龙岗天安数码新城

龙岗天安数码新城考察分享目录PART1天安数码集团简介PART2龙岗天安数码新城考察情况PART3启示PART1天安数码集团简介一、天安数码城集团简介天安数码城集团1990年在深圳成立，股东为香港天安中国(00028.HK)和深业泰然(集团)股份有限公司（双方各持50%股份）。天安起步于深圳车公庙30万平方米工业区的开发建设，核心业务为城市产业综合体的开发和运营，主要服务对象为高速成长型企业。经历近20多年的发展，天安集团现已成为中国产业地产的引领者。福田天安数码城天安广州番禺节能科技园天安龙岗数码新城天安南海数码新城天安东莞数码科技名城天津天安数码城常州天安数码城重庆天安数码城…深圳1990年2001年2005年2006年2006年2006年2007年2007年珠三角全国至2011年，天安数码城集团储备开发建筑面积逾1500万平米，业务覆盖全国，以珠三角、长三角、环渤海和成渝经济圈为重点，并积极拓展其他经济较为发达的大中型城市，先后在深圳、广州、佛山、东莞、常州、江阴、重庆、天津、青岛、杭州等13个城市开发运营14个项目，实际已投入运营或在建的项目10个，均是体量在50万—100万平方米的产业综合体。一、天安数码城集团简介1990年1999年未来2009年传统工业园、工贸园加工制造、贸易企业普通厂房、食堂水电、网络等基础设计园区定位企业构成物业构成软硬设施科技园、商务园中小型民营企业研发楼、改造厂房、商业配套、公寓、住宅物业管理、网络通信环境、金融服务产业综合体高成长型科技企业、服务型企业高档写字楼、创新研发楼、商业街区、高档住宅、公寓产业链聚集效应、产业支撑平台、人性化产品设计、专业的客户服务、和谐共赢的园区文化起步期全国化模式复制期高速发展期天安数码城经历了传统工业园和工贸园、科技园和商务园、产业综合体三个阶段的发展，在物业构成、企业构成、软硬设施等方面不断实现成功升级转型。一、天安数码城集团简介天安数码城将重点发展集产业、商务、交流和生活于一体的产业综合体，用多元复合功能构筑产业园区特有的企业圈和社会圈，以此实现产业升级和可持续发展，推动区域城市化进程。天安数码城产品体系分为城市型产业综合体、生态型产业综合体以及创意型产业综合体。城市型产业综合体代表作品：福田天安数码城项目占地30万平米，建筑面积90万平米，是天安集团的首个项目，园内包括天安数码时代广场、珑园等知名楼盘。已形成电子信息、软件、文化创意和金融服务四大主导产业，截至2010年，入驻企业达1600家，上市企业23家，各类银行17家，产值超过400亿元。地处车公庙，属于深圳中心区西拓范围，与高尔夫球场为邻。未来持续进行城市更新改造，对现有厂房进行旧该，树立区域中心形象。科技园区里的高尔夫景观住宅“珑园”。天安数码时代广场，开启深圳工业用地可分割销售的成功案例。一、天安数码城集团简介生态型产业综合体代表作品：广州天安番禺节能科技园园区占地50万平米，规划建筑面积80万平米，是一座生态、创意、科技相融合的生态型科技园。园区分为总部发展中心、创业中心、研发中心、培训中心、服务中心、白领公寓等功能组团。目前园区正在开发第六期项目，前四期已全部销售完毕，非企业自用部分的租赁情况良好，已成为番禺区自主创新和民营科技企业发展的窗口一、天安数码城集团简介创意型产业综合体代表作品：江阴天安数码城（在建中）项目占地面积32万平米，规划建筑面积64万平米。项目以“科技、人文、创业、生态”为主题进行建设和运营。一、天安数码城集团简介天安数码城以发展产业为主导、以地产开发为载体、以复合功能为体系的“天安模式”得到了国家及各地政府的高度认可，各级领导视察考察络绎不绝，这也成为天安数码集团对外提高企业形象、与各城市政府谈判的最大砝码，而且几乎都“稳操胜券”，各地政府也将政绩诉求寄托于天安数码城。2011年8月14日，胡锦涛总书记视察广州番禺天安园区，希望园区进一步搞好服务，推动更多创新型企业特别是中小企业走上发展的“快车道”。该事件的宣传效应极大，一举塑造起了天安的品牌和社会形象。原国务院总理朱镕基考察天安数码城原原国务院总理李鹏视察天安数码城原全国人大委员长乔石、时任广东省委书记李长春考察天安数码城深圳市委书记王荣考察天安数码城PART2龙岗天安数码新城考察情况二、龙岗天安数码新城——地理位置龙岗天安数码新城是天安数码集团在深圳的第二个项目，属于城市型产业综合体，从2005年启动至今，历经8年时间，现已成为龙岗大运新城总部经济的核心区域。项目紧邻大运中心“水晶石”体育场，主干道黄阁路与清林路的交界处，从水官高速龙岗出口行车约10分钟可到达该项目；黄阁路沿线多为商品住宅项目，包括天绿景大公馆、奥林华府、天健现代城、万科金色沁园、龙光君悦龙庭、招商依山郡等；现阶段大运新城区域内人气不足，商业氛围尚不够浓厚。二、龙岗天安数码新城——项目整体情况龙岗天安数码新城占地12万平方米，总建筑面积50万平方米，规划有6栋产业大厦、1栋200米甲级写字楼、1座五星级商务酒店、一座Shoppingmall以及LOFT办公和科展长廊等建筑群。园区分四期建设，目前一、二期已投入运营，三期已开始预售，四期完成规划设计。规划面积占地面积12万㎡，建筑面积50万㎡土地用途工业用地(shoppingmall部分为商业用地），工业用地为商品房性质，80%可分割销售，20%持有。据开发商介绍，该项目原为烂尾项目，天安接手前与区政府约定好可分割销售比例（签订土地出让补充协议的形式），并由吕锐鋒市长亲自特批。土地使用年限2002年12月23日—2052年12月22日，50年分期开发共分四期，目前一二期已全部销售完毕并投入运营，三期于2012年6月底开始预售，目前主体已封顶，正在内装。开发商深圳市龙岗天安数码新城有限公司项目发展天安城市产业综合体模式：产业：写字楼式产业载体商务：金融服务、会展会议、精品酒店交流：公共技术服务平台、专业中介、企业家俱乐部生活：Shoppingmall、风情街、餐饮、购物、休闲、娱乐租售比例80%销售：集中在3楼以上写字楼部分，售后部分可出租20%租赁：集中在1-2楼商业配套部分销售部分主力面积：300-540平方米一期售价（2008年开盘）：7500—8000元/m2二期售价（2010年开盘）：10000—13000元/m2三期预售（2012年6月）：均价16000元/m2租赁部分热租面积：100-150平方米写字楼：55-60元/m2/月商业配套：70-80元/m2/月（属于扶持性价格）物业管理自有物业公司，产业大楼：5.2元/m2/月；商业：6.5元/m2/月200米地标写字楼产业大厦商务酒店LOFT办公Shoppingmall二、龙岗天安数码新城——已售项目情况（一二期）一期（1号楼）和二期（2号和3号楼）分别于2008年和2011年投入运营，总建筑面积约11万平方米，已全部销售完毕。这一阶段是龙岗天安数码城的启动培育期，耗时6年才建立起产业和商业基础。1号楼2号楼3号楼地下车库，与下沉广场连接园区环境园区环境二、龙岗天安数码新城——已售项目情况（一二期）截止到2011年。龙岗天安数码新城高新技术产值达70亿元，入园企业近200家，包括2家上市企业、8家拟上市企业，初步形成龙岗新兴产业聚集区和中小企业总部基地。龙岗天安数码城一二期主要入驻企业注：1、数据来源于第三方调研；2、投资客与自用企业比例在一期时为48%和52%，二期自用客明显增加，成为主力客户。投资客自用企业客户比例30%70%客户来源80%来自福田和南山，20%来自龙岗本地60%来自龙岗本地，40%来自原特区内购买面积400平米以下，面积小、总价低400平米以上，部分客户多套和拼购买价格承受力低相对较高敏感点物业出租情况工业用地对升值空间的影响区域发展情况配套完善性开发商品牌项目配套项目整体发展项目硬件设施开发商品牌客群分析二、龙岗天安数码新城——已售项目情况（一二期）在户型设计上，针对主力客群是中小企业和投资者的使用特性，产业大厦以中小面积的户型为主，强调适用性和实用性，因而产品总价区间不会太高，符合中小企业和投资者的价格预期。龙岗天安数码二期2号、3号楼标准层面积积分别为3527m2和3531m2，分割为八个单元：四个334-378m2的单元，四个510-532m2的单元。如果按照二期均价1.1万元/m2计算，每单元总价区间在于367万-585万，如果按租金50元/m2月来计算，每月租金总价区间为1.6万元/月-2.6万元/月。龙岗天安数码二期2号、3号面积分割示意图二、龙岗天安数码新城——已售项目情况（一二期）龙岗天安数码新城还重点引进满足园区内企业日常所需的商业配套，体现出龙岗天安数码城“配套优先”的运营思路，将科技与商业相融合，营造工作生活氛围。天安对商业部分采取“只租不售、统一招商、统一管理”的模式，对业态和商家进行把控，实现“以商促销”，提升写字楼部分的销售价值。主要引进品牌形成餐饮休闲、金融服务、汽车展厅、通信服务四大商业配套体系二、龙岗天安数码新城——在售项目情况（三期）项目名称三期占地面积25617㎡建筑面积规定建筑面积117882㎡：两栋科技大厦96835㎡一栋总部楼（Loft)3019㎡其余为2座BLOX商业独栋容积率4.6楼层4号产业大厦地上18层5号产业大厦地上23层总部楼3层总户数234套单层面积4号楼标准层面积约3000㎡,单元面积200～500㎡5号标准层面积约2000㎡,单元面积130～600㎡总部楼标准层面积约1000㎡层高4号楼：首层5.25～5.95m，2层4.5m，标准层3.9m，顶层4.5m5号楼首层5.1～5.75m，2层4.5m，标准层4.2m，顶层4.5m总部楼首层4.8m，2层4.5m，3层4.45m柱距8.4×8.4米龙岗天安数码新城三期于2012年6月26日取得预售许可证，批售楼栋为4号楼和总部楼。目前4号楼均价16000元/m2，总部楼不低于30000元/m2。目前该项目尚无详细的成交数据，据媒体报道，7月份已成交20多套。4号楼正在安装玻璃幕墙，部分楼层脚手架已拆除总部楼和BLOX商业独栋已出外立面预售许可证有出售条件限制：只允许销售80%的面积，且物业销售对象、入驻企业由龙岗区科信部门审核，审核通过后才予以办理产权等级手续5号楼楼体宣传，沿主干道的展示性和指引性较强二、龙岗天安数码新城——在售项目情况（三期）建安成本3000-4000元/平方米使用率85%，核心筒位置非楼宇中央，减少公摊面积，使用率高于主流写字楼60%-70%的水平。写字楼大堂10.5米挑高大堂电梯配置4号楼设8部客梯（载重1200KG，尺寸2.45×2.3m），2部货梯兼消防电梯（载重1600KG，尺寸2.7×2.75m），品牌为富士达5号楼设6部客梯（载重1350KG，尺寸2.55×2.3m），2部货梯兼消防电梯（载重1600KG，尺寸2.7×2.75m），品牌为富士达总部楼设2部客梯(观光梯），品牌为富士达空调配置预留独立VRV空调机位，客户可自行安装中央空调。电力供应100瓦/m2洗手间10层以上部分单元均独立配置卫生间，其余为每层公共洗手间。车位407个4号楼1-2F专门针对商业业态进行设计，满足以后商业运营的需要4号楼标准层平面图，户型方正实用，方便企业办公布局4号楼标准层毛坯交楼二、龙岗天安数码新城——在售项目情况（三期）样板间简洁现代的风格，尺度空间合适样板房看楼通道样板房指引注重自然采光性前台公共部分装修墙体宣传二、龙岗天安数码新城——未来规划项目（四期）龙岗天安数码新城四期总建筑面积27万平方米，包括超高层地标写字楼（200米）、五星标准商务酒店、Shoppingmall（约7万平方米）等复合业态，成为产业综合体的压轴之作，预计2014年开工建设。Shoppingmall商业街区四期整体效果图200米地标写字楼，工业用地性质，可分割销售，实现价值最大化创意办公楼，注重空间上的衔接PART3