地役权

地役权为增加自己土地（需役地）的利用价值，而在他人土地（供役地）上设置的某种权利。地役权对地役权人来说是其权利的扩大，而对地役人来说是一种义务或对自己权利的限制。地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。其一，地役权是按照当事人的约定设立的用益物权。其二，地役权是存在于他人不动产上的用益物权。其三，地役权是为了需役地的便利而设立的用益物权。特征（一）地役权是存在于他人不动产之上的物权（二）地役权是以他人不动产供自己的不动产便宜之用的权利（三）地役权具有从属性1、地役权不得与需役地分离而为让与.2、地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的3、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭（四）地役权具有不可分性1、分生上的不可分性2、消灭上的不可分性3、享有与负担上的不可分性主要内容地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利。（一）设立地役权的形式：应当采取书面形式订立地役权合同。不动产（二）地役权登记效力：当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。（三）地役权的期限：地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权剩余的期限。（四）土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权时，该土地承包经营权人、宅基地使用权人继续享有或者负担已设立的地役权。（五）地役权的效力1、地役权自地役权合同生效时设立。2、土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经上述用益物权人同《民法通则》意，土地所有权人不得设立地役权。3、地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等转让的，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。（六）地役权的抵押：地役权不得单独抵押。土地承包经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。（七）地役权的变动：1、需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。2、供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有约束力。分类（一）积极地役权与消极地役权以地役权的实现方式为标准，可将其划分为积极地役权和消极地役权。积极地役权是指地役权人可在供役地上为一定的积极行为的地役权，也称作为地役权。消极地役权是指以供请求权役地人不得为一定行为为内容的地役权，因其负有一定不作为的义务，而非单纯的容忍义务，又称不作为地役权。（二）地役权的继续地役权与非继续地役权以地役权的行使方式或权利实现的时间是否继续为标准，可以将其划分为继续地役权和非继续地役权。前者指权利的行使无须每次都有地役权人的行为，而权利却能不间断地实现的地役权，道路与设施的存在本身就意味着权利人在持续地行使地役权。消极地役权一般均为继续地役权。后者又称间断间断地役权，是指权利的行使每次都需要由权利人实施一定的行为，否则无法实现其权利的地役权。（三）表见地役权与非表见地役权以地役权的存在是否表现于外部为标准，可将其划分为表见地役权和非表见地役权。前者是指权利的存续，能自外界得以知晓，有外部事实予以表现地役权，如通行地役权或地面排水地役权等。后者是指权利的存续，不能从外界予以认识，无外部事实作为表现的地役权，如埋设地下管线的地役权、眺望地役权、采光地役权、特定营业禁止地役权。（四）以地役权的内容为标准的分类1、通行地役权即以在他人土地上通行以便到达自己土地为目的的地役权2、有关水的地役权具体包括：（1）取水或汲水地役权，即为了需役地的便利在供役地上取水或汲水的权利；善意第三人（2）导水地役权，即利用管道或沟渠经过供役地把水导入需役地的权利；（3）排水地役权，即把生活或生产过程中产生的废水排入供役地或经过供役地排向他处的权利。3、眺望地役权即为了确保在自己的土地或建筑物中能够眺望风景，约定供役地的物权人不得建造或种植超过一定高度的建筑物或竹木的权利。4、采光地役权即为了改善自己的土地或建筑物的采光效果，约定供役地的物权人在一定的区域不得建造建筑物或种植竹木，或者建筑物、竹木不得超出一定高度的权利。5、支撑地役权即利用他人已经建成的墙壁搭建房屋或其他地上定着物的权利，设立此种地役权往往为了节省建筑成本或为了扩大房屋的使用面积。6、放牧地役权即按照约定在供役地上放牧牛、马、驴等牲畜的地役权。7、建造附属设施或安设临时附着物的地役权需役地的物权人为了更好地利用自己的土地或建筑物，可以与供役地的物权人协商，支付一定的对价，取得一项在供役地上建造建筑物之附属设施或安设临时附着物的役权。8、排污地役权在生产过程中需要排放污染物的企业，尽管其营业可能已经获得环保部门的行政许可，但此种排污行为客观上会给相邻不动产的利用造成损害或不便，企业可以与相邻不动产物权人订立契约，支付对价，获得一项排污地役权。地役权人权利地役权人的权利，可分为积极权利和消极权利：1、积极权利即对供役地的利用权。这种利用权，按不同的权利内容，可分为:占有状态的利用和非占有状《物权法》态的利用。例如，在他人土地上建设并维持水渠，是占有状态的利用；在他人土地上通行，是非占有状态的利用。当供役地的所有权人、使用权人或者第三人妨碍地役权人实施必要的利用行为时，该地役权人有权请求排除妨害。2、地役权人的消极权利，是指限制或禁止供役地所有权人、使用权人在该土地上实施一定行为的权利。禁止妨碍通风、禁止妨碍采光、禁止工程作业等，都是消极的权利。地役权人行使权利时，应当尊重供役地所有人、使用人的合法权益，尽可能避免损害的发生。因行使地役权而不得不造成损害的，应本着公平原则，给予适当的补偿。因行使权利的方式不当或者对避免损害的发生欠缺必要的注意的，应当对所造成的损失承担赔偿责任。地役权人义务地役权人的义务：1、地役权人对供役地的使用应当选择损害最小的地点及方式为之，这样使得通过地役权增加需役地价值的同时，不至过分损害供役地的使用。另外，地役权人因其行使地役权的行为对供役地造成变动、损害的，应当在事后恢复原状并补偿损害。2、地役权人对于为行使地役权而在供役地修建的设施，如电线、管道、道路，应当注意维修，以免供役地人因其设施损害而受到损害。另外，地役权人对于上诉设施，在不妨碍其地役权行使的限度内，应当允许供役地人使用这些设置。地役权的取得与消灭地役权因以下原因而取得：1、基于法律行为而取得。经由设定行为取得地役权，包括两种情形：一是以合同行为设定地役权；二是单独行为，如遗属行为设定地役权。2、基于法律行为以外的原因而取得。一是因时效而取得，仅限于继续并表现的地役权；二是因继承而取得。地役权因以下原因而消灭：1、土地消失；2、法院宣告（因目的不能）；3、约定事由发生；4、抛弃。地役权与相邻权联系相邻权指不动产的所有人或使用人在处理相邻关系时所享有的权利。具体来说，在相互毗邻的不动产的所有人或者使用人之间，任何一方为了合理行使其所有权或使用权，享有要求其他相邻方提供便利或是接受一定限制的权利。相邻权实质上是对所有权的限制和延伸。相邻不动产的所有人或使用人在行使自己的所有权或使用权时，应当以不损害其他相邻人的合法权益为原则。如果因权利的行使，给相邻人的人身或财产造成危害的，相邻人有权要求停止侵害、消除危险和赔偿损失。在处理相邻关系时，相邻各方应该本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，互谅互让，协商解决。协商不成，可以请求人民法院依法解决。地役权是指为了自己的使用、经营等方便、利益而使用别人的土地的权利。一般来讲，地役权的发生必须有两个不同归属的土地存在，为他人利用而提供便利的土地叫供役地，接受便利而得以使用或经营的叫需役地。所以，地役权是存在于他人土地之上的物权，它具有从属性和不可分性。相邻关系是指不动产的相邻各方因行使所有权或使用权而发生的权利义务关系，它不是一种单独的物权，而是相邻方所有权的延伸和扩展，是所有权权能的体现。区别地役权和相邻权主要有以下几个区别：（1）两者受到损害后的救济请求权不同。相邻关系受到侵害后，不能直接以相邻关系为基础提起损害赔偿诉讼，而应该提起所有权的行使受到妨害之诉。地役权受到损害之后，受害人可以直接提起地役权受损害的请求之诉。（2）两者提供便利的内容也有不同。地役权的设立是为了是所有权人的权利得到更好的行使，是一个比较高的标准。而相邻关系的规定是为了调和不同所有权人之间的权利，对他们的各自权利给与一定的限制，使得大家共同方便使用，这是为了达到使用的最低标准。（3）相邻关系通常都发生在相互毗邻的不动产之上，而地役权则不要求相互毗邻，甚至相隔很远的土地之间都可以通过协议来得到更有效的利用和经营。（4）相邻关系的产生一般都是无偿的，而地役权的设立一般都是有偿的。物权法与地役权地役权是指利用他人土地以便有效的使用或经营自己的土地的权利。地役权的发生须有两个不同归属的土地存在，为他人土地利用提供便利的土地称为供役地，而享有地役权的土地称为需役地。用益物权的一种。指因通行、取水、排水等需要，通过签订合同，利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。如甲工厂原有东门可以出入，后想开西门，借用乙工厂的道路通行。甲工厂与乙工厂约定，甲工厂向乙工厂适当支付使用费，乙工厂允许甲工厂的人员通行。这时甲工厂即取得了“地役权”。《物权法》是否要规定地役权，在该法起草过程中存在争议。一种意见认为，《物权法》不应当规定地役权，地役权可以被相邻关系所包含，多年来我国没有地役权制定，有关地役权纠纷大多是按照相邻关系处理的，这已表明地役权没有独立存在的必要。另一种意见认为，相邻关系不能替代地役权，《物权法》应当规定地役权。相邻关系是对不动产的利用作最低限度的调解；而地役权则必须通过双方当事人约定，对他人不动产的利用来提高自己不动产的价值。[1]《物权法》起草者认为，地役权与相邻关系，作为彼此独立的法律制度，各具内涵，应当区别开来。因此，《物权法》设专章规定了地役权。物权法规定：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。而设立地役权，当事人是应当采取书面形式订立地役权合同的。1、地役权发生在相邻土地关系中，因而是一种地产相邻权；2、地役权不能离开需役地而独立存在，因而是一种从物权，而不是一种独立的物权；3、地役权是为了自己的方便和利益而使用他人土地的权利，因而是一种他物权和用益物权。1、合理使用供役地。例如为耕作处于他人土地包围之中的自己的土地，而从他人土地上通行；为排灌自己土地的水，而从他人土地上引水通过。地役权人使用供役地时，应当选择对供役地损害最小的地点、路线和方法，尽量避免降低供役地效用。2、实施必要的附属行为。地役权人为行使其权利，可以在供役地内为必要的附属行为。如为行使通行地役权而在供役地上开辟道路。地役权人为附属行为，须为行使其权利所必需，否则不得实施。地役权是房地产相邻权中重要的一种，其内容几乎涵盖相邻土地关系中所有相邻权，如土地通行相邻权实际上就是地役权的一个方面。但是房地产相邻权并不仅仅限于地役权，它还包括房产相邻权、环保相邻权等，因而其内容和范围远比地役权广泛、复杂。正如前文所述，随着社会经济的发展，房地产相邻权的内容也从单一的地役权扩展到工业生产相邻权、共住房屋相邻权等等，并将继续丰富和发展。地役权是传统民法上的一个概念，也是房地产相邻权的一种。由于相邻关系最早出现在农业生产对土地的利用过程中，所有由土地关系产生出来的地役权是比较古老的一种相邻权。法律中关于地役权的条款我国《民法通则》第83条虽然没有使用地役权的概念，但是其中也包含有土地关系中相邻权的一些内容。摘要：目前国内学者将地役权适用范围界定为不动产利用之调和。但笔者在对罗马法以及各国立法实证考察的基础上认为，地役权适用范围绝不仅限于此，而可依当事人的目的调整各种物之利用形式，并提出若干实例。关键词：地役权；适用范围；权利结构；物权法定地役权是一种古老的他物权形式，为各国物权法所承认。依目前国内通说，地役权