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静安·观澜郡智能化建议报告目录1智能化简介2淮北市场智能化配置简析3智能化配置经典案例4本项目智能化系统建议1.1智能化简介智能化分为安全防范系统、物业管理系统、信息通信系统三大类。小区智能化系统安全防范系统物业管理系统信息通信系统（配套）周界报警系统视频监控系统访客对讲系统住户报警系统电子巡更系统一卡通管理系统背景音乐广播系统建筑设备控制信息公告系统有线电视系统通讯电话系统宽带数据系统三表远抄系统智能家居系统卫视接收系统1.2全国市场平台的智能化高科技产品——现有的全国市场平台标配智能化产品名称优点典型楼盘断桥隔热铝合金窗降低热量传导，环保节能；降低噪音万科新地城外墙外保温节约能源，基本消除“热桥”现象融侨观邸无线网络高移动性，摆脱网线和电话线束缚，随意上网城市理想紫薇·风尚地源热泵高效节能，无坏境污染，维护费用低，使用寿命长新东尚龙城铭园户式微新风循环系统避免“空调病”、清除室内长期留存的有害气体龙城铭园融侨观邸中水系统生活污水再净化，节约用水，缓解水资源不足紫薇·风尚昆明花园垃圾处理系统减少了垃圾的交叉感染，杜绝垃圾处理时的二次污染龙城铭园风能投资少、工效高，经济耐用，无污染紫薇·风尚太阳能节约常规能源，降低业主的日常生活成本紫薇·风尚1.3最新的高端科技产品——推陈出新更加环保、节能、科技的产品智能化配置名称简介优点典型楼盘置换式新风系统基于空气密度差形成的热气流上升而冷气流下降原理，低送新鲜空气，高出室内污浊空气。保证处理进入房间的高空新鲜空气达到国内人均新风量的最高标准八号府邸智能化生活系统利用先进的计算机技术等对家居生活进行智能化的应用和管理确保业主居住安全，提供极大的生活便利九锦台同层排水系统排水支管不穿越楼板，管道和水箱隐蔽减少排水噪音和异味，便于清洁八号府邸莱安意境九锦台Low-E中空玻璃在玻璃表面镀上多层金属或其他化合物组成的膜系产品，又称低辐射玻璃保温节能、环保九锦台天棚辐射采暖制冷系统以水作为冷热媒，以柔和低温辐射方式传热的采暖制冷系统相对于空调具有较高的舒适性八号府邸报告目录1智能化简介2淮北市场智能化配置简析3全国住宅智能化配置经典案例4本项目智能化配置建议2.1通过市调归纳出——淮北住宅智能化常态配置以市场为依据淮北住宅安防系统及智能化常态配置小区安防智能化客户评价备注家居智能化客户评价溢价空间智能化市场常态配置24小时红外线安保系统客户感知：最基本的安防，没有具体的感知，最看重性价比，相信配置好坏钱都是自己出的//此配置无任何溢价空间，对销售去化速度无明显促进作用保安电子巡更系统//周界防越监控//小区大门岗亭专业物管公司智能化停车系统2.2淮北住宅智能化典型个案超出市场智能化常态配置典型个案小区安防智能化客户评价备注家居智能化客户评价溢价空间首府黑金刚（KK）牌无机不燃保温系统德国霍漫门、德国墨瑟窗、力诺瑞特太阳能热水系统安全性很有保障住户安防报警系统确实不错此配置能提升项目形象，对销售去化有促进作用，有一定的溢价，但客户感知有限！东湖公馆深圳精华隆安防利用湖、围墙，形成分区，很有安全感，进门还有可视对讲，感觉很高端、很安全住户安防报警系统科技以人为本，更加安全、人性化此配置对项目形象起到了促进作用，丰富了价值内涵。艾宗安红外线对射探测器冠林可视对讲冠林可视对讲12克拉地源热泵精装，地暖均立足人性化需求无分户计费，经济环保，按需设定增值部分，对销售和口碑的形成有一定的促进作用2.3市场总结，客户小结在智能化系统中，客户对基本安保都尤为关注；智能化产品能提高项目的形象及高性价比，溢价能力有限客户语录：安全是最重要的，门禁和监控这一点一定要有保障。另外，由于淮北的气候与水质问题，热水、空间保暖、饮水安全也很重要，但不能太贵，顶多加个几万块钱吧。——高先生，营销，40岁因为淮北冬天很冷，刚需也可考虑地热保暖，12克拉，卖得比别人更高更快。——张小姐，白领，26岁客户小结：对于智能化系统，只有最高收入群体乐于尝试，其他客户均认为无必要，保证基本的安防系统即可。市场小结：目前淮北市场智能化系统还停留在基础安保阶段，小区信息管理系统、家居智能化等还凤毛麟角。少数诉求智能化的楼盘，也仅限于方向，没有落实到具体品牌。核心问题高科技产品在项目中扮演的是何种角色？高科技产品如何才能成为项目成功溢价的工具？报告目录1智能化简介2淮北市场智能化配置简析3全国住宅智能化配置经典案例4本项目智能化配置建议国内的节能和智能化案例可归结为如下三类科技化的奢侈－红树西岸有针对性的科技化－锋尚国际123我司对国内的节能和智能化案例进行了分析后将相关案例归结为如下三类：客户可感知的科技化－朗诗国际小区内，家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌具针对性的智能化核心技术+辅助技术智能化技术以实用和客户可感知为原则，并不一味追求超前和堆砌红树西岸，主打城市顶级智能豪宅，市场反映一般公共部分解析创新细节项目概况位于深圳红树林豪宅片区。由3栋29－31层板式住宅组成，呈风车型排列，住宅建筑围绕在一个椭圆形的“珊瑚”周围“旋转”,每栋住宅建筑在体型上呈折板形，外立面为全玻璃天幕，整体建筑有如水晶的质感豪华装修以高科技住宅为项目的核心卖点，引入国内领先的节能和智能化技术，采用国际顶级品牌，打造国内第一智能家居社区智能化技术应用效果在家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌。其家居智能化系统为打造重点，联合LG、HONEYWELL、日讯及CLIPSAL，投资3000万美元打造国内第一智能家居社区深圳本地高端客户对以高科技为核心卖点的豪宅并不认同，他们更加认同“地段”，项目客户40%为香港人营销推广策略值得商榷。预交8万才能看房、24小时提前预约才能参观会所、豪宅全精装修，这些策略一定程度上减少了客户量过高单价形成门槛。项目地价+高科技成本+全精装修销售（6000元/㎡）形成价格门槛，目标客户仅为少数富人，而他们对高科技豪宅并不太认同关键点：顶级、超前的节能和智能化配置，豪华装修客户对过于超前的高科技并不十分敏感，价格过高形成门槛，导致客户层面较窄，相较于邻近豪宅项目中信红树湾，市场反映一般。红树西岸，主打城市顶级智能豪宅，市场反映一般在家居各重要方面均采用国内领先的节能和智能化技术，并采用国际顶级品牌同层排水系统户式中央空调系统红树西岸节能及智能化系统减弱噪音系统空气改良系统节能技术智能化技术隔音楼板新风系统软化水系统水处理系统全循环中央热水系统进水铜管每户设置避雷器其它设置檫窗机远程视频系统智能门禁系统智能电梯场景预设系统家电一体化控制系统数字化社区同层排水：避免直接垂直排水带来的噪音隔音楼板：阻隔垂直方向噪音户式中央空调系统、新风系统：保持室内空气清新，高档住宅标准配置全循环中央热水系统：伸手即来热水进水钢管：保障饮用水质量檫窗机：保持玻璃幕墙的美观智能门禁系统：指纹锁、视频等五重安防家电一体化控制系统、场景预设系统有针对性的智能化，市场反应良好锋尚国际，针对性的核心技术+辅助技术公共部分解析创新细节项目概况位于北京市海淀区中关村，占地2.6公顷，总建筑面积10万平方米,其中住宅建筑面积8万平方米，由4幢18层塔楼、一幢8层和一幢9层板楼、会所及地下停车库组成引入高科技的推广理念引入欧洲高舒适度低能耗优化设计，提出“告别空调暧气时代”作为项目推广语智能化技术应用效果核心技术+辅助技术。针对北京秋、冬季寒冷干燥的特点，引入“恒温恒湿”系统作为项目的核心技术，再有针对性地辅以其它技术，最终形成项目的节能和智能化体系项目周边存在对恒温恒湿系统了解且有实际感受的消费群——中关村有出国旅居经历的人群营销推广战略得当。没有直接用新科技做项目推广点，因为新科技对于消费者来说感知性较差；提练出“告别空调暧气时代”新居住观念作为项目推广语，有效的避免新科技对于消费者来说感知性较差这个缺点成本控制得当。由于本项目的发展商背景建筑设计出身，熟知建筑材料市场，本项目是在中国第一次引入核心技术，其系统和精装修采用的多种国际知名品牌产品均是发展商以在中国进行推广代理形成引入的，因此有效的控制了项目的成本关键点：具针对性的核心技术+成本控制+高接受度客户•核心技术+辅助技术。针对北京秋、冬季寒冷干燥的特点，引入“恒温恒湿”系统作为项目的核心技术，再有针对性地辅以其它技术，最终形成项目的节能和智能化体系•成本控制和存在接受高科技住宅理念的客户也是成功关键因素有针对性的智能化，市场反应良好锋尚国际，针对性的核心技术+辅助技术同层排水系统锋尚国际节能及智能化系统减弱噪音系统空气改良系统节能技术智能化技术隔音楼板新风系统中水处理系统水处理系统食物垃圾处理系统中央除尘系统外墙保温系统恒温恒湿系统外窗保温系统同层排水：避免直接垂直排水带来的噪音隔音楼板：阻隔垂直方向噪音新风系统：保持室内空气清新全循环中央热水系统：伸手即来热水中央除尘系统：除尘简便、容易万能IC卡、视频对讲系统恒温恒湿系统：冬季保持室内恒温恒湿天棚采暖制冷系统外遮阳系统防噪音玻璃全循环中央热水系统小区内紧急报警系统万能IC卡视频对讲系统智能安防系统社区无线网络覆盖垃圾处理系统食物垃圾处理系统：垃圾分类压缩中水处理系统：循环利用小区用水核心技术客户可感知的智能化，市场反应良好朗诗·国际，智能化技术以实用和客户可感知为原则•通过打造顶级豪宅体系实现溢价，节能和智能化技术只是体系中的一部分•节能和智能化技术以实用和客户可感知为原则，并不一味追求超前和堆砌项目简介物业地址河西大街与庐山路交汇处规模占地240亩，总建面30万㎡，目前已开发9万㎡产品形式多层、小高层（精装修）户型面积两居104㎡，117㎡，69㎡；三居150㎡；四居150㎡，200㎡；以两居为主项目卖点高科技创造的舒适居住空间客户私企业主；海归人士；其他城市中高端客户；项目背景：项目所属河西奥体板块由于市政建设不到位等原因在市场处于下滑状态；2005年南京市全年住宅销售量为570万㎡，其中河西奥体板块供应量达到240万㎡，中端产品供应量大，市场竞争激烈；本案无优势资源，按常规思路开发将会遭遇激烈的市场竞争；在区域“备受质疑”的市场环境下的“叫好又叫座”朗诗·国际，智能化技术以实用和客户可感知为原则项目名称总体量销售均价月销售速度万达华府10万58004～5套万科光明城市20万650010～15套拉德芳斯20万500010～15套嘉业阳光城20万53005～6套顺驰滨江奥城40万590030～40套金马郦城26万620020～30套紫鑫中华广场20万560040～50套朗诗国际30万800020～30套对比本案所在奥体板块各项目销售状况。实现了高于板块平台价格30%以上的单价（溢价2000元/平米），后期多次提价，最高单价突破万元；销售速度处于区域的中上水平；成功关键举措——南京首个高科技住宅项目赚足名利朗诗·国际，智能化技术以实用和客户可感知为原则高科技概念在市场中独树一帜，科技带来的舒适性符合普通中高端客户需求。朗诗国际街区使用的十大建筑科技系统地源热泵技术系统混凝土顶棚辐射制冷制热系统新风系统排水噪音处理系统隔噪驱声系统外遮阳系统外窗系统吸尘排污系统外墙系统屋顶地面系统目前科技住宅从技术角度来说，分为三种：智能化：社区智能卡识别系统、磁卡出入系统、门控系统、指纹识别出入系统，全方位可视对讲系统，温度、灯光、窗帘及家电全方位远程控制系统等；舒适性：恒温系统，恒湿系统，新风系统、隔音系统等；节能：太阳能遮阳板，中水回用系统等；朗诗国际街区：“十大建筑科技系统，告别严寒酷暑黄梅天”十大建筑系统的使用，使住宅能够“恒温、恒湿、新风、低噪、防污、低能耗”，可以在夏天不用空调冬天不用暖气的情况下，使住宅内常年温度保持在22-26摄氏度，湿度在30-70%。朗诗国际街区采用了第二类科技住宅技术，尊重最广泛的中高端客户的生活方式和生活习惯，通过高科技手段实现住宅舒适性的同时，避免因为过高的技术使用门槛而造成客户流失。项目智能化配置KPI体系：总结：两大因素决定