后，发现3#楼两套90㎡户型房间举架过低，与其建筑标高相同的5#楼170户型相比，170户型就显得房间空间大了很多。显得更加气派。其原因有：1）设计时天花标高较低，标尺为2550㎜；2）棚顶天花安置有中央空调5#楼170户型3#楼90户型思考和总结：1）对于高层住宅的装修设计时天花造型不能过于复杂，这样有利于抬高房间的标高，尽可能的留出空间，有了空间才能更气派。2）高层住宅尽量不使用中央空调，中央空调机的使用很容易使设计标高再次降低。如使用，必须严格限制空调风口的摆放位置，如5#l楼170户型第二部分、产品设计案例分享（1）8第二部分、产品设计案例分享（2）案例描述：样板房中的强弱电配电箱明装，影响观感思考和总结：在设计时结合土建的电气图纸，在原配电箱作特殊造型，使之暗藏。9第二部分、产品设计案例分享（3）案例描述:卫生间座便器安装不合格，房间交付后不能使用。思考和总结：在装饰设计时对产品选型只考虑了整体的设计风格和展示效果，没考虑到实际的使用功能，产品安装尺寸需要h:1100㎜，现场实际安装只能满足h:800㎜10第二部分、产品设计案例分享（4）奇胜EPICORGANISER五联挂墙系统思考和总结：电视背景墙采用奇胜EPICORGANISER五联挂墙系统，挂墙电视后留出线孔，电视电源、音响、其他终端设备接线在挂墙系统解决，中间线路通过暗埋线管敷设。170户型电视背景实景照片案例描述：电视背景墙的插座组合影响观感，不能提升产品质量11第三部分：产品施工案例分享(1)案例描述：房间墙体粉刷抹灰厚度最多为3㎝，但是这次装修工期紧张，土建施工单位来不及粉刷，由装修施工单位做轻钢龙骨石膏板基层，这样每面墙体多出至少3㎝，使房间空间人为变小。施工中的实景照片竣工后实地照片思考和总结：1）此次样板房施工采用轻钢龙骨石膏板替代了原始墙体水泥砂浆粉刷，虽然在时间上满足了装修工程的整体交付，但是这种工艺使房间面积损失太多，得不偿失。2）建议在以后的样板房施工中合理安排工期，在装饰设计时墙体尽量“少留白”。这样既保证了房间空间最大化的利用，还不会出现新砌墙体在装修后出现裂纹等质量通病。12第三部分：产品施工案例分享(2)案例描述：1）细节处理不美观，影响整体装修质量(如图一）2）房间收口大量使用玻璃胶（如图二）图一图二思考和总结：1）家具厂在给门框下单生产的时候，没考虑到现场实际尺寸，只是一味按图生产，建议此类型问题可适当将门框线条加宽一厘米2）装饰工程施工时，从基层到面层要层层严把质量关，在面层各种材质交界处留自然清缝，尽量不打胶、少打胶。13第三部分：产品施工案例分享(3)案例描述：公共区域大堂空调风口与两边筒灯间距不一样，影响观感效果思考和总结：1）空调工程施工应结合装饰工程施工图的天花造型图布置图摆放空调；2）空调单位和装饰单位没有配合，甲方和监理没及时协调和发现问题。14第三部分：产品施工案例分享(4)思考和总结：1）石膏板吊顶和玻化砖、理石墙面交界处不能使用阳角收口，如不采用正确的工艺工法，石膏板开裂只是时间问题；2）建议以后所有的吊顶与墙面交界处都采用阴角收口如图二。案例描述：轻钢龙骨石膏板吊顶与玻化砖墙面、理石墙面出现裂纹15第三部分：产品施工案例分享(5)案例描述：电梯门套与管道井门收口缝隙太大，不美观，降低产品质量。思考和总结：1）缝隙过大的原因有两种，一是工人的工艺不够熟练，二是此处设计不够成熟；2）建议此处理石门套尺寸宽度缩小100㎜，形成是墙砖与管道井门交界，而不是电梯理石门套与管道井门交界。3）加强现场质量管理：对关键部位、节点进行单独的技术交底和工艺监督。16第三部分：产品施工案例分享(6)案例描述：样板房卫生间的洗手盆台面是锐角思考和总结：卫生间的洗手盆台面尽量不要做成锐角，特别是台面角朝向门口的，因为卫生间潮湿容易滑倒，间接的使房间多了一样“凶器”17第四部分：客户样板房参观意见反馈(1)•3#楼高层87㎡•“模特之家”没有“三口之家”看上去大。•厨房太小，不实用。•阳台虽然朝南，但被前面栋楼遮挡，采光不好。•户型实用，大气。•担心南北是否通透问题。•主卧和次卧太紧凑，空间压迫。•厨房过于狭长。•客厅开间很大，很舒服。•卫生间太小。•卧室太过拥挤。•餐厅对着卫生间，不雅。•厨房太狭长，不好施展。•卧室装饰过度，略显拥挤。•南北不通透，底层的采光不足。•卧室太小，客厅大，应该均匀点。•赠送面积相对于其他地方来说还是比较多的。•5#楼高层172㎡•房型挺实用的。•物业费太高了。•公共面积交付时也是这样吗？蛮好看的。•交付的门与这个样板房的门是否一样？•装修有点老土。•客厅很通透，很大，很舒服。•厨房外面的走道浪费了。•鞋柜做的不错。•公摊面积大了。•一进门就看到别人家的一堵墙。•厨房太小，家火不旺。•电视嵌在墙里散热不太好•18第四部分：客户样板房参观意见反馈(2)•售楼处172㎡•次卧太小，次卧卫生间淋浴不需要。•没有地方放鞋柜。•门口没有专门的垃圾通道。•厨房不实用，有油烟。•进门就是卫生间，不好。•样板房阳台上应该做个晾衣架的展示。•觉得我们的装修没有万科的好。•南北双阳台很实用。•客厅宽敞。•冰箱位置很节省空间。•整体装修风格看起来很舒服。•售楼处120㎡•样板房地砖蛮好看，但不实用。•这样装修看起来没有120㎡。•南北不通透，厨房烟味散不去。•房间装了玻璃显得挺宽敞的。•主卧卫生间很大，很舒服。•书房很有创意。•电视背景墙听新颖的，就是储物空间太小太少了。•书房的书凳很有创意。•次卧不大，还不如书房。•书房有点窄。•南北不通透，担心采光和通风。•厨房太窄。•书房设计差，没新意。•卧室内衣物柜式玻璃门，风水不好。•阳台设计的不错。•厨房采光不好。•餐厅把一侧的椅子镶到墙里，蛮好。19第四部分：客户样板房参观意见反馈(3)•2#别墅•一楼厨房的设计不错，视觉也不错。•楼梯太窄，看起来不大气。•装修还不错，蛮喜欢现代风格的。•正门对着楼梯，不太好，厨房设计不错。•开放式厨房不好，在中国不实用。•一楼客厅太小，不大气。•棋牌室空间压抑，通风也不好。•一楼厕所对着餐桌，感觉不太好。•房子之间的间距太小。屋里很闷。•3#别墅•设施豪华齐全，下沉式庭院采光不错，布局合理。•酒窖设计不错。•一楼布局不错，二楼布局太紧。•卧室太少。•楼上很普通，地下室还好，价格偏高。•常州会有梅雨季节，负一层会不会存在隐患。•泳池周围没有护栏存在安全隐患，若家里有小孩的话。•厨房太小了.•二层男儿房内的百叶窗存在安全隐患（若是小孩子爬上去，很危险）。•保姆房空间太小。•挑高的风格固然好，但若是灯坏了或者是清洁时很有难度。20第五部分：项目管理总结（1）设计不但要符合国家的相关规范、规定，还要确保工程原理和可施工性。方案的比选及设备材料的摸底工作、招标工作、是控制投资成本的关键。招选优秀的施工单位是项目工程建设施工的关键，关系到项目的成败。控制工程造价的关键是设计阶段，设计方案的选定、材料的采用是影响工程造价的重要因素。所以应采取限额设计和设计优化等手段，做到工程成本的有效控制。设计方案的选用，经过样板房施工过程中对所有节点的深化设计，到样板房工程竣工，方案的最终确定以后。绝不再做方案更改，只有这样才能保证，工期的顺利结束，否则会发生意想不到的乙方索赔。工期不能按期完成，同样也影响开发公司的信誉度。21第五部分：项目管理总结（2）随着社会的进步和消费水平的提高，人们对住宅提出了新的要求，附带精装修样板房销售已逐渐成为一种发展方向。但装修房有成本、个性、质量三大难点，对开发商而言精装修房无疑增加了一些难度，目前很多装饰装修公司大多是中小企业，水平参差不齐，装修房一旦出了问题，开发商就得代这些装修公司承担责任，这势必增加开发商的售后服务成本。样板房装修不论从工程管理方面，生产工艺上对装饰公司都有特殊的要求。整体大项目施工和样板房的施工单位的选择有一定的区别。样板房装修需要施工单位能够根据方案进行深化，应具有一定的设计能力。在后续的大项目全面施工中要选择的是那些有足够的施工队伍，专业技能强，具有良好的管理能力、履约能力的装修公司。审批施工单位提交的施工方案、施工组织设计，以可靠的技术措施来保障工程质量。安全文明施工的管理是作为开发商应给予特别关注，因为它涉及到现场的形象和公司的管理水平、若做不好会影响销售。公司要树立安全就是效益的观念，积极避免可能发生的安全事故。在装修工程中比较常见的安全事故就是用电安全、消防、临边防护等。安全工作做的好，对施工所受的干扰也就越小，在项目施工中如果出现消防、伤亡等事故，不仅给企业带来损失，也必将导致生产率下降，施工进度必然受到影响，从而加大项目成本。更严重的是可能对楼盘的销售，和后期的开发带来意想不到的严重后果。必须审查承包方的资质，因为这涉及到工程事故责任的分担等问题，同时还应注意承包方的二级公司不能对外签订合同。材料设备供应的具体内容：品种、规格、数量和需要供货的时间等这些工作尽量由承包方来做。22第五部分：项目管理总结（3）为了确保工程的质量、进度、成本控制执行到位，需要三个步骤：前期策划、过程控制、结果验证（哪些需要改进）。作为工程管理人员，并不是一味的追求降低造价，而是在保证项目产品的价值和工程原理上去选择最佳方案。在项目实施前期，就要牢牢树立目标成本的观念，在项目设计和选材中多和成本部、采购部多做沟通交流，每次的改进都能使效果更加优化，掌握新工艺、新材料以达到最大的开源节流。样板房完成后，应及时办理结算，重新测算成本，如果有超出预算成本的项目，找出原因看哪些需要改进。为后续的大项目施工起到纠偏的作用。精装修房项目引起纠纷和投诉最多的就是渗漏和裂缝等质量毛病，所以在工程管理中，要和监理单位多配合，调动监理的工作积极性，从基层开始就从严抓起，做到一步到位，步步到位，避免重复施工，浪费宝贵的时间。从对这些重点质量通病的部位严加管控，使项目达到零投诉。23甲方代表的项目管理是一个综合的，全方面的管理。涉及质量、进度、造价、人力资源、内部协调、外部协调等等方面.关键几点因素是：1、充分利用好监理单位。建设部已经明确：监理单位拿建设单位的钱，就要替建设单位办事。这已经摆脱了原来监理必须站在公平公正角度上行驶权利的观念，监理单位也必须正视自己的角色定位，因此，建设单位用好监理单位已经在法律上站得正正当当了，必须充分利用监理单位的作用。2、强化合同意识。合同是甲乙双方工程管理的基石，不偏不倚的执行合同，赏罚分明。3、协调工程各施工方关系的能力。参加施工的单位可能有好几十家，总包单位