咸宁市地方税务局

咸宁市地方税务局2009年涉税规范性文件汇编SHESHUIGUIFANXINGWENJIANHUIBIAN咸宁市地税局2009年税收规范性文件汇编22咸宁市地税局政策法规科扉页咸宁市地税局2009年税收规范性文件汇编-1--1-目录文件名称制文单位日期编号页码咸宁市房地产业税收征收管理暂行办法市局税政科6月2日咸地税规[2009]1号咸宁市城镇土地使用税征收管理办法市局税政科6月2日咸地税规[2009]3号咸宁市地方税务局印花税征收管理办法市局税政科6月2日咸地税规[2009]4号咸宁市地方税务局关于确定法律服务（律师事务）行业税收综合税费率的通知市局税政科6月2日咸地税规[2009]5号咸宁市地税局2009年税收规范性文件汇编-2--2-咸宁市地方税务局关于印发《咸宁市房地产业税收征收管理暂行办法》的通知各县（市、区）地方税务局、各直属单位：《咸宁市房地产业税收征收管理暂行办法》经市局局务会讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中如遇到问题，及时报告市局。二○○九年六月二日咸宁市房地产业税收征收管理暂行办法第一条为加强咸宁市房地产业税收的征收管理,规范房地产开发、交易和建筑市场的涉税行为,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国契税暂行条例》、《国家税务总局关于不动产、建筑业营业税项目管理及发票使用管理暂行办法》及其他有关文件精神，结合我市实际，制定本办法。第二条本办法所称房地产业，是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。主要包括国有土地使用权的出让，房地产的开发建设和再开发，房地产经营，房地产中介服务等内容。房地产开发建设，包括房产及附属设施的建筑、安装、修缮、装饰和其它工程作业。房地产经营，包括土地使用权的转让、出租和不动产的买卖、租赁。房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。第三条发生房地产业应税行为的单位和个人，为房地产业应纳地方各税（费）的纳税人（以下简称房地产业纳税人），均适用本办法。第四条全市房地产业税收，除房地产中介服务实行属地管理外，其它行业应按照房地产税收“一体化”管理要求实行专业化管理。县（市）、咸安区城区以外范围内房地产业税收的日常征收管理，由县（市、区）局指定相关税费管理科负责；咸宁市城区房地产业税收的日常征管由市局直属单位负责，其征管范围的确定按有关规定执行。第五条全市房地产业纳税人应按规定分别缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加、企咸宁市地税局2009年税收规范性文件汇编-3--3-业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、房产税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税、资源税、车船税、地方教育附加、河道堤防维护费（未纳入征收范围的除外）等税费。第六条下列行为属于房地产业税收的征税范围：（一）以转让有限产权或永久使用权方式销售不动产的行为。（二）单位和个人将不动产无偿赠与他人的行为。（三）以投资入股名义转让土地使用权或不动产所有权，但未与接受投资方共同承担投资风险，而按一定比例提成收取固定收入的行为。（四）未到国土、房管部门办理土地使用权或不动产权转移手续，但实际已经取得土地或不动产的占有、使用和处置权，并将土地使用权或不动产所有权自主转让或销售给他人，同时收取了货币、货物或其他经济利益的行为。（五）土地使用者之间相互交换土地使用权的行为；不动产产权人之间相互交换不动产所有权的行为以及土地使用者和不动产产权之间相互交换土地使用权和不动产所有权的行为。（六）接受他人委托代建不动产，但以接受人名义办理工程项目立项，不动产建成后将不动产交给委托方的行为；在房地产开发过程中，投资者在工程完工前，将自身全部的权利、义务（即已完工工程及其他权益）有偿转让给他人的行为。（七）以一方提供土地使用权，一方提供资金，合作建造不动产的行为，依据下列不同情况分别征收营业税：⒈合作双方按比例取得部分不动产所有权或取得固定利润或按比例取得销售收入的，对提供土地使用权的一方按转让土地使用权行为征税，对出资方按销售不动产行为征税。若合作一方或双方将分得房屋进行销售，应以销售者作为纳税人征收销售不动产营业税；⒉对出地方提供土地使用权，由出资方负责建筑不动产并使用若干年，期满后不动产无偿归还提供土地使用权一方的，对提供土地使用权的按“服务业-租赁业”征税，对出资方按“销售不动产”征税，将出资方的投资额确定为应纳税营业额；⒊合作双方成立合营企业，合作建房，房屋建成后，双方采取风险共担，利润共享的方式分配利润的，只对合营企业按销售不动产征税。4.税法规定的其他应纳税行为。第七条县（市、区）局、直属单位对房地产业纳税人发生的应税行为，应按照统一政策口径、统一征收标准开展日常房地产业税收征收管理，不得随意多征、少征或免征税款。对纳税人转让使用权方式而不能办理有限产权的视同销售不动产的行为进行征管。第八条房地产业相关纳税人提供应税劳务、转让土地使用权或销售不动产，应以收取的全部价款和价外费用作为营业额。全部价款，是指成交合同的总价格，包括收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用，包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费（符合税法规定条件不列入营业额范围的除外）。房地产业相关纳税人提供应税劳务、转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正咸宁市地税局2009年税收规范性文件汇编-4--4-当理由的，以及单位和个人将不动产无偿赠其他单位和个人的，应以本地区当月或近期转让同类土地使用权或销售不动产的平均价格作为其计税价格，没有同类平均价格的，应核定计税价格。计税价格由县（市、区）局、直属单位结合实际自行确定。第九条房地产业纳税人提供应税劳务、转让土地使用权或者销售不动产行为应纳营业税的纳税义务发生时间，遵从《营业税暂行条例》和实施细则的规定，但本办法第六条第七款第二项所规定应税行为的纳税义务发生时间为不动产建成交付使用的当天。第十条房地产业的相关纳税人销售不动产或提供建筑安装业应税劳务的，应在不动产销售合同签订或建设工程领取建筑施工许可证之日起30日内，按国税发[2006]128号文的规定，持有关资料向主管地税部门申请办理不动产或建筑安装工程项目登记。房地产开发企业或者其他单位和个人在与建筑施工方签订建筑安装施工合同后，应督促其到主管地税机关办理税务登记和建安工程项目登记。主管地税部门，应依照纳税人提供的房地产开发和建安工程项目资料，分类建档。对房地产开发产品销售实行分项目，按楼栋管理；对房地产开发项目的建安工程实行分项目管理。第十一条县（市、区）局、直属单位应根据自开票纳税人和代开票纳税人的认定条件，对房地产业相关纳税人的开票资格进行认定。经认定，纳税人符合自开票条件的，在主管地税部门的监督下使用微机票自行开具;纳税人不符合自开票条件的，地税部门不得向其发售统一发票或其他票据，其用票一律应向主管地税部门申请，在“办税服务大厅”统一代开。主管地税部门为纳税人代开发票时，纳税人必须提供《房屋销售（租赁）合同》或《建筑安装工程完工决算报告》，否则，不得为其开具发票。第十二条房地产业相关纳税人取得房地产经营业务收入、建筑劳务收入（包括收取预收款项）时，要向款项支付方分别开具《销售不动产统一发票》、《建筑业统一发票》、《租赁业统一发票》，不得以其他任何票据代替。房地产业相关纳税人取得上述相应收入，未向付款方分别提供本办法所规定的票据，付款方不得支付其相应款项。第十三条房地产业相关纳税人应分别按月（季）将取得的经营业务收入在法定期限内向主管地税部门申报缴纳相关税（费）。房地产开发企业在办理纳税申报时，同时要向主管地税部门报送《房地产销售情况明细表》。第十四条县（市、区）局、直属单位要严格执行税款预征制度，对纳税人应缴纳的土地增值税、企业所得税实行预征。1．房地产开发企业销售普通标准住宅、其它房产、单纯转让土地的，应分别依其取得预售收入的0.5%、2%、5%预征土地增值税。开发项目符合土地增值税清算条件的，县（市、区）局、直属单位应督促纳税人清算；非房地产开发企业和单位按房产转让收入的2%预征土地增值税，待转让项目评估后，办理土地增值税结算手续。2．凡经县（市、区）局、直属单位确认为财务核算健全的房地产开发企业，应按取得的营业收入，依照以下标准实行按季（月）预征企业所得税：销售非普通住房或其它不动产的预征率，咸宁市地税局2009年税收规范性文件汇编-5--5-咸宁市城区（含咸安区）为2%、其他县（市）为1.5%；纳税人销售普通标准住房的，预征率全市统一为1%。纳税人开发项目完工后，应按规定自行汇算清缴企业所得税。3．凡经县（市、区）局、直属单位确认为财务核算健全的建筑安装企业，按其取得工程收入的1%预征企业所得税，待建设项目完工后，实行汇算清缴。对从事建筑安装业的个人应缴个人所得税，凡能据实征收的，按《个人所得税法》规定征收。第十五条纳税人凡财务核算不健全，不能正确计算应纳税款的，对其应缴纳的企业（个人）所得税、土地增值税实行核定征收。1．企业开发销售房地产的，按销售收入，依照以下标准分别核定征收企业所得税：销售非普通住房或其它不动产的，咸宁市城区（含咸安区）核定征收率为4%、其他县、市为3%；企业销售普通标准住房的，核定征收率全市统一为2%。个人销售普通标准住房、非普通住房或其它不动产，分别按销售收入的1.5%、2%核定征收个人所得税。2．企业（个人）提供建筑安装劳务的，按工程收入依照2%征收率核定征收企业（个人）所得税。3．企业开发销售普通标准住房的，按其销售收入的1%核定征收土地增值税；开发销售非普通标准住房及其他开发产品的，按其销售收入的3%核定征收土地增值税；直接转让土地使用权的，按其销售收入的5%核定征收土地增值税。第十六条纳税人采取编造虚假合同、隐瞒收入、降低房价、减少房屋面积等方式逃避缴纳税款的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定进行处罚，情节严重的，移交司法机关追究法律责任；纳税人违反规定未使用《销售不动产统一发票》、《建筑业统一发票》、《租赁业统一发票》和支付建筑施工工程款项时未取得《建筑业统一发票》的，以及未按照规定进行项目登记的，依照《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国发票管理办法》的有关规定处罚。第十七条全市地税部门要进一步强化与相关职能部门的协调配合，建立综合信息交换传递机制，共同做好房地产业各环节税收控管。凡纳税人缴清相关税款或享受税收减免的，主管地税部门应及时为其开具《房产、土地权属（变更）登记征（免）税证明单》（附件）到相关部门办理有关权属登记；凡纳税人未缴清相关税款的，主管地税部门不得向纳税人开具《房产、土地权属（变更）登记征（免）税证明单》。第十八条全市房地产业税收的资料管理按《咸宁市房地产业税收资料管理办法》（咸地税发〔2007〕5号）执行。第十九条从事建筑安装业的单位和个人为房地产开发企业以外的单位和个人提供建安劳务的税收管理，比照本办法执行。第二十条本办法未尽事宜，依照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定办理。第二十一条本办法自2009年6月1日起执行，有效期五年，原咸地税发〔2005〕101号文咸宁市地税局2009年税收规范性文件汇编-6--6-件、咸地税发〔2005〕102号文件第二条第二款第一项、第二条第三款和咸地税发〔2006〕50号文件同时废止。咸宁市地税局2009年税收规范性文件汇编-7--7-房产土地权属（变更）登记征（免）税证明单局：编号：该纳税人已在我局缴清相关税费,请准予办理权属登记（变更）手续，具体情况见下表：出让方营业执照或身份证号码房产、土地坐落地点楼栋及房号联系电话房产、土地面积交易类别完税情况税种计税依据适用税率应征税额已征税额减免税额补缴税款欠缴税款减免税项目及依据营业税城建税印花税土地增值税企业（个人）所得税教育费附加地方教育附加契税堤防维护费合计税票号码发票号码联系单