03+消费支出规划

现金规划小测试：选择题1、下列关于流动性比率的说法正确的是（）。（A）流动性比率＝流动性资产/每月支出（B）流动性比率＝净资产/总资产（C）流动性比率＝结余/税后收入（D）流动性比率＝投资资产/净资产2、通常情况下，流动性比率应保持在（）左右。（A）1（B）2（C）3～6（D）103、王女士购买了10万元的货币市场基金,该基金不能投资于()A、一年以内的大额存单B、1年以内的债券回购C、可转换债券D、剩余期限在397天以内的债券4、小何因急需现金想通过信用卡取现.他的信用卡每卡每日取现金金额累计不超过人民币()A、2000元B、3000元C、4000元D、信用额度的10%5、小王持有某银行的信用卡,他近期内打算出国旅游,于是向该银行电话申请调高临时信用额度,申请调高的临时信用额度一般在()天内有效.A、15天B、30天C、45天D、60天6、关于典当的说法不正确的是（）。（A）典当对客户的信用几乎为0（B）典当手续便捷（C）所有股票都可以典当（D）所有符合条件的不动产也可以典当7、下列关于现金规划中交易动机说法不正确的是（）。（A）满足支付日常的生活开支而持有现金或现金等价物的动机。（B）一般来说，个人或家庭的收入水平越高，交易数量越大，从而为应付日常开支所需要的货币量就越大。（C）为了预防意外支出而持有一部分现金及现金等价物的动机。（D）个人或家庭出于交易动机所拥有的货币量决定于收入水平生活习惯等因素。理财规划第三章消费支出规划本章的工作内容及能力要求（一）制定住房消费方案1、能够分析客户的住房消费需求2、能够选择支付方式3、能够根据因素变化调整支付方案4、能够能够向客户提供相关咨询服务（二）制定汽车消费方案1、能够分析客户的汽车消费需求2、能够选择支付方式和和贷款机构3、能够根据因素变化调整支付方案（三）制定消费信贷方案1、能够分析客户的消费信贷需求2、能够帮助客户擅用信用卡及其其他消费信贷方式outline制定住房消费方案制订消费信贷方案住房支出的分类住房消费信贷汽车消费概述自筹经费购车与贷款购车的决策购房的目标购房的财务决策租房的选择制定汽车消费方案汽车消费信贷个人综合消费信贷个人耐用消费品贷款一、知识要求（一）住房支出的分类1、住房消费（租金价格衡量）①购房；②租房。2、住房投资（二）购房的目标（时间、面积、房价）1、购房面积需求①不必盲目求大（面积闲置问题）；②无需一次到位（时尚、人口调整问题）③量力而行（考虑首付款金额）。2、购房环境需求房价取决于区位和面积。居住需求空间需求环境需求生活品质购或租？决策购否？购房规划是租否购房消费规划流程图居住需求空间需求环境需求家庭人口生活品质购或租？决策购否？购房规划是租否总价首付款贷款（三）购房或租房的选择适合租房的人群：๏刚踏入社会的年轻人๏工作地点和生活范围不固定๏储蓄不多๏不急需买房且辨不清房价走势租房购房优点1．用较低成本，居住较大房屋。1．提供属于自己的长久居住场所。2．对未来收入的变化有较大承受能力2．满足中国人居有定所的传统观念。3．留存首期款，用作其它投资渠道和收益。3．提高生活品质。4．不用考虑未来房屋价格的下跌风险。4．强迫储蓄，累积财富。5．租房有较大的迁徙自由度和新鲜感。5．具有投资价值和资本增值机会。6．房屋质量或损毁风险由房主承担6．可以按自己意愿布置和装饰家居。缺点1．别人房产，主动权在房主。1．资金动用额大，缺乏流动性2．无法按自己意愿装修布置房屋2．维护成本较高。3．有房屋租金价格不断上升的风险3．需要承担房屋价格下跌和损毁的风险4．有房屋上涨，未来购房成本增加的风险。购房和租房的优缺点对比:购房或租房的选择——年成本法购房年成本=首付款×存款利率+贷款余额×贷款利率+年维修及税收费用租房年成本=房屋押金×存款利率+年租金年成本法应结合：未来房租的调整。房价趋势。利率高低。􀂄小李看上了一套100平米的住房，位于广州市珠江新城附近，该住房可租可售。如果租房，房租每月5,500元，以1个月房租作为押金。如果购房，总价120万元，可申请60万元贷款，房贷利率为6%，自备首付款60万元，假定房屋的维护成本为5000元/年，年折旧率为2%，押金与首付款机会成本均为3%。问：该房屋应该租还是购？购房或租房的选择——年成本法案例购房或租房的选择——年成本法案例分析：租房年成本：5,500（元）×12＋5,500（元）×1×3%＝66,165（元）购房年成本：60（万元）×3%＋60（万元）×6%+5000（元）+120（万元）×2%=83000元计算表明，购房的平均年成本为83,000元，比租房年成本66,165元高25.44%。购房或租房的选择——净现值法其中NPV为净现值，t为年份数，CFt为各年的净现金流，i为折现率。n0ttt)i1(CFNPV􀂄若小李已确定要在该处住满5年，如果租房，月房租每年增加500元，第五年底将押金5,500元收回；如果购房，房价120万，维护成本第一年5,000元，以后每年提高5,000元，假定该住房在第5年末能以125万价格卖出。（假定折现率为3%）购房或租房的选择——净现值法案例租房NPV的计算租房的净现值：假定租金每年支付一次，期初支付:CF0=押金+第一年租金=-5,500-5,500×12=-71,500CF1=第二年租金=(-5,500-500)×12=-72,000CF2=第三年租金=[-5,500+2×(-500)]×12=-78,000CF3=第四年租金=[(-5,500+3×(-500)]×12=-84,000CF4=第五年租金=[(-5,500+4×(-500)]×12=-90,000CF5=取回押金=5,500NPV=-367,017购房NPV的计算CF0=首付款=-600，000每年房贷本例摊还=PMT(6%,20,600,000)=-52,310.7五年后房贷余额PV(6%,15，-52，310.7)=508，055CF1=年房贷本利摊还+第一年维护=-52，311-5000=-57，311CF2=年房贷本利摊还+第二年维护=-52，311-10，000=-,62，311CF3=年房贷本利摊还+第三年维护=-52，311-15，000=-,67，311CF4=年房贷本利摊还+第四年维护=-52，311-20，000=-,72，311CF4=年房贷本利摊还+第四年维护+第五年底房屋出售额-第五年底房贷余额==-52，311-25，000+1,250，000-508,055=664,634NPV=-266,902-266,902-367017，购房净现值比租房高，购房划算。（四）购房的财务决策1、购房财务规划的基本方法（1）估算负担得起的房屋总价。▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。购房规划——估算负担得起的房价案例李先生一家拟在广州定居，计划5年后购房，贷款至多15年。李先生家庭目前有金融资产30万元，其中50%可用于购房准备。李先生一家目前每年可结余10万元，其中可用于购房的额度约为4万元。目前银行房贷利率是6%，而李先生的投资报酬率约为4%。李先生一家可买总价是多少的房屋？李先生是四口之家，李先生要求所购房屋大约100平方米，房屋单价是多少？李先生可负担的购房首付款=30万×50%×复利终值系数（n=5，r=4%）+4万×年金终值系数（n=5，r=4%）=39.92万元李先生可负担的购房贷款=4×年金现值系数（n=15，r=6%）=38.85万元届时可负担房屋总价=39.92万元+38.85万元=78.76万元李先生可负担购房单价=78.76万元÷100=7876元（2）按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用。▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积；▲需要支付的首期费用=欲购买的房屋总价×（1--按揭贷款成数比例）；▲需要支付的贷款部分=欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。购房规划—按想购买的房屋价格估算每月负担费用案例张先生欲购买100平方米的房子，目前市场上一般价格是3000~6000元/平方米，则欲购买100平方米的房子费用是30~60万元。贷款至多7成，期限20年，贷款利率6%，等额本息还款。30万元房屋总价需要支付的首付款=30×（1-70%）=9万元需要支付的贷款数额=30×70%=21万元每月摊还的贷款本息费用=1505元60万元房屋总价需要支付的首付款=60×（1-70%）=18万元需要支付的贷款数额=60×70%=42万元每月摊还的贷款本息费用=3009元2、换屋规划考虑因素客户有无能力支付换屋所必须支付的首付款换屋需要支付的首付款＝新房净值-旧房净值＝（新房总价-新房贷款）-（旧房总价-旧房贷款）客户未来有无能力偿还换屋后的贷款换屋规划案例郭先生现年40岁，他看上了一套价值100万的新房。郭先生的旧房当前市价50万，尚有20万未偿贷款。如果购买新房，郭先生打算55岁之前还清贷款。银行要求最高贷款成数是七成，贷款利率6%郭先生换屋必须支付的首付款＝（100万元–100万元×0.7）-（50万元-20万元）＝0万元郭先生换屋后每年应偿还贷款＝100万元×0.7÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝7.21万元然而郭先生不换屋，每年应偿还贷款＝20万元÷年金现值系数（n＝15，r＝6%）＝2.06万元可见，换屋后郭先生的房贷压力增加了不少（每年增加了5.15万元）。如果郭先生未来有充裕的储蓄缴纳贷款，则可以考虑换屋计划。3、购房财务规划的主要指标①房屋月供款与税前月总收入的比率。一般不应超过25%~30②所有贷款月供款与税前月总收入的比率。一般应控制在33%~38%4、住房消费信贷（1）住房消费贷款的种类：个人住房公积金贷款利率：个人住房商业性贷款利率：个人住房组合贷款①个人住房公积金贷款住房公积金贷款的特点▲贷款期限短，最长不超过30年；▲比银行其他贷款利率低；▲贷款担保▲贷款对象有特殊要求，公积金缴存人；基本上没有年龄上限制；▲贷款额度大于商业银行个人住房额度，贷款额度不超过购房合同金额的80%。但还有最高限额。如北京40万，上海20万。个人住房公积金贷款案例一位参加s市住房公积金制度的客户，打算购买一套评估值为50万元的自住房，并申请公积金贷款。客户目前的住房公积金本息余额为6000元。上个月公积金汇储额150元。本人离法定退休年龄剩30年：客户在退休年龄内可缴存的住房公积金总额=目前本人名下公积金本息余额+上个月汇储额*剩余退休年限*12=6000+150*30*12=6万元借款人的家庭成员在退休内的公积金是12万元客户可申请的个人住房公积金贷款最高额度借款人及其家庭成员在退休年龄内可缴存住房公积金的总额（18万元）所购住房的评估价的70%（35万元）该市公积金管理中心规定的最高贷款额（10万元）②个人住房商业性贷款（“按揭”）个人住房商业贷款的条件：▲有稳定的经济收入；▲有合法有效的购房合同；▲自筹20%以上的房款；▲能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保；▲一般最高不超过100万元；▲贷款期限一般不超过30年。个人住房商业贷款的方式：①抵押贷款：用购房契约向银行作抵押；②质押贷款：用动产或权利做质押；③保证贷款：用具有代为清偿能力的法人、其它经济组织或自然人作为保证人；④抵押（质押）加保证贷款。③住房组合贷款凡符合个人住房商业性贷款条件的借款人同时缴存个人住