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本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。上海新天地——成功的旧改项目本报告是严格保密的。2上海新天地选择标准旧城改造商业区定位城市中的经济地理位置相似（城市中心区域）借鉴成功因素功能定位与项目发展战略业态比例与商业形态改造模式与改造顺序本报告是严格保密的。3上海新天地区位南京路商圈地铁口地铁口新天地淮海中路商务圈旧改启动项目新天地为上海太平桥改造的启动项目城市中心的中心新天地距淮海中路高档消费商业区600米左右占地面积52万m2太平桥改造的范围紧邻淮海中路商务圈－－北至太仓路－－西至马当路－－南至自忠路－－东至西藏南路原自然街坊23个原居住人口7万人本报告是严格保密的。4新天地的改造只是太平桥改造规划中的一部分太平桥改造规划A太平桥人工湖绿地，占地4.4万，水面面积1.2万，地下为车库，已成为市中心景观B新天地，占地3万，建面6万，分南、北里。C翠湖天地高级住宅小区，总建68万D企业天地甲级写字楼区，总建面50万，兴建办公楼、酒店、商场等E瑞安集团总部大楼，区域的标志性建筑本报告是严格保密的。5新天地改造历程1997年规划构想1998年拿地1999年新天地北里动工中心绿地及人工湖动工2001年新天地北里开业（商业只租不售）中心绿地及人工湖开放新天地南里动工住宅一期动工写字楼一期动工2002年新天地南里开业（商业、公寓只租不售）2003年住宅一期完工，销售率100％写字楼一期完工，销售率90％以上……….商圈地铁口商圈地铁口商圈地铁口2001年进度新天地北里（商业）绿地、人工湖2002年进度新天地南里（商业、公寓）2003年进度住宅、写字楼一期太平桥改造秩序本报告是严格保密的。6改造前的上海新天地破旧、拥挤、恶劣居住条件的集中表现。富有特色的石门建筑元素，体现上海20年代建筑特色，是建筑修缮的基础本报告是严格保密的。7上海新天地项目定位：国际化休闲、文化、娱乐中心功能定位：集餐饮、购物、娱乐等功能于一身客户定位：上海的小资一族、居住在上海的外籍人士以及到达上海的中外游客功能构成客户定位具有shoppingmall功能提供一种集购物、餐饮、住宿、休闲、娱乐和观光旅游为一体的“一站式”消费的场所定位三步曲：多功能，旅游景点，国际化将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集在一起上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地一个国际交流和聚会的地点里会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会本报告是严格保密的。8改造后的上海新天地新天地规划布局北里以保留石库门旧建筑为主，结合现代化的建筑、装潢和设备，变为多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。南里以反映时代特征的新建筑为主，包括总建面达2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑。北里南里人工湖本报告是严格保密的。9新天地北里—石库门建筑为主新天地北里，面积不到两公顷，原先由纵横交错的15个里弄，密布着3万平方米的旧房屋，其中最早的建于1911年，最迟的建于1933年。本报告是严格保密的。10新天地南里—现代建筑为主本报告是严格保密的。11石库门建筑元素本报告是严格保密的。12上海新天地商业形态新天地占地3万平米，建筑面积6万平米街铺——北里街区以保留石库门旧建筑为主，内部为现代化装修南里以反映时代特征的新建筑为主——集中式商业＋少量商铺2.5平米的购物、娱乐、休闲中心，配合少量石库门建筑小结：集中式商业与街铺的比例42％集中式商业（5层）＋58％街铺（2－4层）近乎40％：60％的比例本报告是严格保密的。13新天地夜景：横纵的小街本报告是严格保密的。14上海新天地业态餐饮零售/服务艺术休闲娱乐22家，其中11家为欧美风味24家，主要为工艺品、饰品、家居用品12家，主要为酒吧、艺术工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％％1.2－1.4万1.2－1.4万0.7－0.88万平米北里业态主要为餐饮、零售/服务和艺术休闲娱乐，3.5万平南里以一座总建面为2.5万平米的购物、娱乐、休闲中心为主。该中心共五层，商业业态包括国际影城、剧院餐厅、家居用品、健身及水疗俱乐部、酒店式服务公寓（53套单元）、麦当劳餐厅、哈根达司、甜品店等。餐饮零售/服务艺术休闲娱乐37％45％18％0.82万平1万平0.4万平估算的业态比例零售：餐饮：休闲娱乐38％：42％：20％本报告是严格保密的。15上海新天地改造结果指标改造前改造后功能单一居住功能综合高尚人文社区客户原居民商务人士、游客环境破旧、拥挤、恶劣优美、舒适、现代化价值低价值、部分历史建筑高价值、上海的标志区域周边房价8000－10000元/平17000－25000元/平小结：成功实现了旧城改造城市功能的升级住区客户置换区域形象的提升整体房价的上涨旧貌换新颜本报告是严格保密的。16上海新天地旧改成功因素选址差异化的定位旧改开发顺序旧改启动位于城市中心区核心位置，距离城市高档商业、商务区附近商业功能启动，旧建筑修缮，环境改善与临近成熟商圈形成差异，功能综合与城市旅游形成互动将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等集于一体住宅建设，实现部分收益新建集中式商业，完善商业功能后期住宅开发，实现超额利润较大规模（启动，建筑修缮，投资巨大，提升形象）功能转换（商业功能取代原有住宅，完善城市功能）生态环境（建造人工湖，为后期住宅增值）本报告是严格保密的。17上海新天地商业功能实现成功因素选址差异化的定位商业业态比例商业形态比例商业盈利模式商业竞争核心位置、市级商圈附近多功能零售：餐饮：休闲娱乐及商服42％：38％：20％42％集中式商业＋58％商铺商业经营，住宅销售的盈利模式——价值最大化开发商资金实力、商业管理经验，只租不售的盈利模式主要通过后期进行房地产开发，通过溢价实现超额汇报高档住宅吸引高消费群体进驻，商业的核心客户，使新天地保持一定的客流量，面对其他商业竞争市场本报告是严格保密的。18效果评价1999年动工以来，太平桥改造的启动项目－－新天地社会效益非常理想，新天地已成为上海市的新地标，与香港中环的阑桂坊相媲美。新天地的商业及公寓均为只租不售，其经济效益是在后期的住宅及写字楼物业销售中得以体现。太平桥改造项目三年来的建设成效配合了上海迈向成为国际大都会的目标，完善了淮海中路商务圈的功能，提供时尚商业活动、优质国际商贸及居住环境。瑞安集团董事长罗康瑞先生在1998年的上海市市长国际企业家咨询会演讲中表示：「上海必须创造优良的生活环境，以吸收、培养及留住最优秀的国内外人才。一个国际金融及商业中心，应该在市中心建设各种具有餐饮娱乐功能的活动设施让本地及外籍专业人士有地方聚会……上海应建设类似场所。太平桥改造项目，就是这个目标的实践。本报告是严格保密的。19运作方式“总体规划、分期开发、一家牵头、多家参与”完全市场化运作一家发展商绝对主导旧村股份公司协助拆迁工作政府进行宏观控制本报告是严格保密的。20改造主体太平桥改造项目分四大功能区以及中心绿地区上海新天地是由香港瑞安集团牵头开发的项目瑞安集团占有新天地项目97％的权益上海复兴建设发展有限公司则占其余的3%其他三个功能区均由瑞安集团绝对主导牵头开发。瑞安集团由集团董事长罗康瑞先生于一九七一年在香港创立。经过不断拓展，瑞安集团旗下现有超过四十间成员公司。本报告是严格保密的。21资金来源发展商自有资金银行商业贷款1999年新天地动工，时值亚洲金融风暴冲击下的国内外银行都不肯放贷。瑞安集团毅然以了自有资金8亿人民币启动。一年后银行才放出了4500万美元贷款，约占新天地总投资的30%。本报告是严格保密的。22功能变化太平桥地区原为纯居住功能，改造后将成为商服、办公、居住等综合功能。已开业的新天地目前已成为商务人士及游客聚集地，代表上海新时尚。新天地项目拆迁全部现金补偿，原居民不返迁。整体容积率由原来的1.0左右，提升到3.0。由于设置了大量的中心绿地（4.4万m2）及市区内最大的人工湖（1.2万m2）等公共开放空间，建筑允许往空间发展。本报告是严格保密的。23案例总结项目内容基本情况总占地面积52万m2，分四大功能区，以住宅、商贸、娱乐、办公为主运作方式完全市场化运作改造主体由香港瑞安集团主导开发，涉及到拆迁改造的新天地部分，由股份公司协助拆迁并占有新天地项目3%的权益容积率变化原容积率1左右，改造后提升到3拆赔比采用现金补偿，折算成拆赔比在1:1左右安置方式全部作价补偿，原居民不返迁社会效益启动项目成为上海新地标，明显提升区域地位、完善区域功能经济效益采用先经营后盈利的思路，通过启动项目的成功经营，使区域增值明显，经济效益已从住宅、写字楼的销售中得到体现本报告是严格保密的。24THEEND