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邓州市房地产市场简析2016年4月01邓州市概况02房产市场简析邓州市概况邓州市古称“邓”或“穰”，是河南省直管市，豫西南门户城市，是国务院确定的丹江口库区区域中心城市。豫、鄂、陕三省交界地带，东接南阳市卧龙区、新野县；西连淅川县；南界湖北省襄阳区、老河口市；北邻内乡县、镇平县，是豫西南重要门户城市。邓州区域位置总体规划(2015-2030年)分阶段目标到2016年，以中心城区为核心、各片区中心协调发展的新型城镇体系基本形成，全市城镇化率达到40%以上，城区建设用地面积达50平方公里，人口50万人左右。到2020年，邓州市城镇化率达到49%以上，城区建设用地面积达60平方公里、人口60万人左右。到2030年，城镇化率达到70%左右，基本实现市域城乡一体化发展，城区建设用地面积达90平方公里，人口90万人左右。市级行政中心市级教育科研中心市级商业金融中心产业聚集区综合服务中心邓州的整体发展趋势是东移北扩，全面提升中心城区地位，以建设现代化区域性中心城市为目标，围绕“一城四区”（中心商贸城、城南产业集聚区、湍北新区、城东教育文化区、城西仓储物流区）的城镇空间布局。城市主要发展方向为向东发展，向北和向南作为次要发展方向，城市向西只作为调整发展用地。规划确定城市工业区主要集中在城区南部，呈带状展开。老城区城东新区湍北区城是向东、产业向南北双向发展邓州市总面积2369平方公里，总。人口176.8万，其中城市人口40多万。辖3个办事处、辖28个乡镇（街、区）、1个旅游管理区辖区及人口交通情况地处豫西南、湖北交界部位，位于武汉一西安一郑州大三角和南阳一襄阳一十堰小三角附近，是承南启北、连结东西的轴心。邓州距襄阳、老河口、南阳三个机场均在60公里以内，可直达全国各地。焦枝铁路、二广高速、邓内高速、207国道和四条省道穿境而过，郑万高铁、郑渝高铁均过境并设站，形成邓州四通八达的立体交通网。邓州历年GDP走势225250270285.4310330352.701002003004002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年邓州生产总值（亿元）人均收入和消费不断提高邓州市历年城镇人均可支配收入1298814302160791817019978218362301405000100001500020000250002009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年城镇人均可支配收入（元）2015年，全市实现生产总值352.7亿元，同比增长8.7%;固定资产投资280.74亿元，增长13%；房地产开发投资10.16亿元，增长16.9%;社会消费品零售额140.9亿元，增长13%；公共财政预算收入16.13亿元，增长16%；城镇居民人均可支配收入23014元，增长8.6%。随着经济的快速发展，人民生活也不断得到改善，居民的购买力不断增强，投资意识不断提升，为房地产市场发展奠定了稳定的市场基础，特别是区域商业市场需求存有较大空间。房产市场简析目前市场在售中高端项目均为高层、小高层住宅，两房面积集中在95-105㎡，三/四房面积集中在115-160平米，年去化量约40-60万㎡，价格2500-4500元/㎡。住宅市场萧条，城区处于饱和状态，农民置业是本地楼市去存的主力军，居住消费主要以改善居住为主，竞争主要体现在小区环境、地段配套、学区等方面，住宅产品同质化严重，部分项目滞销。住宅市场分析目前邓州市场在售商铺，主要以2-3层住宅底商为主，体量较小？（银基王朝和MOCO新世界除外），主要作为社区商业配套，大多数都是采用分层销售，没有统一经营，业主自行出租，MOCO新世界2-3层包租，包租5年，年8%回报率（从交房之日起计算）。商铺单铺面积切分通常在30——60㎡之间，一层价格在18000——35000元/㎡之间，二层价格在9000——16000元/㎡之间，三层6000——10000元/㎡之间，住宅销售价格为3500——4200元/㎡之间。商业市场分析仅一个传统商业核心，但不同区域有不同的较大型的商业体，各行业既比较集中，又相对分散。传统零售业以位于新华路和三贤路交汇处东南角的古城广场为核心向四周延伸。附近汇集了古城商业街、豪门百货、名店街、万德隆购物中心等多个商业体。邓州市零售业态形式丰富，既有百货形态的豪门百货，又有超市连锁佳美和万德隆，还有以步行街形式出现的古城商业街。其中万德隆作为南阳市知名连锁品牌，在邓州至少有三家店，既有超市，又有服装商场；佳美购物广场主要以超市为主，在邓州也至少有5家店。这些大卖场的体量通常在500——3000㎡之间。零售业市场现状根据邓州市现有商业分布及各路段租金水平的高低，可分为中心商业区、次级商业区和城市边缘商业区。以三贤路、新华路、文化路及南阁路所围合的老城区，以其商品品种、数量及主题特色，应属于中心商业区范畴；团结路、交通路、人民路以及新华路的东西段，应属于次级商业区；中心城区外的其他路段应属于城市边缘商业区。商业区划分专业市场分析邓州市专业市场均为自发形成的市场，处于原始的经营状态，交通不便，路况较差，没有统一的经营管理，卫生状况较差，以古城街为中心辐射展开，各种业态的经营路段相对集中服装服饰类经营集中于古城街沿线；日用百货集中于南阁路沿线；副食品批零集中于人民路沿线；五金机电集中于团结路西段；建材装饰集中于仲景路东段、穰城路沿线；花卉苗木市场主要集中在仲景路沿河（三贤路至文化路）；木材市场（建筑模板、方木等）主要集中在穰城路南段；钢材市场主要集中在交通路南段；汽车用品主要集中在东一环北段两侧；夜市餐饮主要集中于湍滨大道沿线等。商铺租金分析从当前邓州市商铺的租金情况来看，零售商铺租金基本维持在30-50元/月·㎡，上涨空间较小，尤其是中心商圈内的商铺。目前，商业最为繁华的古城街沿线，普通商铺的租金仅在30—60元/月·㎡，三贤路中段经营档次较高，形象略好，目前租金约在40—70元/月·㎡。建材专业市场租金9-40元/月·㎡，仲景路为建材家居聚集地，中大型品牌店均聚集在此，此区域商家稳定、租约一般为一年一签，租金在45-50元/月·㎡。影响租金水平的因素主要有以下几个方面：一方面受市民消费力的制约，另一方面由商业物业的形态、档次决定，此外，与地方商业税费也有很大关系。邓州市家具市场调研万家隆家具市场位于交通路和团结路交叉口向北300米路东，占地约1.5万㎡，是一个由简易房构成的纯一层物业结构的市场。市场内共有10余家家具店，每个门店面积都在1000㎡左右，并都同时经营数个家具品牌，其中有代表性的家具品牌为：双虎家私、皇朝家私、掌上明珠、三叶家私、梦丽莎沙发、顶好威派家具等。除了家具之外，该市场还有少数几个家电和家居饰品店。万家隆商铺的物业结构属于大面宽大进深，每个店铺进深都在50米左右。但市场缺乏统一运营管理，市场经营环境较差。由于经营的知名品牌较多，地理位置优越，目前是邓州市影响力最大的家具市场。三贤家居广场三贤家居广场位于三贤路北段，是邓州市一个都市村庄王家庄自建的家具广场。从三贤路入口向北进入王庄村，道路北侧零零散散分布着家庭自营的低端家具。三贤路向东500米之后路北则是一个相对比较集中的广场，再向北道路两侧还有零散家庭作坊式家具店。集中经营的三贤家居广场占地6000㎡左右，2006年开业，由三排民居组成，临街为2层建筑，一层经营，二层住人，第二排为大棚式简易房，纯一层经营，第三排为6层民房的底商。该广场除了名欧奥泰为郑州生产有一定知名度之外，其他家具品牌多为平价低端家具，经营环境差，主要客层锁定低端消费。邓州市家具市场调研N空间国际家居馆、东方红家具城这两个家具商场均位于新华路与北京大道交叉口向南，其中N空间国际家居馆位于路西，东方红家具城位于路东。N空间2013年5月份正式营业，共2层，单层面积1200㎡左右，进深约30米，引进了顾家家居和木槿花家具等知名品牌，进深30米。外部形象和内部装修、产品展示在邓州市均属于最好。东方红家具城是邓州新区开业最早的家具城，是临街底商，共2层，进深15米左右，米，开间40米左右。以经营低端家具为主，经营状况较差。邓州新区除了上述两个家具商场外，还有位于北京大道和团结路交叉口西北角的美庭家具广场，引进了左右沙发和斯蒂罗兰两个知名家具品牌。邓州市家具市场调研MOCO新世界MOCO新世界位于邓州市新华路与交通路交汇处（三孔桥东路北），项目占地面积5万方，建筑面积25万方，其中商业5万方，由北京星辉置业有限公司投资开发。是目前邓州区域唯一的一个综合体，商业比重较大，在本区域有一定的影响力。MOCO新世界商业主要业态包含大型超市、珠宝首饰、服装服饰、餐饮、休闲娱乐等。建筑分为地下一层地上四层，内部以沿街式与跨街式连廊设计。目前对外销售地面一层至四层，主力面积30-60平米，1F均价35000元／㎡，2F均价16000元／㎡，3F均价12000元／㎡，4F均价10000元／㎡。二楼、三楼采用统一经营管理，5年返租，年租金收益8%，一楼、四楼自行出租。商业部分分两期销售，一期前期交1万享受每平米优惠1000元，一次性付款9.5折，于今年5月30日开盘，共180套；二期交2万享受每平米优惠1500元，于2015年10月6日开盘。一期已销售超80%（剩余房源主要分布在四楼与一楼内街面积较大的房源）邓州市重点楼盘分析银基王朝银基王朝位于邓州市团结东路（市中心医院东侧），总占地面积55000平方米，总建筑面积270000平方米（包含商业住宅）。由河南四友集团开发建设，属于邓州大型商住一体建设项目。银基王朝商铺总共分为地下一层和地上三层，负一楼建筑面积在15000平方米左右，对外销售总面积8000平米，业态为万德龙超市，目前对外销售单铺的主力面积20平米，均价8000元／平方米，纯投资型商铺。投资回报按实际租金收取，5年后如业主不满意租金收益可按实际投资金额增加8万进行回购。地上三层为综合配套商业，主要以住宅底商沿街式和步行街式商业，一层均价32000元／平方米，二层均价22000元／平方米，三层均价16000元／平方米，主力面积30-60平米，销售总价较高，目前对外宣称招商签约有万德龙，万达电影城等大型商家入驻，预计2017年正式运营。邓州市重点楼盘分析皇马国际皇马国际位于北京大道与团结路交叉口向东北角，占地面积4.1万平米，建筑面积26万方，由1个精品MALL，1条商业步行街，10栋高层住宅，1栋SOHO，1栋酒店公寓组成，定位为邓州首席综合街区，为邓州带来世界级的都市新生活。项目商业面积3.5万方，对外销售部分为住宅底商一、二楼，其中一期已经交付使用，销售价格一楼单价15000元左右，二楼单价7000元左右，自行出租，目前租金20-35元/㎡/月左右。目前对外销售二期底商，体量较小，一楼单价18000－22000元，二楼单价9000-16000元，主力面积30-60平米，商铺销售良好。MALL暂不对外销售，由万德龙商场经营。由于项目新区唯一一个规划有大型综合商业的项目，规划有大卖场、商业街、酒店和sohu公寓，产品的稀缺性和多样化使得该项目商铺销售良好，一期商铺销售率达90%，加之分割面积较小、商铺定价较同类市场低，因此在本区域内销售较好。邓州市重点楼盘分析市场环境综述1、目前有大量非街铺型商业（2-5层的独立门面内铺）销售，后期会成为空关死铺，影响投资信心；2、老旧专业市场类商铺空置率较高，虽然类型与万商城不可比拟，但是容易被联想影响投资信心；3、市区几乎所有沿街均为商铺，会消化掉一部分投资客群，但是城东片区依然是目前商铺投资热点；4、市区商铺租赁比例较高，租金可观，商铺投资信心充足，特别是城东片区商铺租金较高且建材行业租金承受能力较高；5、住宅市场相对萎靡不振导致家居建材行业受冲击较大，租金水平下降明显，可能影响商户自购自营选择；6、政府信誉度较低，区域规划项目未集中落地前，客户持观望态势；7、庞大的人口基数及大量的商铺持有者及经营者能够满足本产品的去化；8、家居建材专业市场的概念需要植入当地人的意识及消费习惯当中，且可能会与