第3章 资产评估的基本方法2

第三章资产评估的基本方法第一节成本法（Thecostmethod）第二节收益法第三节市场比较法第四节资产评估方法的选择第二节收益法一、收益法的基本原理（一）收益法的理论基础——效用价值论资产的价值取决于效用，即资产为其拥有者带来的收益（二）收益法的评估思路——预期收益折现（三）收益法运用的前提条件1.资产的收益可以用货币计量2.资产所有者承担的风险也能用货币计量基本方法1(1)niiiRPr预期收益额折现率收益年期收益年限二、收益法的基本计算公式11(/,,)(1)nniiiiiRPRPFrir基本要素：预期收益、折现率（资本化率）、收益的持续时间（一）未来收益有限期（例3.9）),,()1(11)1(1nrAPArrArAPnnii1、每期收益不等额2、每期收益等额例1：某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益额每年为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。有限期收益等额P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]=900×4.6229=4160.59（万元）(P/A,8%,6)（二）未来收益无限期根据未来收益是否稳定分为两种方法。1、年金化法（稳定化收益法）nnrrrAP111nnnrrrrrA1111nrrrA)1(11011nrn时，当P=A/r例2：假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。稳定化收益法:评估值=1200/4%=30000（万元）1、某设备的年收益额为50万元，适用本金化率为20%，则该设备的价值最接近（）万元。A.200B.250C.300D.350稳定化收益A的估算方法：（1）倒求年金法：通过预测资产未来若干年收益倒求年金（2）历史收益加权平均法：计算评估基准日以前若干年收益的加权平均数注意:方法（2）更具客观性，但缺乏预测性。收益法要求收益额是预期收益、客观收益。111(/,,)(1)(1)(/,,)(1)nniiiiiniiiRAPAPArnrrRAPArnr（例3.10）（例3.11）若预期未来收益不稳定，但收益又是持续的，则需采用分段法。2、分段法nniiirrArRP)1(1)1('1前期收益额(各年不等)后期收益额(各年相等无限年期)前期),,2,1(ni（设n=5）后期),,2,1(nni012345678951(1)iiiRr前期现值＝'Ar资本化现值＝1'(1)nArr资本化现值的现值＝A/r’为n期末的价值，需要折现至评估基准点0，因此需要使用第n期的折现率r再进行折现：A/r’*（1+r）-n选择前期期限的基本原则（1）延至企业生产经营进入稳态；（2）尽可能长，但也不宜过长。例3：某收益性资产预计未来五年收益额分别是12万元、15万元、13万元、11万元和14万元。假定从第六年开始，以后各年收益均为14万元，确定的折现率和本金化率为10%。分别确定该收益性资产在永续经营条件下的评估值。（1）永续经营条件下的评估过程：首先，确定未来五年收益额的现值。计算中的现值系数，可从复利现值表中查得，即：12×（P/F,10%,1）+15×（P/F,10%,2）+13×（P/F,10%,3）+11×（P/F,10%,4）+14×（P/F,10%,5）。其次，将第六年以后的收益进行本金化处理（无限期），即：14/（10%）=140（万元）最后，确定该企业评估值12×0.9091＋15×0.8264＋13×0.7513＋11×0.683＋14×0.6209+140×0.6209＝49.27＋86.93=136.20（万元）（P/F,10%,5）1、预计某企业未来5年的税后资产净现金流分别为15万元、13万元、12万元、14万元、15万元，假定该企业资产可以永续经营下去，且从第6年起以后各年收益均为15万元，折现率为10%，确定该企业继续使用假设下的价值为（）万元。A.136B.219C.127D.1453.递增收益折现法nniniirgrgRrRP)1(11)1(1ggRPr10计算题1、待估企业预计未来4年的收益为200万元、150万元、220万元、240万元。假设本金化率为15%，根据企业情况推断，从第5年起，将在第4年的基础上以4%的增长率增长。试评估该企业整体价值。三、收益法中各项指标的确定（一）预期收益额1、预期收益的类型税后利润净现金流利润总额税后净收益，被普遍采用(1)税后利润与净现金流的差异在于确定原则不同净现金＝税后利润+折旧－追加投资(2)从资产评估角度出发，净现金流更适宜作为预期收益2.预期收益的测算以历史数据为基础，考虑资产在未来可能发生的有利的和不利的因素来确定预期收益。（1）时间序列法适宜预期收益趋势明显的情况2003200420052006200720082009201020112012··········收益时间图3－2使用时间序列法预测某企业的净收益表3－3评估前每年收益年份净收益（万元）2003100020041150200512102006130020071340按时间序列计算的回归方程：预测年收益＝（年份数×83）－164717表3－4预测年收益年份净收益（万元）2008144920091532201016152011169820121781（2）因素分析法①确定影响资产收益具体因素（成本、销售收入、税金等）；②预测这些因素未来可能的变动情况；③估算基于因素变动的未来收益水平。（二）折现率与本金化率1.二者无本质区别2.内涵上略有区别:折现率＝无风险报酬率+风险报酬率本金化率＝折现率－未来年收入的增长率若资产年收入增长率为零，则二者相等。3.确定折现率的基本方法(1)加和法折现率＝无风险报酬率+风险报酬率无风险报酬率的确定：国债收益率风险报酬率的确定：（3.1.1）风险累加法报酬率行业风险报酬率财务风险报酬率经营风险风险报酬率＝（3.1.2）系数法CAPM：(资本资产定价模型)ifmiRRR)()(fmfRRRr市场平均风险报酬率(2)资本成本加权法如果评估内涵不是净资产，而是投资总额，即长期负债和所有者权益之和，那么折现率就应包含长期负债的利息率和所有者权益要求的投资收益率两部分:折现率＝长期负债占投资总额的比重×长期负债利息率×（1－所得税税率）+所有者权益占投资总额的比重×所有者权益报酬率上式中：所有者权益报酬率＝无风险收益率+风险报酬率(3)市场比较法通过参照物的市价和收益来倒求折现率。31nnni）样本资产价格样本资产的收益折现率＝（四、对收益法的评价1、该方法最适宜：资产的购建成本与其获利能力不对称的情况；成本费用无法或难以计算的资产。2、该方法的局限性：需具备一定的前提条件；含有较大成分的主观性。因此该方法的运用比成本法难度大。