万科十七英里天隆三千海

CentalineConsultants城市湾区度假类项目案例21天隆三千海万科十七英里3案例总结Codeofthisreport|3案例一：万科十七英里Codeofthisreport|4项目概况1位于深圳东部黄金海岸，典型的城市湾区型项目，树立了深圳滨海度假类社区物业的新标杆区位：深圳市龙岗区溪涌海岸交通：距离小梅沙约6公里，距离大梅沙约8公里；距离市中心罗湖区约需30分钟车程（盐坝高速）规模：占地面积：6.76万平方米，建筑面积：5.07万平方米，容积率：0.75。旅游资源：北望青山，面山景观线长500余米；东西南三面临海，海岸线长约600余米，是海湾与半岛的结合体，烟波浩渺的大鹏湾一览无余十七英里一期为退台式联排别墅（分双拼、联排和叠拼三种）二期二期为2栋小高层公寓，产品功能可做居住、度假、商务等。罗湖区Codeofthisreport|5开发模式2以自然资源为核心驱动的开发模式，通过梳理项目的资源价值，强化项目资源的唯一性和稀缺性项目情况一线亲海区域价值完全无定义配套匮乏位置偏远，通达性差度假物业资源价值梳理：项目拥有稀缺的海景、沙滩、礁石资源，给予全新的定义，同时定义区域价值。资源价值提升：深圳绝无仅有、空前绝后的最临海物业，是奢侈品的象征。沙滩亿年礁石大鹏湾浩瀚海景海阔天蓝、植被葱郁、空气清新、景色怡人、靠海临山、贴近自然……自然资源驱动Codeofthisreport|6规划模式3海景资源最大化的规划理念：布局沿海岸线自然展开，利用地形实现户户海景，同时实现资源与价值的最佳匹配分两期开发，第一期为108套退台式联排别墅，第二期为341套小高层公寓(A栋17层，B栋18层)联排别墅，可观海景，通过阶梯下海滩。每套280平方米的共三层，带私家泳池，住宅的屋面均有绿色植被。高层公寓，在北面靠山处，2栋共300余套，远观海景，实现了海景资源利用最大化。近海双拼别墅，距离海岸线25米，环抱私人沙滩。每户300多平方的，共三层，可观近，带私家泳池。其中，西端礁石处一栋双拼别墅被合成600余平方的“楼王”海景资源最大化利用：布局灵动，不拘泥于形式的规整，沿海岸线自然展开层层退台，利用坡地地势成就户户海景价值高的物业占有最佳资源：面积越大的住宅越高端，其位置越靠近海岸线，同时做到不遮挡后面住宅的景观，体现滨海住宅特色Codeofthisreport|7深圳东部区域发展为综合性城市区域中心的价值逐步体现，区域配套逐渐完善，东部海岸的城市价值也迅速提升起来区域所在的深圳东部海岸、大小梅沙还只是单纯意义上的旅游度假区域，配套缺乏，与市区中心的距离使区域处在发展旅游度假的阶段建面21300平米容积率0.85总户数341户建面26700平米容积率0.63总户数108户开发策略4契合区域的发展，先湾区后城市的开发策略，一期以滨海度假型产品开发，二期以居住、度假、商务复合型产品开发时间轴一期湾区度假型产品二期城市居住、度假、商务复合型产品产品小高层公寓退台式联排别墅区域发展面积区间188m2、221m2、280m2、313m2等38m2-95m2分期规模开发策略：契合区域的发展，先湾区后城市的开发策略；一期：区域发展处在旅游度假功能的发展阶段，契合区域发展，优先开发湾区滨海度假型产品，树立项目高端物业的形象；二期：区域城市价值逐步提升，契合区域发展开发城市居住、度假、商务复合型产品随着区域城市属性增强，目前项目形成以第一居所及第二居所混住的格局。Codeofthisreport|8产品策略5高端入市策略，前期以湾区度假型高价值产品树立高端形象，奠定项目的标杆地位，后期以城市型现金流产品入市，满足不同客户需求并保证利润最大化二期两栋18层公寓341套一期双拼、联排、叠加别墅108套，售罄分期一期二期产品双拼、联排、叠拼公寓主力户型313双拼、280联排、217、188叠拼39一房、62一房复式、83二房复式产品亮点逐层退台、全落地窗方盒子结构、超大观海露台户户向海、观景露台产品策略顶级稀缺山海别墅树立高端形象，奠定标杆形象高层公寓回流现金，同时满足不同客户需求高端入市策略，前期以湾区度假型高价值产品树立高端形象，奠定项目的标杆地位，后期以城市型现金流产品入市，满足不同客户需求并保证利润最大化Codeofthisreport|9竞争策略6以景观资源的的绝对稀缺性、建筑设计的独特性打造自己独特的优势，奠定绝对临海物业的标杆性楼盘名称观澜湖高尔夫大宅天琴湾17英里景观资源高尔夫球场大鹏湾、深圳湾、梧桐山，但距山和海较远北靠500余米的青山，东西南三面临海600米建筑设计夏威夷度假风格与意大利的古典风格相结合以现代为主CLUBHOUSE设计、建筑风格简洁明快，强调虚实对比、质感对比竞争策略景观资源的绝对稀缺性、建筑设计的独特性对比项目选取原则：观澜高尔夫大宅、天琴湾及万科十七英里为深圳市场同一时间销售的高端物业景观资源的绝对稀缺性：相比较之下，观澜湖高尔夫大宅是以高尔夫球场为景观资源，与17英里的自然景观资源有一定程度的不同。天琴湾虽然也是三面临海一面靠山，占据比较稀缺的山海景资源，但是天琴湾距海稍远。17英里强调景观资源的绝对稀缺性，深圳绝无仅有、空前绝后的最临海物业。建筑设计的独特性：万科17英里的以CLUBHOUSE为设计理念。建筑风格简洁明快，强调虚实对比、质感对比。形体的穿插变化使得建筑看起来更加轻灵，同时在各种材料选择和搭配上非常自如和到位，体现了大师的风范。在侧立面作了百叶处理，既简洁又不失活泼。Codeofthisreport|10客户策略7前期首抓市区及周边城市群的高端休闲度假客户，后期随着区域城市价值的提升以区域内自住、商务及投资客户为主整体客户分析：客户来源地以深圳为主，共337人，占75%，内地其他城市99人，占22%，香港13人，占3%，主要为休闲度假和商务高端政务人事客户客户成长性分析：第一期以深圳市区及周边城市群的休闲度假客户为主，随着区域城市价值的提高、配套的完善，二期产品区域内自住、商务度假及投资需求人士增多市区及周边城市群高端休闲度假客户为主投资客户商务度假客户区域自住客户17英里客户发展趋势一期二期Codeofthisreport|11•观点以自然资源为核心驱动的开发模式，通过梳理项目的资源价值，强化项目资源的唯一性和稀缺性开发模式•观点位于深圳东部黄金海岸，典型的城市湾区型项目，树立了深圳滨海度假类社区物业的新标杆基本情况万科十七英里案例总结：•观点海景资源最大化的规划理念：布局沿海岸线自然展开，利用地形实现户户海景，同时实现资源与价值的最佳匹配规划模式•观点契合区域的发展，先湾区后城市的开发策略，一期以滨海度假型产品开发，二期以居住、度假、商务复合型产品开发开发策略•观点高端入市策略，前期以湾区度假型高价值产品树立高端形象，奠定项目的标杆地位，后期以城市型现金流产品入市，满足不同客户需求并保证利润最大化产品策略•观点以景观资源的的绝对稀缺性、建筑设计的独特性打造自己独特的优势，奠定绝对临海物业的标杆性竞争策略•观点客户策略前期首抓市区及周边城市群的高端休闲度假客户，后期随着区域城市价值的提升以区域内自住、商务及投资客户为主21天隆三千海万科十七英里3案例总结Codeofthisreport|13案例二：天隆三千海Codeofthisreport|14天隆三千海位于北海银滩西海岸美景路88号，一线海景，比邻冠头岭国家森林公园，距离成熟市区仅5公里，属于典型的城市湾区高端滨海度假项目项目概况1位置：位于北海银滩西海岸美景路88号（大墩海东）；距离成熟市区仅5公里；规模：占地约3000亩，建筑面积约168万平方米，容积率为1.7；配套：包括周边配套有北海一线精华海景、数公里银滩、世界顶级18洞高尔夫球场、五星级酒店、奢华游艇会、社区精端会所等；开发目标：开发商立足于高起点、高品位的特点，将本项目打造高端旅游度假项目的标杆Codeofthisreport|15规划模式2海景资源最大化：整体规划上则采用S型布局，展现其拥抱大海的造型，项目整体设计均为东南朝向，从而呈现出了最开阔的海景资源整体空间布局：整个空间采取由海向内、由低到高的布局，分别是低层、多层、中高层、高层，整体空间态势由南向北升高，形成有层次的天际线和拥抱大海的格局；在物业类型上，项目拥有洋房、高层公寓楼，独栋、双拼、联排别墅，还有以十二生肖命名的高档游艇别墅以及斥资12亿打造的超五星级酒店项目融入“海、岛、滩、桥、墅”的设计理念，将水系贯穿各大组团，勾勒出3000亩海中城，城中海，营造一座威尼斯水城的生活方式。项目整体设计均为东南朝向，呈现出了最开阔的景象面宽。整体规划上则采用S型布局，展现其拥抱大海的雄伟胸襟。海水沙滩独栋联排洋房五星级酒店高层Codeofthisreport|16推出栋数户型推售时间泊心岸组团1、2、3、4、574-161㎡一房到四房2011.2珊瑚园组团1、2、31号楼：75㎡、78㎡一房3号楼：90-120㎡两房、三房项目总建筑面积约168万，开发周期10年，整体分8期建设，目前一期已推出两个组团中部分高层产品，主要为滨海度假产品，随着区域发展，产品将逐渐呈现复合化趋势项目开发组团：整体开发分为12个组团，目前已推出两个组团中的部分产品，分别为珊瑚园及泊心岸；项目开发分期：项目占地3000亩，建筑面积约168万㎡，体量大，开发时间约10年，整体开发周期规划为8期；未来开发体量：目前楼盘已推售面积约为15万㎡，未来有待开发体量仍有150多万㎡12345泊心岸213珊瑚园开发策略3Codeofthisreport|17项目一期产品包括独栋、联排、双拼及高层产品，配以极致的产品用材用料及配套，采用高端形象入市，奠定项目的标杆地位，后期将以复合化的产品满足不同客户需求产品策略4分期一期产品独栋、联排、双拼及高层产品目前已推出产品高层产品产品涵盖一房到四房产品亮点赠送面积多，大阳台或多阳台设计最大化观景面积，视野极佳多为套房设计每套有自己独立的衣帽间Codeofthisreport|18北海配套最为齐全的滨海度假项目：五星级酒店、养生会所、温泉会所、直升飞机停机坪、游艇码头、18洞高尔夫、奢侈品购物商场、北师大附中……涵盖多种高端配套用材用料高端，斥巨资，旨在打造200年的建筑：3公分厚的石材干挂，22公分厚的花岗岩石砖，上万棵树龄超过千年的珍稀树种赋予文化内涵，提升项目高端调性：引用“海上丝绸之路的发源地”这一历史文化，打造海神铜像。配套极致建筑极致极致除一线海景资源外，项目更以高端配套为核心驱动力，不惜斥巨资，在项目配套、用材、用料以及内涵各方面都做到极致化竞争策略5内涵极致Codeofthisreport|19客户策略6一期首推以全国的度假客户为主，后期随着区域城市价值的提升将以度假客户、区域内自住客户及投资客户为主首批客户分析：主要来自山东、北京、山西、江浙一带；本地客户仅有约一成；置业目的：多以自住度假、或养老为主，看中项目的远期规划、度假配套以及用材用料客户成长性分析：对于资源型大盘开发的项目，客户会随着区域的发展也具有一定的成长性，项目首推以全国的度假客户为主，后期随着区域城市价值的提升以度假客户、区域内自住客户及投资客户为主主要来自山东、北京、山西、江浙一带度假客户为主，少部分为本地客投资客户区域内自住客户度假客户天隆三千海客户发展趋势一期首推未来各期预计Codeofthisreport|20•观点海景资源最大化：整体规划上则采用S型布局，展现其拥抱大海的造型，项目整体设计均为东南朝向，从而呈现出了最开阔的海景资源规划模式•观点位于北海银滩西海岸，比邻冠头岭国家森林公园，距离成熟市区仅5公里，属于典型的城市湾区高端滨海度假项目基本情况天隆三千海案例总结：•观点项目一期产品包括独栋、联排、双拼及高层产品，配以极致的产品用材用料及配套，采用高端形象入市，奠定项目的标杆地位，后期将以复合化的产品满足不同客户需求产品策略•观点项目总建筑面积约168万，开发周期10