当前宏观调控形势下朝阳区房地产市场现状及未来发展走势研究

1当前宏观调控形势下朝阳区房地产市场现状及未来发展走势研究内容摘要：随着我国土地使用制度改革和城镇住房制度改革的不断深化并取得了实质性进展，居民居住条件有了较大改善。尤其是2000年以来，以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。随着行业的快速发展，房地产市场出现了过热的现象，表现出价格的不合理持续上涨、投资规模过大、房地产商品的有效供给不足与无效供给过剩并存等问题。而近年来政府对房地产频繁出台的调控政策，在一定程度上对房地产市场存在的问题进行了改善，但仍然存在着房价僵持、供需结构不合理等现象。在这种形势下，朝阳区作为全市房地产投资最为活跃的区域，对政策的敏感度较强，伴随政策效应的释放，房地产市场发生了较大的转变。摸清朝阳区房地产市场的发展现状，掌握国家及市政府对房地产业的宏观调控政策，阐述调控政策对房地产业运行的效果，并对宏观调控政策提出符合朝阳区情的意见和建议有着重要而积极的意义。一、房地产调控政策发展历史及当前政策的主要特点（一）政策对房地产市场发挥了重要作用房地产业作为对调控政策高度敏感的产业，其发展受政策左右最为明显，其震荡的走势也会对区域经济整体产生较大波动。虽然不同2时期国家调控市场的侧重点会有所不同，但从政策内容和效果上可以看出，促进房地产市场平稳健康发展是国家对房地产市场调控的基本目的。从2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确房地产成为国民经济支柱产业以来，房地产市场得到快速发展，各种问题亦随之暴露。2004年的“8.31大限”让土地市场得到规范，限制了曾经的暗箱操作，打开了房地产企业靠实力竞争的大门。面对日渐火爆的房地产市场，2005年中央连续推出了两版“国八条”，既顺应了当时民众要求打击炒房等市场过热现象的呼声，更体现了国家调控房地产市场的决心，并为后续调控措施的出台提供了基础。2006年国务院和建设部等九部门先后提出了“国六条”、“十五条”、“90/70”等多项市场调控措施，拉开了一轮调控篇章的序幕。随着政策的逐步深入实施，之前商品房价格暴涨、地王频现的现象得到遏制，各地房价开始下跌。2009年初受全球经济金融危机等因素影响，楼市开始出现短期的观望情绪，之后随着贷款等金融政策的松绑，房地产市场开始回暖，商品房价格随之继续上涨，新一轮调控势在必行。（二）新一轮调控政策的特点2009年末，经济的复苏也使房地产市场迅速回暖并趋向过热。为稳定房地产市场，政府连续打出组合拳，掀起了新一轮房地产调控政策的篇章。1.政策出台密集有力2010年-2011年，从国家到地方连续多次颁布严厉的、差别化的、3强化行政手段的调控政策，显示了对房地产市场调控的态度和决心。2010年1月国务院办公厅首先出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条）。4月，国务院再度出台了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）。13天后北京市推出的《北京市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》（京十二条）。9月29日，国家多部委分别发出措施，巩固调控成果，进一步促进市场健康发展（9.29新政）。2011年1月，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，确定了包括“二套房首付不低于60%、加大保障性安居工程建设力度”等八项措施（新国八条）。2月16日北京市发出了《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京十五条）。2.调控方式适时多样从内容上看，“抑制房价过快上涨”成为本轮调控的主要目的，而政策力度也相比之前更加严厉，调控目标更加明确，调控手段更加多样。首先，政策抑制不合理需求为历年力度最大。不仅从差别化的金融、税收政策上有所体现，而且对地方政府的考核也纳入房地产调控中，促使地方政府配合中央政策。第二，地方政府在本轮调控中有了权力和压力，国家要求地方政府出台相应措施细化中央政策，在一定程度上缩小了博弈空间，表现最为明显的就是北京市出台的“京十二条”和“京十五条”的限购令。第三，从土地供应入手增加普通商品房和保障性住房的有效供给。第四，本轮出台的政策都是根据市场4实际变化情况适时出台，逐步加强和巩固是市场的调控成果。二、调控政策下朝阳区房地产市场的发展现状（一）历史政策为朝阳区房地产市场发展带来了机遇1.朝阳区房地产发展历程房地产开发投资是衡量开发发达程度的最主要指标，更是全社会投资的重要组成部分。在国家深化住房制度改革步伐的不断加快，以及城市化进程的推进影响下，朝阳区全社会投资结构逐年发生转变，房地产开发投资占全社会投资比重逐年上升。而随着不同时期社会整体经济形势的变化，房地产开发投资起伏比较明显。从房地产开发2000年以来的走势上看，波动性及干扰性表现明显。2000年-2004年，伴随着朝阳区CBD功能区的快速发展，城乡一体化的推进、工业污染企业搬迁，使全区开发处于全速增长期，各年增速均在40%以上，2004年房地产开发完成投资436.4亿元，是2000年的4.2倍。2005-2010年市场的需求矛盾表现突出，政府对市场的调控力度加大，全区房地产开发投资表现平稳，5年间增量为320.6亿元,除2008年降至-11.7%外，基本保持了20%左右的增长。2010年下半年，抑制市场的过度膨胀的调控政策再次出台，朝阳区房地产市场步入了深度调整期，2011年投资占全社会投资比重降至59.1%，较上一年下降5.8个百分点。图1：2001年-2012年10月朝阳区投资情况52.发展特点（1）占全社会投资比重迅速成为全社会投资主导力量随着朝阳区房地产市场近年来的迅速发展，房地产业逐渐成为朝阳区的支柱型产业，对区域经济产生了明显的引导和推动作用。2003年以前，朝阳区房地产开发投资占全社会固定资产投资比重不足50%，2003年开发投资所占比重迅速增长至63.9%，提高了16.2个百分点，之后比重一直保持在60%以上，比对全社会投资产生明显的导向性作用。图2：2000年-2012年10月全社会投资及房地产开发增速比较6（2）住宅建设占比较高由于朝阳区作为城区中面积最大的区域，住宅建设成为房地产开发的重点方向。从开发规模上看，住宅施工面积始终占据较大比重。从2000年开始，住宅施工面积一直占据房地产开发施工面积的70%左右，尤其是2003年开发投资达到较高水平时，住宅施工面积占比也达到了最高的73.9%。2006年以后，随着针对住宅市场的调控政策陆续出台，住宅施工占比开始逐年减少。图3：2000年-2012年10月朝阳区住宅施工面积及比重7（3）对GDP贡献日趋明显从全区增加值角度看，房地产业的贡献也是日渐突出。2003年之前，房地产业增加值只占全行业增加值的5%左右，随着行业的发展，2003之后房地产业占比稳定保持在10%-15%之间以上，成为朝阳区经济发展的重要而稳定的力量。从贡献率角度看，房地产业与当年形势息息相关。2004年房地产业繁荣发展，当年对增加值贡献率达近年最高的32.7%，而随着调控的深入，2011年房地产业贡献率仅为4.2%。图4：2000年-2011年朝阳区房地产业GDP情况8（二）当前调控政策对朝阳区房地产市场的影响1.投资市场热度退去整体走势由增转降受到本轮调控影响，朝阳区房地产市场投资热潮开始降温。2010年开发投资增速由年初的34.1%降至年底的5.6%，下降幅度达28.5个百分点。2011年情况类似，增速由年初31.0%降至年底的下降8.4%。本年以来，投资走势一直处于较大幅度的下降区间，前10个月平均降幅已达33.1%，为历年最低点。从总量上看，调控以来开发投资额呈逐年萎缩的态势，2011年房地产开发完成投资695.8亿元，较2010年全年减少103.8亿元，本年1-10月完成投资464.2亿元，较上年同期减少175.4亿元。投资的疲软直接表明，在本轮调控政策作用下，房地产市场已不再是投资商趋之若鹜的巨大蛋糕。2.投资重心有所倾斜商业地产异军突起从功能定位和未来发展方向来看，包括写字楼和商业服务业经营用房在内的商业地产成为朝阳区房地产业的新宠。另一方面，本轮调9控政策更多针对于住宅市场，开发商也愿意将更多的注意力转移到商业地产上来。2010年调控政策实施后，朝阳区商业地产得以迅速发展，当年商业地产完成投资274.6亿元，同比增长127.5%，高出开发投资增速124.9个百分点，占开发投资的34.3%，较上年扩大18.4个百分点。这也确立了商业地产在朝阳区开发市场的地位，之后的2011年以及目前2012年1-10月，商业地产开发投资一直保持房地产开发投资的三成以上，比重分别为34.6%和32.6%。而从增速上看，虽然商业地产也受到目前开发商融资贷款等方面压力影响，整体处于下降区间，但下降幅度好于开发投资总体走势，近两年降速分别为下降7.7%和23.6%，低于开发整体降速0.7和2.7个百分点。从土地出让情况看，近两年商业用地数量明显增加。从2010年至本年10月，朝阳区上市交易土地33宗，其中商业金融用地21宗，占出让总量的63.6%。3.住宅内部结构调整保障房建设脚步加快住宅建设是朝阳区开发最主要用途，施工面积所占比重一直保持在50%以上。本轮调控政策中明确指出必须保证保障性住房的用地供应和建设规模，使得保障性安居工程从原先的配套建设，转变成为主要建设项目，成为朝阳区房地产开发新的侧重点。从2010年开始，保障性安居工程在朝阳区房地产整体下行的态势中表现抢眼，当年全区共有各类保障性住房项目49个，较2009年的26个项目增长近一倍，住宅施工面积594.1万平方米，同比增长43.7%，占全区住宅开发面积的39.2%，完成投资62.5亿元，同比增10长58.6%，占住宅开发投资的19.0%。2011年保障性安居工程建设脚步继续加快，全年完成住宅71.7亿元，同比增长20.7%，住宅施工面积604.0万平方米，同比增长1.7%。本年朝阳区保障房地位再次得到提升，1-10月完成住宅投资87.2亿元，同比增长62.8%，住宅施工面积741.2万平方米，同比增长24.0%，占整个住宅投资和施工面积的比重分别为38.9%和55.0%，较2010年分别提升了19.9和15.8个百分点。保障性安居工程建设力度的逐年加大，不仅是调控政策得到贯彻落实的表现，更使得百姓从中得到了实惠。4.商品房开工意愿降低市场供给能力有所下降从施工规模角度上看，本轮调控带来的投资市场热度减退，使得扣除保障房以外的纯商品住宅项目开工意愿有所下降，从而降低了市场供给能力。2010年朝阳区房地产全年纯商品住宅施工面积922.1万平方米，同比减少310.7万平方米，降幅为25.2%；竣工面积255.9万平方米，同比减少179.4万平方米，降幅达41.2%，竣工率为27.8%，较上年下降7.5个百分点。2011年纯商品房施竣工面积分别为794.2万平方米和240.5万平方米，竣工率30.3%，依然低于2009年以前水平。本年1-10月纯商品房施竣工面积为605.5万平方米和69.4万平方米，规模仅为2009年全年的49.1%和15.9%，竣工率仅为11.5%。5.资金链条衔接受阻到位资金结构变化本轮调控从金融角度对开发商也进行了管控，不仅限制了开发商的金融贷款，而且对销售回款实行监管机制，使其开发资金链条不再顺畅无阻。银根的收紧也促使企业不得不通过自筹或加快销售等方式11回笼资金，开发资金日渐趋紧并且结构有所调整。从2010年起，朝阳区房地产开发企业当年到位资金每年呈10%左右的降速逐年递减。截至2012年10月，朝阳区本年到位资金1031.8亿元，同比下降11.9%，较调控前的2009年10月减少393.9亿元。其中金融贷款267.1亿元，同比下降40.7%，占本年资金比重的25.9%，较2009年10月减少449.2亿元，所占比重下降24.3个百分点；而自筹资金236.8亿元，同比增长17.4%，占资金比重的23.0%，较2009年10月增长91.0亿元，比重提升12.8个百分点；定金预售款318.8亿