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长沟镇项目初步策划提案版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归中联行不动产顾问有限公司所有，未经中联行不动产顾问书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。谨呈：房地产开发有限公司本报告是严格保密的。前言本策划提案主要从分析项目地块条件及周边区域特征入手，通过对项目自身特质进行深入剖析，借鉴当前全国一些类似地块的开发模式，提出项目的开发理念和初步定位，同时在规划布局、产品创新、营销策略、目标市场等方面提出我们的一些想法，供投资公司决策参考。本报告是严格保密的。本报告目录一、项目基本概况和周边环境调查……………二、思想采购：旅游地产嫁接本案……………三、项目开发理念和初步定位建议……………四、项目概念规划和产品创新建议……………五、项目营销策略和目标市场分析……………非普通房地产开发建造一个文化水乡文化主义本报告是严格保密的。项目基本概况和周边环境调查思想采购：旅游地产嫁接本案项目开发理念和初步定位建议项目概念规划和产品创新建议项目营销策略和目标市场分析项目基本概况和周边环境调查汇报提纲——第一部分本报告是严格保密的。长沟河北京北南正黄山店涿州曹章琉璃河石楼镇窦店中心区位：辐射周边多个市县本报告是严格保密的。长沟◆总面积38.7平方公里，辖18个行政村，人口约27000人。◆长沟镇地理位置优越。距京广铁路、京石高速公路入口仅10公里；40分钟可到达西客站;1小时既可抵达首都机场；150分钟可到达天津塘沽海运港口。城镇交通便捷区旅游目的地1-1项目基本概况——长沟行政区划/交通本报告是严格保密的。长沟北京河北交通便捷：市内六里桥乘917路公交车可直接到达本报告是严格保密的。1-2项目基本概况——区位示意说明项目区位：◆北京房山区西南◆北京西南黄金旅游线的中心点◆全国首批小城镇建设试点镇◆镇中地形平原、山区、丘陵各占1/3住宅用地性质区位优势明显本报告是严格保密的。1-3项目基本概况——长沟镇规划◆长沟镇规划建造一个大型物流基地，届时，将重现“京南第一集”往日繁荣，北京市及周边地区的特色集市。当前该工作已经批准，并有望近期进入运作阶段。◆长沟镇：打造「北方江南」，规划建造一个水上集镇，建成后游客可以划船在水上赶集购物，在北方体会江南小镇的民俗风情。承建新兴集市基地特色水乡风俗采购本报告是严格保密的。1-4项目基本概况——历史悠久、旅游胜地◆长沟汉代置乡，唐宋发轫，明清腾达，成为富庶之地。曾清乾隆皇帝为拜谒西陵而修建的长沟行宫，乾隆手书的27块御笔诗碑至今仍保存完好。◆周边世界级、国家级景区众多。人类发祥地—周口店猿人遗址、北方小桂林—十渡山水、世界石经文化宝库—云居寺、北方溶洞之最—石花洞、银狐洞皆与长沟毗邻。历史文化悠久众多旅游聚集本报告是严格保密的。长沟镇中心区的项目•长沟镇的旅游资源丰富。为主打旅游地产开创了先决条件；•周边强大的市政配套为项目提供了便利；•还有无可比拟的生活属性——水文化。本案地块分析本报告是严格保密的。项目地块概况：◆用地面积：约2500亩西长沟：500亩（其中包括已拿到的建设用地370亩和未拿到的农田地130亩）集贸市场：120亩东长沟/太和庄：1500亩酒店地：500亩注：因地块面积无精确数据，上述面积为估算数。西长沟东长沟太和庄规划酒店回迁1-5项目基本概况——项目地块情况市场本报告是严格保密的。1-6.1项目基本概况——地块现状图片⑴本案虽临城市主干道——政府大街，但部分用地（东长沟、酒店地块）并为直接与主干道相临，加之村与村标识不明显，所以交通与周边景观资源未能较好的结合，主干道昼夜过往车辆多，噪音较大。西长沟东长沟太和庄规划酒店本报告是严格保密的。1-6.2项目基本概况——地块现状图片⑵本案地块内部多为民宅与临街商业，临街商业多为1—2层，主要包括超市、建材、饭店、服装店等，因部分建筑崭新，所以改造建设难度不小。但本案西地块紧邻以前老牌坊楼—“京南商贸城”，为将来项目主题景观打造有力卖点。西长沟东长沟太和庄本报告是严格保密的。规划酒店1-6.3项目基本概况——地块现状图片⑶酒店紧邻长沟镇大湖——“龙泉湖”。周边原生树木也较多，建议开发中均予以保留。相信随着城镇旅游业发展，这里必会成为长沟旅游重点区域，优势明显。本报告是严格保密的。西长沟东长沟太和庄规划酒店回迁1-7项目周边环境——主要节点周边市政配套齐全，并且项目地块中有多处历史古迹和自然景观，项目地位于长沟重要的中心区域，具有良好的交通。本报告是严格保密的。房地产郊区化发展趋势•本项目地处北京卫星城，建设成功也是北京市郊区化发展的一个重要标志。良好的自然环境、巨大的开发潜力、日渐便捷的交通体系等为本案成功开发提供了推动力。•价格是郊区化发展的优势，而快速路的不断向外扩展和规划中的城铁，以及私家车的普及都在一定程度上弱化了距离因素。房地产多元化、差异化发展趋势•市场上出现越来越多的多元化产品，以多种性质多种功能的复合型产品开发来代替单纯的住宅开发。•利润空间、不同经营模式、规避风险等是促进项目多元化发展的部分因素。1-8项目综述——发展趋势分析多元化、差异化提炼本报告是严格保密的。项目基本概况和周边环境调查思想采购：旅游地产嫁接本案项目开发理念和初步定位建议项目概念规划和产品创新建议项目营销策略和目标市场分析思想采购：旅游地产嫁接本案汇报提纲——第二部分本报告是严格保密的。北京市其他郊区产业发展现状2-1.1周边房地产市场分析区县重点产业旅游民俗村怀柔环保型产业生态旅游西庄村密云农副产品及旅游密云水库、红酒庄园曹家路村平谷农副产品民俗旅游雕窝村延庆农副产品及旅游生态水公园里炮村顺义副食品休闲度假大兴农副产品野生动物园梨花村门头沟工农业历史景点涧沟村通州工农业及外贸出口历史遗迹台湖村◆随着郊区产业的不断发展，有乡土特色的产业成为其亮点。这为本案提供实效思路，只有发展特色文化才是旅游项目必经的核心。本报告是严格保密的。2-1.2项目基本概况——房山区旅游业◆2007年，全年旅游业累计实现综合收入9.59亿元，比2006年增长11.3%，在10个远郊区县中位居第5位；比2006年增长31.2%，在10个远郊区县中位居第4位。◆房山区旅游综合收入比排名第4的顺义区旅游综合收入比房山区少出0.55亿元，房山区比排名第6的密云县多出0.61亿元。从主要旅游行业发展情况看：住宿业、旅游商业、民俗旅游成为房山区旅游支柱行业。良好的旅游氛围势必会为本案成功入市创造坚实的先决条件。本报告是严格保密的。2007年房山区旅游业主要指标对比表年度20062007±%接待总人数（千人）/比重5252100%6890100%31.2住宿业100419.1111616.211.1旅游区点266350.7333648.425.3旅行社70.190.117.6民俗旅游157630.0242935.354.1营业收入（千元）/比重861471100%959097100%11.3住宿业20171223.420758221.62.9旅游区点9462511.0915119.5-3.3旅行社153931.8127831.3-17.0旅游餐饮8860510.3922779.64.1旅游商业31903937.033225834.64.1旅游交通8060.18800.19.1民俗旅游14129016.422180623.157.02-1.3项目基本概况——房山区旅游业◆从旅游综合收入构成来看，房山区旅游商业所占比重较大，比重为34.6%，其次是民俗旅游23.1%，住宿业21.6%，这三部分构成房山区旅游业的支柱产业。而排名第一的昌平区其住宿业所占比重较大，比重为52.8%，其2007年仅住宿业收入即为15.12亿元，而房山区住宿业收入为2.07亿元，存在一定差距。随着新型旅游地产概念的介入，随着整体经济速度的加快，房山区势必也会提高相应的住宿业比例，这又为本案立足本区提高了有利的机遇。本报告是严格保密的。本项目用地可能开发的几种产业•水上集镇——依托水系、合理运营集会商贸•生态旅游——利用本地资源优势，发展生态民俗旅游项目•历史文化——通过悠久历史文化炒作项目内涵与卖点•休闲度假——依托娱乐和旅游业的发展，配合推出休闲度假项目•教育资源——依托项目周边的中学和小学，发展教育或者培训教育•特色商业——由主导产业带动起来，同时满足配套要求的商业街产业发展分析2-1.4项目基本概况——产业发展分析本报告是严格保密的。房山区其他典型楼盘个案解析2-2.1周边项目典型楼盘分析◆区域内总结：多层板式住宅成为房山地区的主要供给，价格供应区间主要集中在5000－9000元/平方米之间，其主要客户来源于本地及周边和市区客户，生态的优势、配套（尤其是城铁）、高性价比、供给量大，房山地区的发展潜力巨大。生态的完善＋配套的不断提高＋高性价比优势＝房山地区巨大的潜力项目名称项目区位项目产品项目均价水墨林溪房山区窦店小高层/别墅5900元/㎡世界名园房山区窦店多层/小高层/别墅5800元/㎡北潞·尚界房山区良乡中心区多层/别墅8500元/㎡绿城百合房山区燕化星城东侧小高层/高层7180元/㎡本报告是严格保密的。案名水墨林溪地址房山区窦店镇，中国信息大学对面开发商北京龙建集团物业类别一期为多层板楼，二期为板式小高层，三期为叠拼别墅价格均价5900元/㎡装修类别毛坯规模占地55万平米，建筑面积63万平米产品定位“慢调坡板，写意栖居”生态、亲水社区主力户型90平米的二居、120平米三居项目分期2005年5月推出一期15万平方米全明户型的板式建筑；年底将相继推出二期17万多平方米的板式小高层和三期12万多平方米的叠拼别墅高端住宅景观设计社区中心建设了一条水面面积约10000平方米的龙形水系营销推广房展会、搜房论坛销售情况一期为多层板楼已售罄，二期为板式小高层，预计08年5月中旬开盘，三期叠拼别墅，开盘时间未定。一期已全部入住，二期待定，三期未定。•地理位置佳，位于中国信息大学对面，具有良好的人文环境•主打“生态、亲水”，是房山区产品定位主要方向•产品设计和景观设计并无特别创新之处，但在同类楼盘中占据价格优势2-2.2典型楼盘调研——水墨林溪借鉴本报告是严格保密的。案名世界名园地址房山区窦店开发商北京汇金房地长开发有限公司物业类别多层、小高层板楼，四合院，独栋别墅价格5800元/㎡装修类别毛坯规模总建筑面积320万平米，绿化率45％以上产品定位集生态、景观、人文关怀于一体的国际文化生态社区主力户型60-136平米项目分期一期住宅以六层欧式电梯板楼为主，兼少量板式小高层二期将以传统的百家四合院为主三期则以独栋别墅为主景观设计荷兰郁金香园、意大利罗马园、法国梧桐园、加拿大枫林园营销推广房展会、论坛销售情况一期去化80%，二期、三期热销售中•园林景观设计异域特色明显，整个社区分为荷兰郁金香园、意大利罗马园、法国梧桐园、加拿大枫林园四大园区。•产品设计推出四合院，并设有社区温泉，对本案产品创新有一定借鉴意义。2-2.3典型楼盘调研——世界名园借鉴本报告是严格保密的。26案名北潞·尚界地址房山区良乡中心区开发商北京吴远隆基房地产开发总公司物业类别板塔结合,叠拼别墅,多层价格8500元/㎡装修类别毛坯规模规划用地面积9.6公顷，总建筑面积：121291.61平米住宅建筑面积：90400平米，商业面积：4100平米，地下及人防建筑面积：26791.61平米，绿化率达40%，容积率为1.26产品定位享受主义生活典范主力户型多层63平米精致一居、69平米紧凑两居及89平米经典三居项目分期北潞园的五期景观设计普通园林景观营销推广报纸、一次性付款优惠销售情况五期热销中•该项目首期推出多层观景洋房，主力产品包括63平米精致一居，人性化设计，在其他楼盘精致一居室罕见。借鉴2-2.4典型楼盘调研——北潞·尚界本报告是严格保密的。27案名绿城百合地址房山区燕化星城东侧(京石高速公路阎村出口向西1000米)开发商北京阳光绿城房地产开发公司物业类别板楼、小高层、高层价格均价7180元/㎡装修类别毛坯规模占地面积