二手房

12复习与回顾过户贷款交房收佣回访3个人住房贷款基础知识个人住房自营贷款个人住房委托担保贷款个人住房组合贷款本单元教学内容41房贷基础1.1个人住房贷款个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买住房的贷款。按照贷款资金来源的不同，主要有三种：种类资金来源备注①自营贷款银行信贷资金商业性住房贷款②委托贷款住房公积金住房公积金贷款③组合贷款①+②①+②51房贷基础国家标准：国办发〔2005〕26号住宅小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在120平方米(含120平方米)以下成交价格低于同级别土地上住房交易均价的1.2倍以下允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。地方标准：温州市区（温政办〔2005〕88号）住宅小区建筑容积率在1.0以上单套建筑面积在144平方米以下实际成交价格低于同级别土地上住房交易均价的1.44倍以下不能同时符合上述三个条件的为非普通住房。6类别范围均价一类地区广化桥路、过境公路连接线以东，温州大道、南塘大道、瓯海大道连接线以北，上江路、三垟大道连接线以西，瓯江以南区域。11550元/M2二类地区卧旗山、金丽温高速公路双屿入口、梅屿岭隧道、翠微大道景山隧道、娄东大街连接线以东，瓯海大道以北，上江路、三垟大道以西，瓯江以南除一类地区以外的区域；永强片：77省道、高新大道连线以东，瓯海大道以南，滨海大道以西，城南大道以北区域。8800元/M2三类地区状元茅竹岭以西，上江路、三垟大道以东，铁路以北，瓯江以南区域。6400元/M2四类地区一、二、三类以外的市区其他区域。5100元/M272个人住房自营贷款个人以所购房屋作为抵押，向银行申请购房总价款一定比例的贷款。如果贷款人在贷款期限内违约或不能偿还贷款，银行有权处分抵押房屋并优先获得赔偿。82.1贷款条件对买卖房屋的要求对借款人资格的要求---详见教材P91。92.2贷款额度贷款额度=基数×贷款成数基数：成交价、评估值两者中的低者贷款成数的影响因素主要有■房屋新旧程度■借款人资信等级■房屋面积■房产政策、市场行情102.3贷款年限一般最长为30年。具体受以下因素影响楼龄如（银行规定）：楼龄+贷款年限≤35年购房者年龄如（银行规定）：女性年龄+贷款年限≤60年男性年龄+贷款年限≤65年11案例：2009年5月19日，买方黄先生与业主李小姐签订《深圳市二手房预约买卖合同》以1760万元的总价购买豪宅。合同签订后黄先生付定金120万元，与业主、银行签订了《资金监管协议》，将390万元首款转入银行监管，并向银行申请1250万元的贷款。后因黄先生存在不良记录，银行只贷款834万元，并要求黄先生补交416万元首款后才能出具按揭承诺函。李小姐如约回深办理过户手续时，得知黄先生并未取得银行按揭承诺，亦未自筹资金，于是委托律师给黄先生发《履约催告函》，督促其尽快履约。双方无法和解，最终选择对簿公堂。福田区人民法院经审理认为黄先生未能按时办妥银行按揭贷款手续，也未能及时向李小姐支付购房款构成根本违约，一审判决黄先生支付李小姐违约金共计176万元。122.4贷款利率执行利率优惠利率→8折、7.5折建行温州分行→首套上浮10%；二套不低于基准利率1.15倍利率调整贷款期限在1年以内（含1年）实行合同利率；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始执行新的利率规定。基准利率发布日期6月(含)1年(含)1~3年(含)3~5年(含)5年以上2011年04月06日5.856.316.406.656.802011年02月09日5.606.066.106.456.602010年12月26日5.355.815.856.226.402010年10月20日5.105.565.605.966.14132.5贷款流程买卖双方签订二手房买卖合同买卖双方共同到银行办理申贷手续银行初审买方交纳相关费用银行批贷买卖双方办理房屋过户手续（后续相关单元）买方办理抵押登记（后续相关单元）银行放贷借款人按时还款借款人还贷款后注销抵押登记（后续相关单元）142.5.1签订买卖合同买卖合同是银行放贷的重要依据。买卖双方应在买卖合同中约定买方通过贷款的方式支付房款，并具体约定首付款及贷款比例。新政解读温房字[2011]30号：自2011年3月14日起，本市户籍居民家庭及能够提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭只能新购买1套商品住房（含存量住房）；已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市购房。152.5.2提出贷款申请填写个人借款申请表买卖双方提交相关资料借款人需提供资料售房人提交的资料---教材P92。162.5.3银行初步审查对双方提交的资料进行审查对房屋进行价格评估（专门的估价事务所）对房屋的情况（主要是权属状况）进行审查172.5.4缴纳相关费用律师服务费：（指导填写借款申请表，对借款人和售房人送交的贷料的真实性、合法性、规范性进行审查，将证明资料交送银行进行贷款审批）收费标准各地不同，如贷款额的2‰～3.5‰房屋评估费：收费标准具有地区差异性。按评估价的一定比例收取（如5‰），按宗收取（100万以下200元）保险费：按照有关规定，贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险。保险费=保险金额×对应承保年限费率×承保年限抵押登记费及代办费用：抵押登记费一般收取80元/件，代办费一般每笔收200元182.5.5银行批准贷款签订借贷合同签订担保合同（关于担保）开立交易资金托管帐户，签署《授权委托书》。买方存首付款于银行，银行向买方发放《贷款承诺函》，买方签署《付款授权书》。19二手房买卖中的担保提供阶段性担保二手房贷款，银行要在房屋过户到买方名下，并办理完抵押登记后才放款；这时候卖方已经把房屋过户给买方，要拿到房款。通过担保公司担保，银行可在见到买方的契税完税发票和领证通知单之后就放款。其实质是银行是把风险转嫁到了担保公司的身上。收费：买方，6‰×贷款金额。垫资解押、赎楼卖方售房时如还欠着银行贷款，房屋处于抵押状态，要先解押才能办理房产过户手续。担保公司可以为卖方提供担保，垫资解除抵押再办理过户手续。收费：卖方，8‰×垫资金额。20计算：⑴房款的自付部分90-68×0.6=90-40.8=49.2（万元）⑵贷款费用①律师服务费：500元（50万元以下按宗收取，500元/宗）②房屋评估费：300元（100万元以下按宗收取，300元/宗）③保险费：40.8×0.05%×15=3060元（15年期费率0.05%）④担保费：40.8×0.6%=2448元（担保费率0.6%）⑤抵押登记费：80元⑶合计49.2+0.05+0.03+0.3060+0.2448+0.008=49.8388万元212.5.6银行放款两种情况卖方无抵押，买方贷款过户、担保→银行放款→完成抵押卖方有抵押，买方贷款垫资、解押→过户、担保→银行放款→完成抵押22二手房交易结算资金托管划转流程232.5.7按期偿还借款基本还款方式有两种：■等额本息还款法■等额本金还款法24还款方式1：等额本息还款法每月以相等的额度平均偿还贷款本金和利息。计算公式如下：1月利率1月利率1月利率本金月还款额还款期数还款期数25等额本息还款法示例【例】商业性贷款30万元，贷款期为20年，则每月等额还本付息额为（年利率5.508%）：月利率为=5.508%÷12=4.59‰还款期数=20×12=240（月）代入公式得：=2064.9（元）即借款人每月向银行还款2064.9元，20年后，30万元的借款本息全部还清。10.459%10.459%10.459%300000月还款额24024026还款方式2：等额本金还款法每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：月利率累计偿还本金贷款本金还款期数贷款本金月还款额27等额本金还款法示例【例】商业性贷款30万元，贷款期20年，采用等额本金偿还法，则月还款额为（i=5.508%）：月利率为=5.508%÷12=4.59‰；还款期数=20×12=240（月）每月偿还本金=300000÷20÷12=1250元第1个月应偿还利息=300000×4.59‰=1377元第2个月应偿还利息=(300000-1250)×4.59‰=1371.2625元第3个月应偿还利息=(300000-1250×2)×4.59‰=1265.525元……第240个月应偿还利息=(300000-1250×239)×4.59‰=5.7375元第1个月偿还本息=1250+1377=2627元第2个月偿还本息=1250+1371.2625=2621.2625元第3个月偿还本息=1250+1265.525=2515.525元……第240个月偿还本息=1250+5.7375=1255.7375元等额本金还款法随着本金不断归还，后期未归还本金的利息越来越少，每期的还款额逐渐减少。283个人住房担保委托贷款个人住房公积金贷款住房公积金管理中心运用归集的住房公积金向按规定连续足额缴存住房公积金的缴存人发放的购买、建造自住住房的贷款。29申请个人住房公积金贷款的额度和期限申请个人住房公积金贷款额度以三项计算结果的最低值：按借款人及其配偶缴存住房公积金月工资收入50%的还贷比例计算月还贷款额，进而按不同还款方式计算出的贷款额度。按购买自住普通住房的房价款或评估值（两者取低值）最高70%的贷款比例计算贷款限额。温州市住房公积金管理委员会确定的各行政区域的住房公积金贷款最高额度。贷款期限根据借款人的贷款金额、还款能力以及其他相关条件确定，最长不得超过30年，同时借款人最后一期还款时的年龄不得超过65周岁。304个人住房组合贷款徐某，40岁，住房公积金月存缴额660元，欲购置总价120万元的首套自住普通住房。按自付三成、公积金足额贷款、其余商业贷款方案筹款。要求：①计算其商业贷款额度；②计算其按揭费用；③按等额本息方式还款，计算其月供。说明：结合最新的银行贷款利率和房地产政策；结合温州市区住房公积金贷款最高限额；组合贷款时两者还款年限应等同；交易资金通过托管机构划转；按揭费用项目不遗漏、取费合理。31为客户问贷、问税提供咨询服务是房地产经纪人运作二手房居间买卖业务的一项工作内容，它要求经纪人对办理购房贷款、产权过户等手续的相关细节把握到位。通过本单元的学习，要求在熟知个人住房贷款种类的基础上，掌握二手房购房贷款的基本流程、熟悉办理房贷手续时应提供的相关资料，并能结合当前的房地产政策较为准确地测算贷款额度、按揭费用以及还款月供等基本数据。32复习本单元教学内容；预习下一单元（产权过户）教学内容；课后作业：组合贷款相关计算。