第一章 管理与城市房地产

《房地产开发与管理》房地产研究所所长同济大学房屋土地资源信息研究中心主任建设管理与房地产系教授/博导施建刚博士本课程要求一、关于学习1、认真听讲教材内容、延伸内容；理论与实务相结合；记必要的笔记（你认为要记的）。2、课外学习结合课堂教学，学习一些专著、教材、学术期刊中的论文。3、完成必要的作业准备一本作业本（规定时间交纳）。二、关于考试1、活用教材内容50分、延伸内容30分、平时成绩20分；2、以试卷（综合能力）考试为主。三、关于上课纪律、考勤（偶然）。本解释权为任课教师----施建刚本课程讲解内容第一章管理与城市房地产第二章房地产开发项目选择和土地使用权获取方式第三章房地产开发项目策划决策和可行性研究第四章房地产规划设计与建筑工程基础知识第五章房地产开发的建设过程管理第六章住宅建设项目竣工备案和交付使用许可管理第七章房地产开发资金筹集与成本监控管理第八章与房地产开发有关的其它管理第一章管理与城市房地产第一节管理的内涵一、管理的概念管理的一种综合定义管理是引导人力资源和物质资源进入动态组织以达到这些组织的目标，亦即使服务对象获得满意，并且使服务的提供者获得一种高度的士气和成就感。二、管理学的研究对象一类是经济管理学科另一类是非经济管理学科而房地产开发与管理是介与这两大类管理之间的管理学科。四个层次则是微观管理学、中观管理学、宏观管理学、管理学。本教材所涉及的管理领域偏向于微观管理学。第二节城市的产生和发展二、城市的形成现代城市的含义，主要包括三方面的因素，人口数量、产业结构及行政的意义。三、城市的定义（二）城市的定义城市是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。四、城市的基本特征（二）城市的系统性1、城市是一个人工的系统2、城市是一个开放的系统3、城市是一个复杂的系统综上所述，城市是一个人工的、开放的、复杂的、巨大的系统。它的各个子系统相互联系、相互依赖、相互制约、相互作用，使城市这个巨大系统能够和谐地运转，维持其动态平衡。五、城市的本质（一）城市的本质是一种特殊形态的生产力（二）城市的本质是一种聚集和系统形态的生产力1、城市集聚能够大大地提高生产力2、城市巨大系统的整体功能大于各要素的功能之和综上所述，城市这种特殊形态的生产力，是由于城市的两个基本特征——集聚性和系统性所带来的。所以，我们可以把这种特殊的生产力称作集聚和系统形态的生产力。第三节房地产与房地产业一、房地产房地产是房产与地产的合称，是房屋与土地在经济方面的商品体现。房产是房屋及其权利的总称地产是土地及其权利的总称。（一）房屋财产按用途可分为五类：1、住宅用房2、生产用房3、营业用房4、行政用房5、其它专业用房上述中的第1类称为住宅用房第2～第5类统称为非住宅用房。（二）土地财产城市用地共分10大类、46中类和73个小类。城市用地的10大类及其代号分别为：居住用地（R）公共设施用地（C）工业用地（M）仓储用地（W）对外交通用地（T）道路广场用地（S）市政公用设施用地（U）绿地（G）特殊用地（D）水域和其他用地（E）二、房地产业（一）房地产业房地产业是从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。（二）房地产业与建筑业的关系建筑业属于第二产业，是物质生产部门。房地产业则兼有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。第四节房地产开发的含义、特征、分类一、房地产开发的含义房地产开发是指在（依据本法）取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。二、房地产开发的特征（一）房地产开发最本质的特征是综合性“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”（二）房地产开发过程具有长期性（三）房地产开发具有很强的时序性（四）房地产开发具有很强的地域性（五）房地产开发具有较高的风险性三、房地产开发的分类（一）按开发的区域性划分新区开发旧区再开发（二）按开发的规模划分单项开发成片开发成片开发在具体的实施过程中往往采取分期分批、“滚动开发”的方式。（三）按开发的对象划分土地开发房屋开发综合开发第五节房地产开发的主要工作阶段和主要参与者一、房地产开发的主要工作阶段（一）投资决策分析阶段项目选择和项目可行性研究。（二）前期工作阶段获取土地使用权、落实资金和项目的规划设计。（三）项目的建设阶段落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套等。（四）竣工验收与交付使用阶段第六节房地产开发企业的人员与组织二、开发企业的人员和组织机构（一）开发企业的人员构成第一类是管理人员第二类为专业人员第三类是工程技术人员具体来说，房地产开发企业中至少应具有六个方面专业人员。1、建筑师；2、工程师；3、会计师；4、经济师及成本控制人员；5、估价师及市场营销人员；6、律师与代理人（二）企业的机构组织总工程师董事长、总经理总经济师办公室研究发展部副总经理人事部开发部规划设计部工程技术部总会计师财务部综合计划部经营销售部材料部五、房地产开发企业法律制度（一）房地产开发企业设立的条件1、有符合公司法人登记的名称和组织机构；2、有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；3、注册资本在100万元以上；4、有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员、2名以上持有资格证书的专职会计人员；5、法律、法规规定的其他条件。（二）房地产开发企业的资质等级一、二、三、四等四个资质等级。复习思考题1、什么是管理？联系实际谈谈管理在社会中的重要性。2、城市的定义、基本特征和本质是什么？3、什么是房地产？4、简述房地产业的概念以及与建筑业的关系。5、何谓房地产开发？它有哪些基本特性？6、房地产开发包括哪几个工作阶段？