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第七章房地产信托•学习目标：•1．了解房地产信托的涵义和发展历程。•2．理解房地产信托的几种形式。•3．掌握房地产投资信托业务的形式。•信托、银行信贷与保险三者是构成现代金融业的三大支柱。在西方国家，信托不仅有悠久的发展历史，而且在经济生活的各个领域都发挥着十分重要的作用。房地产信托是信托业的主要组成部分。房地产信托在其长期发展过程中，不仅为房地产业的发展提供了大量的资金和手段，同时也依托房地产业使自身获得了长足的发展。房地产信托与房地产业是密不可分的。根据我国现行的金融政策的规定，银行型房地产金融机构不得经营房地产信托，因此，目前房地产信托是非银行型金融机构的主要业务。•房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，是房地产金融的重要组成部分。它的产生和发展离不开房地产业的产生和发展，更离不开信托业的产生和发展。•资料7-1信托小知识•信托，简言之就是信任委托的意思，它一般是指拥有资金或财产的单位和个人，为了更好地运用和管理自己的资财，取得好的经济效益，把资金或财产委托给被委托人代为管理经营或处理而发生的一种经济活动。它以财产为核心，以信任为基础，以他人受托管理为方式。•信托术语：•1.信托行为•在达成一项信托时，构成法律行为所履行的手续就是信托行为。信托行为是指委托者与受委托者双方签订合同或协议。此外，委托人立下遗瞩同样是法律行为、也属信托行为。根据不同的信托目的，需要签订不同的合同，但属于同一的，大量发生的业务，如信托存款，则没有必要一一签合同，只由信托部门发给委托者统一印刷，附有文字条款，类似合同的信托存款证书即可，这种证书同样具有合同的效力。•2.信托主体•个人与法人的信托行为形成一种以信托财产为中心的、当事人相互间特定的法律关系，称为信托关系，联结此种法律关系的当事人为信托主体。在信托关系人中，主动提出设定信托的一方当事人，为委托人或信托人；被动接受信托代为管理和处理财产的一方当事人，为受托人；享受信托利益的一方当事人，为受益人。信托关系中三方当事人既处于各自独立地位，又互相紧密联系而存在。•信托主体包括委托人、受托人以及受益人。•3.信托财产•信托财产是指通过信托行为从委托人手中转移到受托者手里的财产。信托财产既包括有形财产，如股票、债券、物品、土地、房屋和银行存款等：又包括无形财产，如保险单，专利权商标、信誉等，甚至包括一些或然权益（如人死前立下的遗嘱为受益人创造了一种或然权益）。•4.信托目的•信托目的是指委托人通过信托所要达到的目的，如委托人为了财产安全或为避免投资风险取得高额收益等。信托关系中，受托人首先是为受益人的利益管理或处理信托财产，而不是首先为自己的利益去管理或处理信托财产的。•5.受益权证书•受益权就是享受信托利益的权利。而受益权证书就是证明受益权的存在和内容的证件。如信托存款证书。•6.信托报酬•信托报酬是指作为受托人的信托部门在办理信托事务后所取得的报酬。信托报酬的形式主要是手续费，也有少量存贷差异。信托报酬的多少，依据受托人付出劳动的多少和在信用中介中所起的作用大小，由委托人和受托人双方协商议定。•房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。它包括两个方面的含义：一是不动产信托，就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。•房地产信托的作用主要表现在：•1．利用房地产信托的社会理财的职能，促进房地产业的发展•2．利用房地产信托的金融职能，促进房地产资金的融通•3．利用房地产信托的金融服务职能，对房地产业提供相关服务第一节房地产信托资金的筹集•资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地产信托机构筹集资金的渠道、方式与银行不大相同，其主要方式有房地产信托基金、房地产信托存款、集资信托和代理集资、资金信托、共同投资基金等。一、房地产信托基金•房地产信托基金是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及其他信托业务而设置的营运资金。目前，我国的信托投资公司或银行设立的信托部，其信托资金来源主要有:财政拨款、银行结益、社会集资以及自身留利。其具体内容有:•1．企事业单位筹集待用的房地产信托基金；•2．具有法人资格的企事业单位以预算外自有资金及职工购房储蓄集中后设置的信托基金；•3．商品房开发企业筹集待用的信托资金存入银行后形成的部分；•4．代理发行房地产业有关单位（含政府）的股票、债券等有价证券筹措的资金。二、房地产信托存款•房地产信托存款是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。它是根据客户的存款申请，由房地产信托机构吸收进来代为管理和营运的房地产资金，是房地产信托机构的主要筹资渠道。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整。•根据筹资时存款人是否指定房地产信托存款的运用范围、对象等，可将房地产信托存款分为房地产特约信托存款和房地产普通信托存款。三、集资信托和代理集资•这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹措资金的一种信托业务。所谓直接集资是指信托机构以自己的名义，向社会发行债券，以筹集资金，作为开展信托业务的资金来源，信托机构按照高于同类银行存款利率，定期向债券持有人支付利息；如果经营不当，发生了亏损，则可不支付利息，但本金的安全必须得到保障；如果经营得法且盈利丰厚，信托机构则可从净利中提取一部分，以分红的形式分配给持券人。所谓代理集资是信托机构办理为一些企事业单位向社会发行债券、股票，以筹措资金。四、资金信托•资金信托业务是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金。•（一）单位资金信托•这是单位或主管部门，将长期不用的各种基金、利润留成、税后积累等，通过信托机构代为经营管理以取得收益的一种信托业务。这是一种自益信托，它可以通过书面协议或由委托的信托机构出具授权证书的方式办理。（二）公益基金信托•这是委托人以某种公益为目的将基金委托信托机构代为营运，以其收益用于公益的一种信托业务，其资金来源多由政府、社会团体、单位或个人资助、赞助和捐赠，目的是用于社会进步和社会福利等公益事业。它属于非盈利性的资金营运。因此，可享受政府豁免全部或部分税收优惠，受托人一般只负责营运资金，所得收益另由各基金的分配委员会或托事会负责办理。（三）劳保基金信托•以管理劳保基金为目的而设立的信托业务，是信托机构受托办理国有、集体、中外合资企业以及事业单位等的退休基金的筹集和管理事宜，以所得收益支付退休职工的生活费。劳保基金信托的资金来源比劳保基金信托存款要广泛得多，后者仅仅限于劳动保险机构的劳保基金，而前者除了劳动部门和实行劳保基金统筹的行业和部门的劳保基金外，还包括所有独立提留并管理劳保基金的国有、集体企事业单位，以及其他合法经济组织。五、共同投资基金•共同投资基金即投资基金或共同基金。•共同投资基金是由不确定的众多投资者投入资金，委托专门投资机构进行投资和管理，借以分散风险，并享有投资收益的一种投资制度，其基本作法是：专业投资机构如信托投资公司通过发行受益证券或以投资基金股份的方式，将社会上众多投资者的闲散资金汇集起来，组建成巨额基金，然后委托投资专家进行有价证券等分散组合投资，所得收益，在扣除了成本和管理费用之后，按投资人的资金份额分配给投资人。•投资基金有多种类型。概括起来，若按法律地位进行分类，可分为契约型和公司型两大类；如果按其赎回的方式进行分类，则可分为开放型和封闭型两大类，其他类型都是由此两种基本类型演变而来的。•（一）契约型基金•这是基于一定的信托契约原理而组织起来的一种共同基金，即通过订立信托契约的方式设立的一种投资基金。此种基金由专门的投资机构共同出资组建一家基金管理公司，由其作为委托人与受托人的基金保险公司和受益人三方当事人订立的信托契约而组成的。该基金通过发行受益凭证的方式，向投资大众募集资金。•（二）公司型基金•以证券投资为目的组建的股份制信托投资公司通过发行公司股票的方式筹集资金而设立的一种投资基金。一般投资者以购买股票的方式作为投资，公司对证券投资的收益以股息的形式分配给投资者。与普通股份公司相比较，通常身为投资者的股东，对公司事务仅仅有形式上的控制权而已，公司型投资基金有四方面当事人：投资公司、管理公司、保管公司和承销公司。•（三）开放型基金•又称为互惠基金，属契约型的投资基金。基金公司在设立基金时，其基金单位总数不固定，总金额不封顶，可以根据实际情况需要连续发行，投资者可以随时购买基金单位，也可以随时将自己持有的基金单位在基金管理公司设定的内部交易营业日内转卖给基金管理公司。当然，投资者也能在证券市场上进行交易买卖。开放型基金对投资者而言，进出十分方便，因此在国际证券市场上发展很快，其速度远远超过封闭型基金。•（四）封闭型基金•其基本原理与开放型基金大致相同，只是在设立基金时，限定了基金总额，在初次发行达到了总额后，基金即宣告成立，并封闭起来，不再追加发行，即发行在外的基金份额或受益凭证数量是固定不变的，所以这种基金也称为固定型基金；基金的投资人也不得向发行公司要求赎回持有的股份或受益凭证，如果投资者需要现金和退出基金，可以到证券市场上买卖交易。封闭型基金有经营期限，期满后基金宣告解散，投资者可以向公司赎现。第二节房地产信托贷款业务•一、房地产信托贷款•房地产信托贷款是指房地产信托机构运用信托基金或所吸收的信托存款和自有资金，以贷款形式对工、商、房地产开发经营企业进行资金融通的一种方式。其基本对象是：凡经工商行政管理部门登记在册、并在银行开户、具有法人资格的国有、集体工商企业，事业单位和中外合资经营企业、中外合作经营企业、外资企业以及个人，在办理房地产开发、经营和购买过程中，资金不足时，均可申请贷款。•房地产信托贷款的种类主要有：•（一）房地产抵押贷款•信托机构发放此种贷款，要求借款人提供相应的房地产作为抵押品。信托机构发放房地产抵押贷款要与借款人签订房地产抵押贷款合同，并到房地产交易管理部门办理合同签证，抵押人持有效的身份证明、房屋所有权证、抵押合同等有关文件到房地产权属登记机关申请抵押登记，经该机关审核后，在房屋所有权证上填注设定他项权利摘要，另设他项权利证交抵押人存执。在发放贷款之前，贷款人需将其抵押的房产到房产部门进行抵押登记。对以共有房产作抵押的，应该取得共有人的同意证明，再去公证部门进行公证，以防止抵押的房产重复抵押或在抵押期内转让、赠与等行为的发生。•（二）土地使用权抵押贷款•土地使用权抵押贷款是指贷款人，将通过土地所有人出让或转让取得的土地使用权作为抵押品向信托机构取得的贷款。此项贷款必须严格按照《中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条件》、《中华人民共和国土地管理法》及各地方政府颁布的有关实施办法办理。其贷款的原则、条件、对象、手续、期限、利率等与房产抵押贷款相同。•（三）房地产开发经营企业流动资金信托贷款•房地产信托机构也可利用房地产信托贷款资金向流动资金周转困难的房地产开发经营企业发放流动资金贷款。贷款发放前也应作贷款可行性论证，对符合贷款条件、有还本付息能力的房地产开发经营企业发放，并办理相应担保手续。二、房地产按揭信托•房地产按揭信托是指在房屋买卖交易活动中，购房者用自有资金支付了首期房款后，通过自己的信用保证及所购房屋的产权作为抵押，取得信托投资机构贷款的一种信托关系。•其具体作法为：按揭人先与出售房地产人签订购买房地产的合同，用自己手头现有的资金支付首期房款，然后，按揭人凭借房屋购买合同与揭权人签订按揭合同，