按揭培训

按揭培训2008人们通常所说的按揭,其实真正意义上只是抵押,但已习惯于称作按揭。因此今天我们所说的按揭的涵义是:购房抵押贷款,是指购房者以所购得的房屋作为抵押品而从银行获得贷款,购房者按照按揭契约中规定的归还方式和期限分期付款给银行,并由开发商做担保,银行按一定的利率收取利息。如果贷款人违约,银行有权行使抵押权或收回房屋。按揭与抵押贷款有什么区别呢?“按揭”一词是香港人从英语“MORTGAGE”的译出的俚语或叫土语,它是指按揭人将物业的产权转让于按揭受益人(银行)作为还款保证,还款后,按揭受益人将物业的产权转让回予按揭人。抵押它是指在转让物业主权给贷款人的前提下,由借款人赋予抵押受益人一系列的权益作为还款的保证。在香港的法律中,按揭与抵押的根本区别是:按揭受益人是以取得产业作为还款保证,而抵押受益人则是以取得权益作为贷款保证。按揭人是将被按揭的房地产主权转让给按揭受益人而获得贷款,该项贷款清偿完后,由按揭人从银行赎回被按揭的房地产主权;而抵押关系中,则不转让房地产主权,抵押受益人只享有该房地产抵押契约中所规定的权益,这些权益包括止赎、出售、指定接收人、为占有抵押品进行诉讼等。可以说,在贷款未清偿完毕前,按揭受益人一定意义上是物业的业主,而抵押受益人绝对不是物业的业主。无论香港还是内地,人们通常所说的按揭,其实真正意义上只是抵押,但已习惯于称作按揭。简单的讲按揭即个人住房商业贷款。它是由银行、房地产商和购房着三方共同参与买卖住房的融资行为。实际上是为了帮助开发商和购买者完成住房买卖而由银行提供贷款支持的融资业务活动。概念：按揭即个人住房商业贷款。它是由个人住房贷款担保方式有哪些？个人住房贷款分为抵押贷款：抵押贷款方式指贷款行以借款人或者第三人提供的符合规定条件的房产作为抵押物而向借款人发放贷款的方式。质押贷款：质押贷款方式指借款人或者第三人将凭证式国库券、国家重点建设债券、金融债券、AAA级企业债券、建设银行存单等有价证券交由贷款行占有，贷款行以上述权利凭证作为贷款的担保而向借款人发放贷款的方式。保证贷款：保证贷款方式指贷款行以借款人提供的具有代为清偿能力的企业法人单位或第三方自然人作为保证人而向其发放贷款的方式。包括：①售房单位回购保证贷款方式；②房地产开发公司全额全程保证贷款方式；③企业法人的全额全程保证贷款方式；④个人全额全程保证贷款方式。保证加抵押贷款：保证加抵押贷款方式指贷款行以借款人尚未办理抵押登记的房产作为个人住房贷款抵押物的同时，要求借款人提供符合规定条件的保证人作为贷款的担保而发放贷款的方式。具体人为三种：1房地产开发公司的全额、阶段性保证贷款方式；2保险公司的全额全程保证贷款方式；3担保公司的全额全程保证贷款方式。按揭的前提条件：购房者必须将购入的房屋做抵押，房地产商必须做担保。借款人：客户贷款人：银行担保人：开发商借款人须同时具备的条件借款人必须具有独立民事行为能力的个人持有居住地的合法的身份证明购房合同，首付款发票同意以所购房产做抵押令贷款银行满意的财务状况工资证明（需要盖单位的公章或公司的人事章）没工资证明的需要到村或镇里开据财产证明银行存折记录（对帐单）超过１万的一般需要税务发票贷款额度：第一套为７０%第二套为4０%第三套目前政策拒绝贷款以夫妻为单位只要有买过房，不论还清与否，再次购买均为第2套公基金只要还未办理过公基金贷款的，均可享受公基金贷款的优费计算首付款的算法等额本金等额本息首付款的算法：贷款额=总房款x贷款成数，精确到万或千。首付款=总房款—贷款额例：面积１１５㎡单价４２００元/㎡该客户第一次购房其首付款为？？？答案１１５*４２００＝４８３０００４８３０００*０.７＝３３８１００取整数万为３３００００首付款为483000-330000=153000元等额本金又为递减还款计算公式第t个月还款额Ht=A/n+Ai〔1—（t—1)/n〕每个月递减额=Ai/n总利息=(Ai+Ai/n)*n/2A：贷款总额n：贷款总月数i：贷款利率例贷款330000,贷款15年,月利率为5.54625‰,第一个月还款为多少,第5个月还款又为多少,每个月递减多少,总利息又是多少答案第1个月为=Ht=A/n+Ai〔1—（t—1)/n〕=330000/180+330000*5.54625‰=1833.33+1802.63=3635.96第5个月为=Ht=A/n+Ai〔1—（t—1)/n〕=330000/180+330000*5.54625‰*〔1—(5-1)/180〕=1833.33+1762.57=3595.90每个月递减额=Ai/n=330000*5.54625‰/180=10.02元总利息为=(Ai+Ai/n)*n/2=(330000*5.54625‰+330000*5.54625‰/180)*180/2=(1802.63+10.02)*180/2=163138.50Ai/n一般给客户的算法第１个月＝1833.33+1802.63=3635.96第２个月＝1833.33+1802.63--10.02=3625.95第3个月＝3625.95-10.02每个月递减10.02……最后1个月=1833.33+10.02=1843.35总利息=(1802.63+10.02)*180/2=163138.50等额本息每月还款额=Ai(1+i)n/(1+i)n—1总利息=月还款额*总月数—贷款额A：贷款总额n：贷款总月数i：贷款利率例贷款330000,贷款15年,月利率为5.54625‰,每个月需要还多少款,总利息是多少???答案每月还款额=Ai(1+i)n/(1+i)n—1=330000*5.54625‰*(1+5.54625‰)180/(1+5.54625‰)180—1=2902.94总利息=2902.94*180—330000=192529.2元一般银行有提供1万元的月还款额（2008年）5年１０年１５年２０年公基金187.663.975107.144.35080.234.35067.224.350下调15%196.035.48250114.345.5462587.975.5462575.485.54625基准201.526.45120.436.52594.596.52582.596.525上调10%205.237.0950124.597.177599.147.177587.507.1775等额本金与等额本息的比较等额本金每个月还的本金固定,利息逐月减少等额本息由于每个还款额固定,其一开始还本金少,利息多,利息还的比本金还多很多对等额本金和等额本息来说提前还款,所还的金额都是直接从所剩本金扣除.因此对想要提前还款的客户一般选择等额本金更划算.即使不提前还款等额本金和等额本息相比较等额本金总利息更少.例:贷款330000,贷款15年,月利率为5.54625‰等额本金总利息为:163138.50等额本息总利息为:192529.2也就是15年的贷款等额本息的还款方式需比等额本金多付29390.7元贷款流程抵押表格的填写