文创-2012年7月杭州房地产市场报告

杭州2012年7月房地产月度市场报告市场综述宏观经济7月中央及相关部委密集强调房地产调控不放松7月，二次降息再次加深了购房者对楼市回暖的预期，刚需购买力继续释放，各地楼市在原本应是传统淡季的7月份出现了“供需两旺”的局面。由此各地充斥着楼市回暖的消息，但月内政府各部门接连4次重申“坚持调控”，从中央到相关部委如此密集强调房地产调控不放松，前所未有，表明政府对房地产调控的坚定决心，同时也表现出政府对当前房地产形势的担忧。宏观经济7月，央行年内二次降息央行一个月内连续两次“降息”与年内两次“降准”形成市场叠加效应，这个叠加效应就是适当释放市场“流动性”，将对房地产市场继续“放量”起到刺激作用，在未来楼市成交量将保持“淡市不淡”的市场行情。宏观经济贷款支持中低价位、中小套型普通商品房建设，缓解房企资金压力房地产市场对货币信贷的变化非常敏感，受货币政策变化影响显著。7月27日银监会对房地产发表的以“支持”为关键词的公开表态，表明了监管当局对房地产类贷款的态度正在发生明确的变化，将开始支持“合理而有效的需求“，这同时意味着未来针对保障房建设、普通商品房建设和购房按揭贷款将获得“支持”，从而将有力缓解企业资金压力地块编号地块坐落出让面积（平米）用途容积率地块总价(万元)楼面价(元/平米)竞得单位出让时间区位杭政储出[2012]11号西湖区（文新单元FG02-C2/C65-08地块）,东至杭州西湖离合器厂、杭州古荡工业有限公司等，南至沿山河，西至浙江华海实业公司，北至西湖区古荡镇村股份经济合作社43395商业、商务用地130185(地上建面)1148658823慧展科技(杭州)有限公司7月3日主城区杭政储出[2012]12号下城区（创新创业新天地G2地块）,东至创新创业新天地西区块FG02-C2-03地块，南至创新创业新天地西区块FG02-C2-03地块，西至杭州万泽实业发展有限公司，北至安桥路6117商业金融业用地9909.54(地上建面)51355182杭州创意投资发展有限公司7月26日主城区余政储出[2012]15号临平街道剑塘港南侧09省道西侧,东至临平街道陈家木桥社区土地，南至临平街道陈家木桥社区土地，西至临平街道陈家木桥社区土地，北至剑塘港34765居住用地1.5-2.4127001522桂林东晖建设发展有限公司7月12日余杭区余政储出[2012]16号临平街道剑塘港北侧09省道西侧，东至临平街道陈家木桥社区土地，南至剑塘港，西至临平街道陈家木桥社区土地，北至临平街道陈家木桥社区土地70900居住用地1.5-2.4267001569桂林东晖建设发展有限公司7月12日余杭区余政储出[2012]19号塘栖镇超山村地块一，东至塘栖镇超山村；南至塘栖镇超山村；西至塘栖镇超山村；北至塘栖镇超山村5844游览设施0.1-0.57702635杭州余杭旅游集团有限公司7月31日余杭区余政储出[2012]20号塘栖镇超山村地块二，东至塘栖镇超山村；南至塘栖镇超山村；西至塘栖镇超山村；北至塘栖镇超山村13925游览设施0.1-0.518072595杭州余杭旅游集团有限公司7月31日余杭区余政储出[2012]21号良渚街道通运路南锦江路东，东至良渚街道谢村土地及拱墅区祥符镇总管塘村土地；南至良渚街道谢村土地；西至良渚街道管家塘村土地；北至通运路120369商住、道路2.2-2.541301644430浙江万科南都房地产开发有限公司7月31日余杭区萧政储出[2012]2号义蓬街道蜜蜂村，南、东至空地，西至横一线（青六线），北至义盛横河2535商业办公1.3以上，1.5以下7702025杭州晨阳润滑油有限公司7月18日萧山区商品住宅供应情况7月住宅上市面积超90万方，再创供应高峰近两个月以来，在成交持续放量的刺激下，开发商推盘的市场信心增强，再加上通过前期的多次小规模的市场试水，积蓄大量潜在意向客群，7月杭城开发商加大推盘力度，新增供应环比持续增长，据统计，7月杭州市（含余杭、萧山）共计有41个住宅项目新领预售证，比上月增加1个项目，新批售商品住宅体量高达7501套/90.81万平方米，环比上涨18.41%/15.07%，达今年最高水平。同比来看，新增供应套数和面积增幅分别高达86.64%和111.59%。当前市场成交情况据统计，本月杭州市（含余杭、萧山）共成交住宅8794套/96.06万平方米，创造了历史同期的新高，同比去年同期涨幅高达204.61%和243.48%。其中，主城区商品住宅共成交4406套/48.15万平方米，环比下降15.55%/13.09%，同比涨幅也均超过130%。7月商品住宅成交96.06万平方米，环比微降4.98%当前市场价格情况杭州7月住宅价格指数结束长达12个月的下跌态势，2011年7月以来首次止跌反弹。本月指数为1902点，环比增加4个点，小幅上扬0.21%；同比下降57个点，降幅为2.91%，同比降幅略有收敛。本月重点监测的248个住宅样本中，对外报价保持不变的样本项目213个，占比85.89%；对外报价环比下调的项目13个，占比为5.24%，其中11个项目的跌幅在5%以内；对外报价环比上涨的项目22个，占比为8.87%，较上月提高2.67个百分点，推动本月住宅价格指数止跌上涨。杭州本月上涨的项目仍主要为前期低价入市的项目，如宝龙城市广场、金地•天逸、东和云第等楼盘价格均有上涨，从而拉升7月杭州商品住宅指数。7月住宅价格指数结束连续12个月的下跌态势，环比上涨0.21%销售速度去化周期7月出清周期降至10个月，库存去化压力依旧高企截至2012年7月底，杭州市（含萧山和余杭）住宅可售面积达到680.54万平方米，环比微涨0.51%，处于2010年调控以来较高水平，库存去化压力依旧高企。从出清周期来看，7月住宅存量消化速度进一步加快，按照前6个月平均消化速度为70万平方米/月，7月杭州住宅出清周期降至10个月，比6月缩短2个月。杭州城区成交情况余杭蝉联月度区域成交冠军，成交面积超33万平方米6月，杭州住宅市场成交量位居前三的区域依旧为余杭区、滨江区和萧山区，成交面积均在12万平方米以上。其中，余杭区成交面积高达33.05万平方米，环比上23.27%，占32.7%，相较5月略有扩大，区域成交居首的主要原因在于本月区域新盘首开和老盘加推活动密集，直接拉动了区域整体成交热度；其次，滨江区共成交16.04万平方米，环比大幅上涨170.03%，市场份额高达15.87%，寰宇天下、天阳•半岛国际等项目的高成交量是成交急剧增长的主要因素；萧山区以12.64万平方米的成交面积位居第三位，占据12.5%的成交比重。此外，下沙区成交也较活跃，成交面积将近12万平方米，占比也超过10%。从各区域成交走势来看，除上城、下城区和江干区成交出现下滑之外，其余区域成交量均有不同程度地上涨。单位：万平方米9.65,9.55%4.97,4.92%33.05,32.69%12.64,12.50%9.74,9.63%0.87,0.86%0.24,0.24%11.99,11.86%16.04,15.87%1.91,1.89%上城下城江干拱墅西湖滨江之江下沙余杭萧山排名项目名称区县成交套数(套)1宋都东郡国际江干3542嘉里.桦枫居下城2723昆仑天籁江干2304金都夏宫余杭2075五月花城余杭1896良渚文化村.白鹭郡南余杭1817金都高尔夫艺墅西湖1768协安蓝郡余杭1719玺之湾江干16310大华海派风范余杭159成交套数排名排名项目名称区县成交面积(㎡)1宋都东郡国际江干317602嘉里.桦枫居下城265103良渚文化村.白鹭郡南余杭235204昆仑天籁江干224805金都夏宫余杭222406金都高尔夫艺墅西湖189707五月花城余杭180708协安蓝郡余杭175409西溪蝶园西湖1666010大华海派风范余杭16230成交面积排名排名项目名称区县销售金额(万元)1西溪蝶园西湖381602良渚文化村.白鹭郡南余杭356803金都高尔夫艺墅西湖350204嘉里.桦枫居下城325605金都夏宫余杭315206宋都东郡国际江干299107名门世家萧山289908吉祥半岛拱墅285609金瑞城市风景拱墅2708010昆仑天籁江干25420成交面积排名均价20000元/㎡以下销售套数排名排名项目名称区县成交套数(套)1宋都东郡国际江干3542嘉里.桦枫居下城2723昆仑天籁江干2304金都夏宫余杭2075五月花城余杭1896良渚文化村.白鹭..余杭1817金都高尔夫艺墅西湖1768协安蓝郡余杭1719玺之湾江干16310大华海派风范余杭159价格区间排名均价20000-30000元/㎡销售套数排名排名项目名称区县成交套数(套)1名门世家萧山1332西溪蝶园西湖1143寰宇天下滨江854东方福邸西湖795绿城明月江南滨江566坤和.和家园西湖527中天西城纪拱墅518远洋大河宸章拱墅459世茂钱塘帝景滨江4410西溪晴雪西湖37价格区间排名均价30000元/㎡以上销售套数排行榜排名项目名称区县成交套数(套)1西溪诚园西湖292远洋.杭州大运河..拱墅293雅戈尔.隐寓西湖274绿城兰园下城265绿城.蓝色钱江上城136湘湖壹号萧山87昆仑公馆拱墅78新湖武林国际公寓下城59东方君悦江干410金都.城市芯宇西湖3价格区间排名房地产政策走势：政策稳定为主，市场回升乏力我们依然坚持之前的判断：“政策稳中趋紧，市场回升有度”。稳增长背景下，不会有更加特别严厉的政策措施出台，以防止房地产投资增速深度下滑，影响宏观经济增长。7月31日，中共中央政治局召开会议指出坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，此次会议为下半年的房地产政策定了调--房地产调控坚定不移，政策维持从紧态势。政策形势决定市场走势，政策稳中趋紧，下半年市场回升速度也将会放缓。另外，近期国务院派出督察组对全国16省市房地产政策执行落实情况进行督察，我们认为此举意在强调切实落实既有政策措施，特别是限购等。8月住宅成交或将稳中有降，价格则保持稳定在经历6月成交爆发之后，7月杭州市商品住宅市场成交热度有所冷却，但是依旧高位运行。8月，楼市将继续放量，刚需、改善性仍为主力。但是，随着首置刚需的持续释放转化，面对渐涨的房价及国家调控措施的进一步加强，新一批刚需者观望情绪萌生，预计8月杭州楼市将会重新步入市场和政策的博弈期，住宅成交量将呈现出稳中有降的态势。价格方面，多数项目已经悄然提价，但由于目前处于政策调控的敏感期，且迫于后市大量项目集中推盘带来的竞争压力，价格回涨的压力很大，未来价格仍将保持稳定态势。8月将迎来今年以来的宅地供应高峰，房企拿地意愿较高8月，在楼市回暖持续刺激下，地方政府加快推地，杭州土地市场将迎来供应的高峰，至少有14宗土地出让，其中包括商住在内的住宅地块有8宗，出让面积达33.95万平方米，包括申花的庆隆地块、滨江区的奥体地块、江干区的科技园地块以及两宗城北的祥符地块等。但整体来看，全年土地供应总量难有增长。开发商方面，企业拿地动作更加频繁，8月准备出手拿地的企业不乏金地、天阳、顺发、新南北等购房者耳熟能详的杭州知名房企，溢价成交地块将增多。但受制于政策高压，以及政府手上充分的土地库存，预计土地价格将难以大幅攀升。