城市豪宅打造标准

附件：城市豪宅打造标准打造城市豪宅八大标准园林打造外立面会所打造豪宅打造KPI公共空间入口安全性私密性服务风格特征用材色彩楼盘案例常用创新ART-DECO建筑高耸、挺拔、气势非凡；有古典主义的精致而不繁复常用面砖、天材石材钢铁、玻璃鲜艳、暖色、金属色现代主义整体性强、干净，强调酷感和时尚感稳重大方高技派住宅公建化，体形多不对称，造型简洁但不方正，线条简单，高度工业技术的设计倾向钢铁、玻璃通透、眩目欧式风格简洁、线条分明，讲究对称；喷泉、罗马柱、雕塑、尖塔、八角房是欧式建筑的典型标志注重色彩明暗、鲜淡对比外立面风格：欧式风格与生俱来的豪宅气质，被广大高端客户接受A外立面打造B入口打造4入口昭示性打造：入口形象的建立要具震撼性和视觉冲击力，有仪式感。进入标识私家入口石主入口处理方式：•6-8米的精神堡垒，大幅提高项目导视性的同时，彰显项目专属感。•主入口打造景观主团，形成视觉阻隔，体现私家社区氛围，产生强烈的视觉冲击力与周边环境的区隔感。大厦前方营造一个以水为主题的花园平台：8个特色水池配以不同主题、灯效及逾百水柱，构成一条跃动闪耀的珊瑚鱼，灯光随日夜转变；花费数千万元在这设置如拉斯韦加斯Bellagio多达约100条的屏风式喷水柱，晚上会配上不同颜色灯光，令住户日间可看海景之余，晚上也可享有另一种繁华景致；水莲瀑布缤纷喷泉玩乐池60米无边际泳池日光浴台儿童嬉戏泳池写意休闲泳池特色鱼池按摩浴池翠绿山景无边际远洋景八大特色水池按摩泳池屏风式喷水柱典型项目1——贝沙湾特点：八个特色主题水池打造水主题园林C园林打造对于景观资源强、规模大项目：以打造主题式园林为主典型项目2——一号银海1）一些石雕、休闲空间的木制景点等，流露出些许泰国风格，很贴近自然。6处供业主家庭小聚会、或会友的露天公共空间；通过高低错落、种类繁多的绿植、花草，进行区隔，再配以玻璃推拉门，营造出自然、美丽、即独立、私密，又公开的环境。2）通过绿植、休息亭台的造景，将架空层的各个角落充分利用到极致。3）采用不同系列、精致、高档的饰物，营造出各类不同空间的气氛。特点：通过小景点营造打造泰式风格园林C园林打造对于景观资源强、规模大项目：以打造主题式园林为主城市项目会所功能广州誉峰室外泳池、室内恒温泳池、水底音乐、桑拿按摩室、儿童室、阅读室、多功能室（雪茄、红酒、卡拉OK、影视室）、健身舞蹈室、餐饮大堂新家坡吉宝湾会所拥有健身房、露天阳台、蒸汽室、缓步跑道、2个网球场、烧烤亭、儿童泳池、露天按摩浴缸、儿童游戏区、开放式草坪、公共体育长廊等，会所充分人性化，不仅有专门的儿童游乐园，还有专门的儿童游泳池；一个1万平方米的反射池（相等于大约8个奥林匹克游泳池的规模）香港天玺设施包括：Level1：会所专用电梯、闲坐区、会所穿梭楼梯、儿童区、赏酒廊、赏酒区、酒窖、多用途宴会厅、用餐区、宴会厅；Level2：健身馆、水疗、儿童运动园、电影院、游戏室、音乐室、钢琴室、会议室、室內运动场馆；Level3：按摩池、室外游泳池、小童游泳池、日光晒台、闲坐区、室內游泳池、暖水按摩池、餐饮廊、女士休闲区、女更衣室、按摩池、蒸汽室、桑拿室、男更衣室、男士休闲区；凯旋门59楼就是凯旋门豪华会所的空中恒温泳池，60楼为宴会及休闲区，61楼是大型健身中心，62楼为空中花园。必备功能：恒温泳池、儿童区、宴会厅、男/女式服务D会所打造豪宅会所必备功能：能体现客户的尊贵感会所典型项目——君汇港•君汇港提倡的崭新的生活概念–CEOLiving」（行政总裁家居）–是专为商界高尚精英度身而设的•在豪华会所的设置上，在提供传播全面资讯的CNN新闻网络上都体现了这一理念时尚的CEOLiving与资讯息息相关，因此在「CNNLounge」內摆放了多达100部电视，提供CNN2個直播新闻频道、6个特备节目及过去25年的经典节目特色会所：CEO会所\顶层高级会所\星际高端主题式服务豪宅特色会所：特色会所，体现私享的尊贵D会所打造典型项目——将军澳豪庭项目层高装修及材质凯旋会14米四星级酒店装修标准天玺10米豪华格调；名厂顶级用料及豪华设备(包括Bulthaup、Miele及Sub-Zero等)，使用钻石式玻璃幕墙，施华洛斯奇水晶灯饰柏悦居12米世界著名设计师JohnC.Portman设计，选用高档石材、木材、地毯等装修材料，配以国际级水准的家具、灯具、雕塑和配饰。所有材料均为环保产品幸福里9米法国木纹石墙、白洞石墙面、水晶吊灯、镜刚片巨型雕塑、电梯间采用黑镜钢、樱桃木饰面香蜜湖一号9米进口玻璃大门、高档大理石两头镶金门把手，大型铸铁门檐、高档大理石外包门框；高档石材石砖拼花、进口地毯；天花灯箱设计、大型水晶吊灯，高档家私、配饰、鲜花；金属质感信报箱E公共空间公共空间打造：大堂/电梯间——层高/材质/装饰/细节典型项目——一号银海特点：大堂装饰水晶灯饰通过水晶灯饰的装饰，凸显尊贵感，打造豪宅的标签。特色公共空间打造：大堂奢华优雅的极致化E公共空间用贝壳打造的电梯墙面、精致、品质体现豪宅价值石材拼花地面，品质中体现一份精致，更突显了项目华贵的气质用标识的细节，打造豪宅的符号特点：高品质材质，细节处理特色公共空间打造：高品质材质，细节处理E公共空间F私密性私密性打造：多重绿化隔离确保私密、防噪G安全性安全性打造：多重安防保障H贴心物管服务打造：多重安防保障一对一·24小时只属于你。附件2：九江非典型综合体案例借鉴·大润发广场·项目名称大润发广场地址九江市九瑞大道55号规模占地6万方，总建面10.5万方，绿化率40%，容积率4.4开发商江西湘商置业有限公司物业类型5栋高层住宅、1栋酒店式公寓和2万方商业在售产品96-117平米三房价格均价5200元/㎡C1C4公寓C3C2开发区·非典型都市综合体·大润发广场：一味强调商业价值，未能给住宅带来价值提升，不得不大幅降价换来销量【户型配比】户型为83㎡的两房及99-126㎡三房，主力户型为三房产品，去化速度最快的为83平米的两房及118平米的三房开发周期楼栋号开盘时间户型面积剩余/推售合计均价4#2012.04三房9920/622075800元/㎡1125/311182/31二期1#2012.06两房837/316100元/㎡三房12633/622#预计2012.09两-四房——————4#31F1#33FC1C4三房126平三房126平两房83平三房112平三房118平三房99平三房99平C2C3【热销原因分析】82平米的两房户型无创新、价格可控适合投资去化速度较快，118三房以其舒适度及大尺度阳台及入户花园亮点受到客户热捧户型点评：户型方正，无浪费面积，超大景观阳台热销原因：该产品面积较小，总价可控，适合投资。户型点评：118㎡紧凑三房，入户花园赠送，南北通透大尺度观景阳台及入户花园热销原因：户型较为舒适，适合居住。【价格与推售】2011年底首次入市，价格高出市场平均水平1000元，零成交，2012年4月单价下调近1500元，以价换量日期推售价格成交量2011年12月推出1#共93套三房一口价6580元/㎡两房一口价6680元/㎡基本无成交2012年1月推出商铺共18套商铺20000-50000元商铺月均成交4套2012年2月推出4#1#价格调整为：起价5500，均价6000元4#起价4900,均价5700元基本无成交2012年4月重新推出4#共124套价格调整为：4188起，均价5000元月均去化20套左右2012年6月重新推出1#共93套价格调整为：4557元起，均价5300元开盘月成交50套，月均去化近20套2012年9月预计加推2#价格待定大润发广场价格上有较大的调整住宅价格从一开的6600多的均价降到现在的5200左右，降幅达到近1500元，才促成了成交。市场预期过高，项目及客户定位偏差项目仅强调商业价值，未能实现综合体对住宅的溢价，没有形成差异化，陷入区域内的价格战，以价换量。开发商是外地开发商，来九江的时候看到市场一片大好，期望值太高了，结果定了6600的价格，再加上也不了解本地客户的情况，结果开盘一套都没有卖出去。——观天下销售代表邓先生润景台之前开盘降价了，不到5000，一下子就被抢光了，这对我们项目影响很大，很多客户觉得我买大润发附近的房子，一样可以享受它的商业，但是还可以选个价格便宜，环境好的小区，干嘛非要买大润发的房子。——大润发销售代表张女士【项目总结及启示】22突出项目综合体的价值：将商业价值最大化，综合体对住宅带来的溢价能力强调项目本身的居住体验：高品质、环境优美、配套齐全、以及给住客带来不同其它项目的尊贵购物体验客户定位：找准与项目匹配的核心客户，投其所好价格定位：比准市场、加强项目本身价值，合理制定符合市场的价格【本项目的启发】