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市场比较法贵仁雅苑新凤城才茂公寓君欣豪庭中通大厦估价对象及内容比较实例比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓贵仁雅苑君欣豪庭中通大厦交易日期2010.11.30（基准日）2010。11.202010.11.052010.11.302010.11.11成交价格（万元）待估185.00154.00240109房产面积（平方米）6265656866成交单价(元/平方米)待估28462236923529416515交易情况正常正常正常正常正常价格类型转让转让转让转让转让用途公寓公寓公寓公寓公寓区域因素商服业繁华度有较多商铺店面、繁华度较好有较多商铺店面、繁华度较好有部分商铺店面、繁华度一般有较多商铺店面、繁华度较好有部分商铺店面、繁华度一般交通条件较优稍优一般一般较差基础设施及公用设施完备度较完备，近新华医院较完备，近新华医院一般完备较完备，近新华医院不完备离市中心距离较近较近较近较近较近个别因素环境条件较好一般较好好较差平面布置较优稍优较优优一般建筑结构砖混砖混砖混砖混砖混楼层5/204/612/139/3016/28容积绿化率1.68/35%1.3/30%3.5/43.1%2.5/32.510/34%装修/房龄精装修/05精装修/00普通装修/04毛坯/08精装修/02因素条件说明表估价对象及指比较实例比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓贵仁雅苑君欣豪庭中通大厦成交单价(元/平米)待估28462236923529416515交易情况待估100100100100交易时间100100100100区域因素商服业繁华度1001009910099交通条件10099989897设施完备度10099989998离市中心距离100100100100100个别因素环境条件1009910010197楼层100100103101102容积率/绿化率100100989995房龄/装修10098979799平面布置100989910098比较因素估价对象及指比较实例比较因素新凤城（估价对象）才茂公寓7635.5贵仁雅苑6426.5君欣豪庭11140.5中通大厦成交单价(元/平米)待估28462236923529416515交易情况100/100100/100100/100100/100交易时间100/100100/100100/100100/100区域因素商业繁华100/100100/99100/100100/99交通条件100/99100/98100/98100/97设施完备100/99100/98100/99100/98离市中心距离100/100100/100100/100100/100个别因素环境条件100/99100/100100/101100/97楼层100/100100/103100/101100/102容积率/绿化率100/100100/98100/99100/95房龄/装修100/98100/97100/97100/99平面布置100/98100/99100/100100/98权重25%25%30%20%比准价格(元)28156(平均)28951(加权)28124(中位）31432(实际)30542257063713519243比较因素修正表新凤城银座售价（万元）205单价（元/㎡）31432小区位置杨浦区控江路1500弄容积率1.68绿化率35%车位/总户数470/230房型一房一厅面积（平米）62房龄2005楼层5/20装修精装修朝向朝南交通公交：6、70、103、220、地铁：靠近8号线周边配套近新华医院，商服店面较多，较发达环境较好基础设施完备离市中心距离内环内，距离五角场约4公里车程物业管理费1.63元/平方米/月（电梯房）价格走势房型图估价对象才茂公寓售价（万元）185单价（元/㎡）28462小区位置杨浦区本溪路138弄容积率1.3绿化率30%车位/总户数80/264房型两室一厅面积（平米）65房龄2000楼层4/6装修精装修朝向朝南交通公交：14,80,220,70,871、地铁：较靠近8号线周边配套近新华医院，周围有小学和幼儿园，商铺店面稍多环境稍好基础设施较不完备离市中心距离内环内，距离五角场约3公里程物业管理费1.4/平米/月（无电梯）价格走势房型图比较实例A贵仁雅苑售价（万元）154单价（元/㎡）23692小区位置杨浦区五角场国科路39弄容积率3.5绿化率43.1%车位/总户数60/256房型二室一厅面积（平米）65房龄2004楼层12/13装修普通装修朝向朝南交通公交：6、8、819、147、地铁：周围有8和10号线，但有一定距离周边配套较多商铺，周围有小型诊所但缺乏大型医院环境较好基础设施配备较完善离市中心距离内环外，近五角场约1公里物业管理费1.2/平米/月（电梯房）价格走势房型图比较实例B君欣豪庭价格走势售价（万元）240单价（元/㎡）35294小区位置杨浦区许昌路1588弄容积率2.5绿化率32.5%车位/总户数629/315房型一室两厅面积（平米）68房龄2008楼层9/30装修毛坯朝向朝南交通公交：10380960地铁：与8号线有一定距离周边配套近新华医院，商铺较多环境很好基础设施完备离市中心距离内环内，距离五角场约4公里车程物业管理费1.98/平米/月（电梯房）房型图比较实例C中通大厦价格走势售价（万元）109单价（元/㎡）16515小区位置杨浦区黄兴路1号（周家嘴黄兴路交口）容积率10绿化率34%车位/总户数200/640房型一室一厅面积（平米）66房龄2002楼层16/28装修精装修朝向朝南交通公交：22、8、538、934、137、843周边配套商铺店面稍多环境较差基础设施较差离市中心距离内环内，距离五角场约4公里物业管理费2.00/平米/月（电梯房）房型图比较实例D