商品房预售合同示范文本的签订与把握

11国家《商品房买卖合同》（预售）暨山东省新建商品房买卖合同（预售）示范文本解读2《商品房预售合同》示范文本解读一、2000年商品房买卖合同示范文本概述二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由三、2014版商品房买卖合同文本概述四、新版商品房买卖合同文本主要内容3一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（一）历史与作用（二）法律依据（三）结构内容（四）新版《商品房买卖合同》修订对房地产市场的影响4一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（一）历史与作用2000年商品房买卖合同示范文本是在1995年的《商品房购销合同》示范文本的基础上修订而成的。《商品房销售管理办法》第23条规定：“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》。”该示范文本起到了积极的作用，但也存在不少的问题。各地根据本地的情况，对2000年示范合同文本进行修订，形成了地方性的示范文本。5一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（二）新的法律、法规、司法解释和规章的颁布法律、法规、司法解释和规章目录截止到1999年，先后颁布了或修订了众多与商品房买卖密切相关的法律、法规、司法解释和规章。6一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（三）结构内容1.说明部分与合同正文部分说明部分进行说明和提示；正文部分涉及到房屋买卖中的主要条件和很多容易发生争议的事项。2.包含了四个附件，给当事人充分的协商空间，维护了交易自由。附件1：房屋平面图；附件2：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件3：装饰、设备标准；附件4：合同补充协议。7一、2000年商品房买卖合同示范文本概述（四）2000年版《商品房买卖合同》修订对房地产市场的影响2000年版的合同示范文本对房地产市场的影响主要在以下几点：1．保障买受人的权益2．承诺和告知合同重要事项3．引导买卖双方自行约定4．合同的适用性和可操作性增强8二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由2000年以来的十余年里，实践中出现了大量的新情况与新问题，我国的法治建设也在不断发展。这使得2000年版的合同示范文本越来越不适应我国房地产市场发展的需要。（一）商品房现售与预售中的各种纠纷（二）修订思路及修订的主要内容（三）合同示范文本设计原则9二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由（一）商品房现售与预售中的各种纠纷1.房屋质量纠纷2.开发商擅自变更规划设计引起纠纷3.延期交房纠纷4.出卖人不按约定条件交付基础设施及其他设施纠纷10二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由（二）新的法律法规规章和司法解释的颁布1.新颁法律法规规章和司法解释目录2.修订必要性3.新的制度11二、2000年版的商品房买卖合同示范文本修订理由（三）修订思路及修订的主要内容在《合同法》倡导的公平、合理、合法的指导思想基础上，吸收近年来的主要立法成果和管理经验，设计预防、注意和提示性条款及可执行性和保障性的条款，提高合同示范文本的科学性、公正性和实用性，平衡双方的权利、义务关系，矫正因交易信息不对称、经济力量不对等而造成的利益失衡，引导双方当事人依法签约。12三、2014版商品房买卖合同文本概述（一）商品房买卖合同示范文本的意义（二）商品房买卖合同示范文本的效力（三）区分现售与预售（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构（五）2014版商品房买卖合同新规要点解读13三、2014版商品房买卖合同文本概述（一）商品房买卖合同示范文本的意义1.便捷交易，提高效率2.减少纠纷，维护当事人合法权益3.细化法律规定，维护房地产市场秩序14（二）商品房买卖合同示范文本的效力《合同法》第10条规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，……”，商品房买卖必须签订书面合同。《合同法》第11条规定：“书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。”实践中，商品房买卖合同的书面形式主要是指合同书。15三、2014版商品房买卖合同文本概述（三）区分现售与预售新版的商品房买卖合同示范文本分为两种文本：一是，《商品房买卖合同示范文本（预售）》；一是，《商品房买卖合同示范文本（现售）》。这是因为商品房预售和现售存在一些重要的的区别，由此产生的纠纷不同，当事人在合同中约定的内容也有所不同。16三、2014版商品房买卖合同文本概述（四）新版商品房买卖合同示范文本的结构2000版的示范文本分为三部分：1.说明；2.正文；3.附件。2014版商品房买卖合同示范文本分为四部分：1.说明；2.术语；3.正文；4.附件。17（五）2014版商品房买卖合同新规要点解读1.开发商违反合同承诺，最高可赔双倍的总房价款2.交房必备测绘报告，水电暖气要实际可用3.交房通知至少提前10日，查验交付不得有前提4.空气质量、建筑隔声、节能措施明确列入合同5.质量担保措施首次列入买卖合同6.购房者信息保密义务的明确提出7.补充协议的约定要更谨慎8.要求开发商在附件中重点披露遮挡或妨碍房屋正常使用的情况18住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知建房[2014]53号各省、自治区、直辖市住房城乡建设厅（建委、房地局）、工商行政管理局：为进一步规范商品房交易行为，保障交易当事人的合法权益，切实维护公平公正的商品房交易秩序，贯彻《合同法》、《物权法》等法律法规和部门规章，住房城乡建设部、工商总局对《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)进行了修订，制定了《商品房买卖合同（预售）示范文本》（GF-2014-0171）、《商品房买卖合同（现售）示范文本》（GF-2014-0172）。现印发给你们，请各地充分认识推行本合同示范文本的意义，积极提倡和引导商品房交易当事人使用本合同示范文本，做好示范文本使用事项和市场交易风险提示等宣贯工作。各地在执行过程中发现的问题和有关建议，及时与住房城乡建设部和工商总局联系。自本合同示范文本颁布之日起，原《商品房买卖合同示范文本》(GF-2000-0171)同时废止。住房城乡建设部工商总局2014年4月9日19GF-2014-0171SDF-2015-0001合同编号：商品房买卖合同示范文本（预售）山东省新建商品房买卖合同（预售）出卖人：________________________________买受人：________________________________中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家工商行政管理总局二〇一四年三月山东省住房和城乡建设厅山东省工商行政管理局2020目录说明术语第一章合同当事人第二章商品房基本状况第三章商品房价款第四章商品房交付条件与交付手续第五章面积差异处理方式第六章规划设计变更第七章商品房质量及保修责任第八章合同备案与房屋（不动产）登记第九章前期物业管理第十章其他事项附件21说明1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家工商行政管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示《商品房预售许可证》及其他有关证书和证明文件。3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前，要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。2222说明4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位打×，以示删除。5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售项目的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。6.双方当事人可以根据实际情况约定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。2323术语（专业术语解释）1.商品房预售：是指房地产开发企业将正在建设中的取得《商品房预售许可证》的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或房价款的行为。2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。3.套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。2424说明5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。6.民用建筑节能：是指在保证民用建筑使用功能和室内热环境质量的前提下，降低其使用过程中能源消耗的活动。民用建筑是指居住建筑、国家机关办公建筑和商业、服务业、教育、卫生等其他公共建筑。7.房屋登记：是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。8.所有权转移登记：是指商品房所有权从出卖人转移至买受人所办理的登记类型。2525说明9.房屋登记机构：是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构。10.分割拆零销售：是指房地产开发企业将成套的商品住宅分割为若干部分分别出售给买受人的销售方式。11.返本销售：是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。12.售后包租：是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。2626商品房买卖合同（预售）出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。27山东省新建商品房买卖合同（预售）出卖人向买受人出售其开发建设的房屋，双方当事人应当在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《山东省城市房地产开发经营管理条例》、《山东省城市房地产交易管理条例》、《山东省商品房销售条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规的规定，就商品房买卖相关内容协商达成一致意见，签订本商品房买卖合同。2828第一章合同当事人出卖人：通讯地址：注册地址：邮政编码：营业执照注册号：开发企业资质证书号：法定代表人：联系电话：电子邮箱：委托代理人：联系电话：委托销售经纪机构：通讯地址（注册地址）：邮政编码：营业执照注册号：经纪机构备案证明号：法定代表人：联系电话：电子邮箱：29第1章“合同当事人”2000年版合同文本规定的是“注册地址”，但是由于注册地址和当事人的通讯地址并不总是一致。由于很多时候法律上要求一方当事人必须书面通知另一方后才发生一定的法律效果。例如，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条第2款规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，