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经济适用住房建设项目可行性研究报告1目录第一章申报单位及项目概况1一、申报单位概况11、申报项目12、申报单位13、公司简介1二、项目概况11、项目建设地点12、项目建设规模及目标13、经济指标3三、研究结论5第二章政策及市场分析5一、经济适用房政策51、概述52、宏观政策63、***市地方政策10二、需求分析12三、市场现状141、房价142、住房市场分析153、***市住房公积金使用情况19三、开发企业分析20第三章建筑设计方案21经济适用住房建设项目可行性研究报告2一、建筑设计指导思想与原则21二、规划设计方案21三、建筑方案221、建筑单体设计222、辅助工程25四、结构方案261、设计条件262、结构选型26五、配套设施271、给排水方案272、暖通专业283、电气专业28六、节能节水措施291、节能措施292、节水措施30第四章项目选址及土地利用31一、项目选址311、项目位置312、项目周边环境313、项目地质条件31二、用地方案321、土地权属及占地面积322、土地现状及相关规划32经济适用住房建设项目可行性研究报告3第五章征地拆迁33一、总述33二、原则331、评估原则332、征地拆迁原则34三、补偿34四、影响分析34第六章环境分析35一、污染物分析351、生活垃圾类别352、生活污水35二、环境影响及措施351、垃圾数量预测352、垃圾处理363、影响分析36第七章经济分析37一、投资估算371、投资估算编制依据372、建设投资估算373、投资估算表38二、融资方案421、概述422、融资方案43经济适用住房建设项目可行性研究报告4三、财务评价431、评价依据432、评价范围及评价方法443、基础数据444、年收入和营业税金及附加估算445、成本费用估算456、财务评价指标46第八章社会影响评价48一、适应性48二、社会影响491、经济适用房建设的宏观影响492、经济适用房建设对***市的影响52第九章结论53附表附图第一章申报单位及项目概况一、申报单位概况1、申报项目***公司***经济适用住房建设项目可行性研究报告2、申报单位经济适用住房建设项目可行性研究报告5申报单位：***公司公司类型：有限责任公司经营范围：房地产开发及商品房销售。3、公司简介***公司，成立于二000年七月，公司注册资金5000万元，开发资质等级为贰级，经营房地产开发及商品房销售等。公司共有在册职工36人，其中工程技术人员33名，高级职称人员2人，中级职称人员20人，初级职称11人。公司下设经理办、总工办、项目部、预算部、财务部、售房部等部门。二、项目概况1、项目建设地点该项目位于***市南三环路***。2、项目建设规模及目标2.1建设内容本项目新建住宅459.00套，共40137.00平方米，物管卫居及公建740.50平方米，总建筑面积40877.50平方米。项目建设主要内容包括：住宅建筑及公建等土建工程；室外配套及道路硬化、绿化、管网工程等配套设施工程。详见下表1-1。建筑内容一览表表1-12.2项目目标因此本项目以经济、实用、美观为建设原则，定位于满足区域经济适用住房建设项目可行性研究报告6中低收入家庭对住房的需求。该区将按照现代居住生活模式建设具有优美的居住环境、完善的配套服务设施、丰富的地域文化内涵的新型居住区。规划中力求环境效益、社会效益、经济效益达到有机统一。通过规划设计，创造出环境优美的住宅小区。3、经济指标3.1概况本项目总投资8603.33万元；其中建设投资8603.33万元，没有流动资金。资金筹措：企业自有资金3303.33万元；银行贷款5300.00万元，均用于建设投资。年均利润总额为238.65万元，年均所得税78.76万元，年均税后利润159.89万元。3.2主要经济技术指标项目的主要经济指标包含建筑指标和经济指标（见表1-2）。主要经济技术指标一览表表1-2三、研究结论该项目符合《***市城市总体规划》要求，结合***市居民的居住水准及现代生活需求，在规划中提供适应不同消费群体和家庭构成需要的多种套型住宅，满足广大中低收入居民的住房需要；项目的建筑规模合理，建筑标准适当，具有显著的社会效益，研究结果经济适用住房建设项目可行性研究报告7认为本项目是必要的、可行的。第二章政策及市场分析一、经济适用房政策1、概述经济适用房是面向中低收入家庭的普通住宅，其建造体现适用、经济、美观、安全、卫生、便利的原则；其布局要符合城市规划的要求；其使用功能满足居民基本生活的需要。经济适用房政策实施在解决中低收入家庭住房问题的同时，还体现出一定的宏观经济职能，主要指促进新的商品化、社会化城市住房供给体系的构建，并扩大内需，拉动经济增长。经济适用房政策是公民住房社会保障体系的主要组成部分，是一项深得民心的安民政策。经济适用房的建设享受特定的税费优惠，同时承担一定的限制条件。经济适用房在建设时享受的优惠主要有：（1）用于建造经济适用房的土地，实行政府行政划拨，免交土地出让金；（2）建造经济适用房的行政事业性收费减半征收。经济适用房的限制主要来自利润方面。经济适用房价格由开发成本、税金及利润三部分构成，基准价格实行政府指导价，价格的上浮幅度，由有定价权的政府价格主管部门在核定价格时确定，下浮幅度不限。经济适用房的开发利润，不得超过各项费用之和的3%。经济适用房价格的确定要与城镇中低收入家庭经济承受能力相适应，以保本微利为原则，与同经济适用住房建设项目可行性研究报告8一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实体现政府给予的各项优惠政策。2、宏观政策经济适用房是我国住房体制改革的阶段性产物，在其产生之时就被赋予了住房供应体系的主体地位。经济适应房政策推出几年来，在中央有关部门的积极推动下，各地采取了多种形式，组织经济适用房建设，但进展情况却大有不同。随着经济的发展、体制改革的深入和住房市场的变化，对经济适用房的认识也在深化。在我国经济改革初期，中央就针对城镇居民住房难问题提出了允许居民自建住房及有关商品化改革设想。不过，在当时的情况下，由于经济发展水平、居民收入水平及承受能力、经济体制改革的进程安排等方面的制约，住房体制一时还不具备商品化、市场化的条件。1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》（国发〔1991〕30号文件）中提出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。到1997、1998年房改的关键时刻，国家意识到在当时的情况下，难以实施房产的完全市场化。市场上的商品房价格与工薪阶层为主的中低收入者的经济承受力差距较大。强行推行房产市场化，必会产生负面效应，于是经济适用房在1998年适时推出。经济适用房建设工程由政府主导，通过采取统一划拨土地、统一规划、免收多项费用、限制利润率等一系列措施来降低成本。严格地讲，经济适用房并非完全意义上的商品房，具有半福利房、半商品房、半计划体制、半市场体制的性质。其经济性指其价格相对于完全意义上的商品房价格，能适经济适用住房建设项目可行性研究报告9应中低收入家庭（主要是工薪阶层）的经济承受能力。经济适用房制度伴随着住房制度改革进程而产生和发展。1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》把“建立以中低收入家庭为对象，具有社会保障性质的经济适用住房供应体系”列为我国城镇住房制度改革的一项基本内容和任务。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》更明确提出深化城镇住房制度改革的重要目标之一是“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。经济适用房制度的基本性质与我国城镇住房制度改革的基本目标密切相关。我国城镇住房制度改革的基本任务和目标是:停止福利性的实物住房分配制度，实现住房商品化和市场化，建立与社会主义市场经济体制及我国国情相适应的城镇住房新制度，以不断满足城镇居民的住房消费需求。这决定了经济适用房制度从产生之日起就具备双重属性:一方面，经济适用房是商品房，是房地产市场供应体系的重要组成部分；另一方面，经济适用房是社会保障性住房，是现阶段我国社会住房保障体系的重要组成部分。经济适用房的双重属性充分体现在国家关于经济适用房建设与管理的一系列重要文件中。1998年，建设部《关于大力发展经济适用房的若干意见》指出:发展经济适用住房的目的是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系，加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断地满足中低收入家庭日益增长的住房需求。2003年《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，“经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房”。经济适用住房建设项目可行性研究报告102004年建设部、国家发改委、国土资源部、中国人民银行联合发布的《经济适用住房管理办法》第二条给经济适用房下了更为具体完整的定义，“经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定建设标准、供应对象和销售价格，具有保障性质的政策性商品住房”。2005年3月26日，国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，具体内容：（一）高度重视稳定住房价格；（二）切实负起稳定住房价格的责任：房价提高到政治高度，建立政府负责制，省政府负总责，对住房价格上涨过快，控制不力，要追究有关责任人责任；（三）大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；（四）严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；（五）正确引导居民合理消费需求；（六）全面监测房地产市场运行；（七）积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；（八）认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。2005年4月27日，国务院常务会议中再次提出要进一步加强房地产市场宏观调控，并提出八项措施引导和调控房地产市场：（一）强化规划调控，改善商品房结构；（二）加大土地供应调控力度，严格土地管理；（三）加强对普通商品住房和经济适用住房价格的调控，保证中低价位、中小户型住房的有效供应；（四）完善城镇廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求；（五）运用税收等经济手段调控房地产市场，特别要加大对房地产交易行为的调节力度；（六）加强金融监管；（七）切实整顿和规范市场秩序；（八）加强市场监测，完善市场信息披露制度。经济适用住房建设项目可行性研究报告112006年5月17日，建设部、发改委等九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，文件明确要求：（一）切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。(二)进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用。严格执行住房开发、销售有关政策，完善住房转让环节税收政策，有区别地适度调整信贷政策，引导和调节住房需求。科学确定房地产开发土地供应规模，加强土地使用监管，制止囤积土地行为。(三)合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长。(四)进一步整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。(五)加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。(六)完善房地产统计和信息披露制度，增强房地产市场信息透明度，全面、及时、准确地发布市场供求信息，坚持正确的舆论导向。该《意见》明确提出，各地要根据总量与项目相结合的原则，充分考虑城镇中低收入居民家庭生活对交通等设施条件的需求，合理安排普通商品住房的区位布局，统筹落实住房供应结构比例要求。并规定：自2006年6月1日起，各城市(含县城)年度(从6月1日起计算)新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到70%以上。同时明确了套型建筑面积的概念，“套型建筑面积是指单套住房的建经济适用住房建设项目可行性研究报告12筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”2007年8月1日，国务院召开会议，原则上通过《国务