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2011年2月北京楼市分析K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宏观市场背景分析宏观政策房地产市场分析土地市场分析市场特征概述土地成交商品房市场分析市场特征概述整体市场供应整体市场成交销售排行榜重点新盘存量房市场分析市场特征概述成交市场点评与展望总目录K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宏观市场背景分析国家宏观房地产政策汇总北京房地产政策汇总北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知目录K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》政策内容2011年2月15日，北京市人民政府公布《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（京政办发[2011]8号）。规定：对已拥有1套住房的北京户籍居民家庭，持有北京有效暂住证但在北京没有住房且连续5年(含5年)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税的非北京户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的北京户籍居民家庭，拥有1套及以上住房的非北京户籍居民家庭，无法提供北京有效暂住证和连续5年(含5年)以上在北京缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非北京户籍居民家庭，暂停向其售房。康正视点•进一步明确了2011年筹集保障性住房20万套以上等量化目标任务，提出了以政策、机制和体制等创新推动公共租赁住房发展作为住房保障工作重点；•以个人住房转让营业税、个人所得税和房地产开发项目土地增值税为重点加强税收征管工作，进一步打击住房投机，弱化开发商高定价的动力；•进一步弱化对本市居民购买第二套住房的信贷支持，进一步提高了非北京市户籍居民购买首套住房的门槛，暂停本市居民购买第三套住房和非北京市户籍居民购买第二套住房。•2月“京十五条”调控力度比去年4月新政、1月“新国八条”力度更强，政府平抑房价、抑制需求决心更加坚定。K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部土地市场分析市场特征概述土地成交康正视点目录K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部01002003004005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月010203040506010年建设用地面积11年建设用地面积10年土地宗数11年土地宗数2月，共成交16块土地，居住用地2宗，工业用地5宗，商业金融用地4宗，综合用地5宗。出让建设用地面积57.27万㎡，环比上月下降了48.22%，同比下降了68.72%；规划建筑面积为127.22万㎡，环比上月下降了32.06%，同比下降了54.94%；楼面地价5573元/㎡。本月成交总价最高的地块是北京万年基业建设投资有限公司和北京万年花城房地产开发有限责任公司联合体以12.19亿元获得的丰台区长辛店北部居住区一期（南区）居住项目用地，楼面地价6500元/㎡。成交楼面地价最高的是中国机械设备工程股份有限公司获得的丰台区丽泽金融商务区E-18地块商业金融项目用地，楼面地价为16168元/㎡。2010年与2011年土地总体成交对比市场特征概述K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部宅用地成交持续回落土地市场延续1月态势，住宅用地供应速度放缓。纯住宅类用地仅2宗，比1月减少2宗，土地出让面积11.75万㎡，环比下降54%，规划建筑面积为20.65万㎡。土地成交仍以工业用地为主，一共成交5宗，土地出让面积24.75万㎡，占总成交面积的43.22%。2月土地成交总览土地规划用途土地宗数建设用地面积(万㎡)规划建筑面积(万㎡)楼面地价(元/㎡)数量比例数量比例居住类用地211.7520.51%20.6516.23%6649商服金融类用地414.4725.26%50.7839.91%6083工业用地524.7543.22%22.517.69%462综合用地56.3111.01%33.2926.17%7582其它000%00%0合计1657.27100.00%127.22100.00%5573住数据来源：北京市土地储备中心K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部0123456丰台区大兴区开发区通州区平谷区顺义区2月新增供应地块的区域分布十分集中。集中放量的区域集中在：大兴区、丰台区、通州区，其中大兴区（包括开发区）成交面积占比最大，共成6宗土地，土地面积34.96万㎡，环比下降了10%约占总出让面积的34.5%。城八区成交4宗，均位于丰台区，出让土地面积13.07万㎡，约占总出让面积的22.82%。地供应分布集中2月土地成交行政区县分布土K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部开发商对住宅地块仍具拿地意愿，丰台区长辛店居住项目用地，吸引了3家企业参与投标，而顺义后沙峪居住项目用地，吸引了5家企业竞投。两宗住宅用地吸引了多家开发企业参与竞夺的事实说明，政策调控之下，开发商更加成熟与理性，虽有意拿地，但态度谨慎。2月，土地成交价格趋于理性。丰台长辛店项目地块溢价率仅为9%，且楼面地价与2010年丰台区成交的居住用地的平均楼面地价相去甚远。康正视点K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部目录商品房市场分析市场特征概述重点新盘康正视点销售排行榜整体市场成交整体市场供应K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部2月商品房市场供应量大幅下降近四成，成交套数及面积环比下降近七成，创三年来新低。未签约住宅市场存量维持十万套之内并持续回落，环比下降0.9%。2010年至今北京市商品房月度供销存对比市场特征概述02004006008001000120014001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月(单位：万平方米）024681012（单位：万套）批准预售住宅面积（万㎡）月签约面积（万㎡）月未签约面积（住宅）（万㎡）批准预售住宅套数月签约套数月未签约套数（住宅）K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部050001000015000200001月2月3月4月5月6月7月8月9月101112（单位：套）050100150200（单位：万㎡）2011年批准住宅套数2010年批准住宅套数2011年批准住宅面积(M2)2010年批准住宅面积(M2)2月，北京市建委共批准预售证4张，总批准预售面积21.55万㎡，环比下降38.39%，同比下降58.81%。住宅供应面积大幅下降，批准预售住宅面积为21.33万㎡，环比下降30.93%，同比下降16.67%。年度批准预售住宅月度供应情况对比市场供应量K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部住宅供应，供应面积环比上涨107.19%，但仍低于去年同期水平。保障性住宅零供应。2月无非住宅项目入市，仅有保利茉莉花园的少量底商入市，商业类商品房环比下降80%。住宅办公商业商品住宅保障性住宅批准预售套数18120019批准预售面积（万㎡）21.32000.22面积环比变化107.19%0%0%-80%面积同比变化-16.75%0%0%-98%2月不同类型物业新增供应变化比较住宅K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部012345678910房山区密云县昌平区（单位：万㎡）2月仅三个区县有住宅供应，较一月少一个区县，整体供应住宅面积排名：密云县（9.06万㎡）房山区（8.01万㎡）昌平区（4.25万㎡）；2月份供应的主力区域为密云县，供应住宅928套，共9.06万㎡，占总体供应面积的42.5%；区域2月各行政区域商品住宅供应面积对比K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部-25-20-15-10-50510150.5万元/㎡以下0.5-1万元/㎡1-1.5万元/㎡1.5-2万元/㎡2-2.5万元/㎡2.5-3万元/㎡3万元/㎡以上-1.20-1.00-0.80-0.60-0.40-0.200.000.202月上市商品住宅面积(万㎡)1月上市商品住宅面积(万㎡)面积环比变化率（%）与上月相比，预计开盘均价在0.5-1万/平方米价格区间的商品住宅供应面积最大为9.06万㎡，占比42.5%；在各预计开盘均价区间中，2-2.5万/平方米以上的商品住宅供应面积占比跌幅最大，下跌了99.85%；价2月各价格区间上市商品住宅月供应面积对比K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部0200040006000800010000120001400016000180001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月02040608010012014016018010年住宅网签套数11年住宅网签套数10年住宅网签面积11年住宅网签面积二月成交量大幅缩水，共签约3463套住宅，较1月下降98.07%，同比下跌50.8%。其中，期房成交量为2925套住宅，较1月69.39%，同比；现房全月成交套数511套，相对于1月下降了74.28%。市场成交2010年与2011年月度住宅网签对比图量K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部成交排行榜排名项目名称区域成交金额(万元)1中信城西城区124159.62首邑溪谷大兴区80698.543丽都壹号朝阳区66001.114远洋一方朝阳区45268.945合生霄云路8号朝阳区37698.56排名项目名称区域成交套数1首邑溪谷大兴区5832中信城西城区3003远洋一方朝阳区2234非中心朝阳区1975丽都壹号朝阳区1952月商品住宅成交金额排行2月商品住宅成交套数排行K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部排行榜显示：•本月，中信城夺得商品住宅成交面积、金额两榜的首位，但中信城在销售面积排行榜排名第一，同时成交套数却比第一名少将近一半，证明了其销售多为大户型。。•成交热点区县集中在城区，商品住宅成交面积、套数两榜中前五中就有四席城八区的项目；成交排行榜排名项目名称区域成交面积(万㎡)1中信城西城区350812首邑溪谷大兴区316263丽都壹号朝阳区206614远洋一方朝阳区205785保利花园密云县100101月商品住宅成交面积排行K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部2月仅有房山区的徜徉集一个纯新盘获批准预售证。徜徉集项目共11栋板楼，约1294套。一期推出2、3、5、6号楼四栋，两栋8层，1栋9层，1栋18层板楼。主力户型面积为90-140平方米三居，预计均价14000-16000元/平米。重点新盘项目名称区县环线用途（类型）批准住宅套数批准住宅面积(㎡）徜徉集房山区5-6环住宅2382.54K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部基本概况项目地址：房山区长阳起步区4号地块开发商：北京城建兴泰房地产开发公司总建筑面积：33万平方米建筑类型：多层、小高层开盘时间：2011年2月27日交房时间：预计2013年1月开盘均价：1.7万元/㎡主力户型：90-140平米二、三居倘徉集K&GICONSULTANTS北京康正宏基房地产评估有限公司信息研究部项目位于房山区长阳镇核心区，距轻轨房山线长阳站仅500米，交通甚便捷。项目周边规划一座三级甲等医院，区域引进北京第四幼儿园、北京小学等知名教育机构，以及华北最大的奥特莱斯将进驻长阳，使得周边配套日臻完善。项目33万平方米的建筑体量，使得居住氛围较强。户型面积从90至140平方米，且均为一梯两户，南北通透，明厨明卫设计。层高最低位3米，个别户型可达3.1米，部分120平方米以上户型还