171026-地产轻资产研究

产业地产轻资产运营专题研究-产业地产专题研究系列-2017年10月项目建成后，通过后期招商和园区运营服务收费等增加收益。利用土地、企业资产等进行银行抵押贷款、房地产信托等方式融资。通过出售或出租物业实现产业地产收益。通过囤地、土地储备，利用土地升值、高房价等实现丰厚回报。产业地产轻资产运营产生背景2015年中国房地产业平均利润率低至9.4%，而随着工业用地价格上涨、产业地产政策的严苛限制，相对高利润的产业地产也进入“后土地红利时代”；传统开发及盈利模式已不能满足产业地产发展需求。2014-2015年各类城市工业用地成交价格均呈现波动式上扬趋势；其中，一线城市价格波动较大，均价远高于其他城市；二三线城市价格波动较平稳，呈缓步上升趋势；产业地产低价拿地，靠土地红利轻松创收的时代正在远去；产业地产对政府政策较敏感，依赖性强，物业出售受到严苛的产证分割限制，出租的回收期过长，靠传统的开发及盈利模式，资金回流速度缓慢，产业地产企业面临巨大运营压力和风险；产业地产传统的重资产运营模式日渐式微，转型和寻求多元的利润增长点势在必行，轻资产运营成为当下最热议题。传统开发及盈利模式轻资产相关概念“轻资产运营”：是以价值为驱动的资本战略，指企业只专注自己的核心业务，将非核心业务外包出去；具体到产业地产就是指项目从投资到开发及后期运营服务等各个环节由各专业公司分别完成，有效地实现以小博大、杠杆他人的资产。“轻资产”是指企业的无形资产，包括企业的经验、规范的流程管理、治理制度、与各方面的关系资源、资源获取和整合能力、企业的品牌、人力资源、企业文化等。运营基础：核心能力运营依托：专业知识运营关键：业务整合运营利器：树立品牌运营捷径：价值链定位运营要务：质量控制运营要素：客户关系运营法则：业务外包轻资产运营八大要素地产行业的重资产模式是指当土地升值速度高于资金成本时，所有房企都会寻求储备更多土地，只要拿着资产本身就可以获得丰厚回报。而“轻资产”模式指的是从赚取资产升值收益走向赚取增值服务收益，包括代工品牌溢价、商业运营、其他衍生收益以及地产基金等多元地产金融服务过程中的提成收益。万科：城市配套服务商2014年，推出事业合伙人制度、小股操盘、轻资产运营的创新模式未来十年住宅仍将是万科的主要业务“社区级商业+区域级商业+城市级商业”是万科最新构筑的商业体系另一方面：万科计划加大在消费体验地产、产业地产和地产延伸业务方面的探索力度。率先提出“白银时代”五大地产巨头轻资产举措万科：国际化、服务业、轻资产国际化：2020年资产一万亿轻资产：万达的品牌，别人的投资服务业：从以房地产为主的企业转型为服务业为主的企业主要方式：融合已经在谋划第四次转型第一次从地方走向全国第二次由住宅走向商业地产第三次进军文化旅游产业减少对地产销售的依赖五大地产巨头轻资产举措绿地：全球化和多元化2015年绿地经营目标直指4500亿2020年目标8000亿五年规划构建3+X绿地系产业集群2015年投资在国内建造多条地铁线路比如互联网金融服务与阿里巴巴、中国平安等合作“大消费”领域则以收购海外食品基地和采购中心为切入口并将进军战略性新兴产业五大地产巨头轻资产举措恒大：以地产资本哺育新产业2013年在恒大足球队夺下亚冠冠军后，恒大接连推出恒大冰泉、恒大粮油、卡哇熊要幼儿奶粉，全力切入快速消费市场许家印“世界500强发展到一定程度后都会走多元化道路”2013年先后派出1000多人队各行业进行调研不久后……五大地产巨头轻资产举措保利：全业态发展2013年在恒大足球队夺下亚冠冠军后，恒大接连推出恒大冰泉、恒大粮油、卡哇熊要幼儿奶粉，全力切入快速消费市场商业地产2012年成立了保利商业地产投资管理有限公司养老地产2013年12月发布居家、社区、机构“三位一体”的养老战略2014年10月养老公寓上海“西塘-和熹会”投入使用旅游地产2011年第一个项目就已经开盘进军非洲市场……保利地产最重要的转型实际尚未迈出，即保利地产与保利置业的“大整合”五大地产巨头轻资产举措轻资产运营特点产业地产轻资产运营特点是不以土地资产为核心，而是重视项目运营过程带来的企业价值增长，开发商通过增值服务获取丰厚收益；即降低公司资本投入，特别是固定资产投入，以此提高资本回报率。高杠杆高回报专业化标准化投入少风险小开发代工（定制开发）收益1品牌溢价（贴牌）收益2产业运营收益3地产基金金融服务收益4其他增值服务衍生收益5四大运作模式01运营（服务）输出做大、售卖乃至分拆“运营能力”，以较小资金和较低风险实现园区规模化布局。02借力REITs将项目形成资产包，当项目达到良性状态，形成Reits快速变现，是地产资化本必然选择。03孵化与投资运营输出是园区价值的横向延伸，产业孵化投资则是对园区价值的纵向深挖，即放长线钓大鱼。04合作开发产业地产从早期的厂房、仓储，向复合化形态进化，开发运营商强强联合共同出资、共同享效益、共同担风险。“四两拨千斤”，产业地产轻资产运营常见模式运营（服务）输出当前市场上存在大量园区、商务楼宇，因为缺乏专业的管理队伍和客户资源，而陷入举步维艰的困境，这给有丰富产业运营经验的产业地产商提供了输出运营管理服务的机会，比较典型的是以输出品牌提供运营服务的方式来拓展园区市场。利润附加值高土地投资决策环节项目工程建造环节园区运营服务环节•产业定位•投资规划•项目选址•外部融资•土地获取•项目策划•建造设计•招标管理•施工建造•工程管理•营销推广•招商运营•园区服务•物业租售•产业运营•品牌打造低外包非核心业务输出核心业务输出核心业务输出内容：咨询管理、全程代建、定制开发、创业孵化、园区委托运营、项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。优点：可以较小资金和较低风险实现园区规模化布局；快速新增可协同园区，实现外溢资源的变现；为重资产项目进入新的城市探路；培育新的营收增长点，甚至分拆成为富有故事性的独立业务。代表园区：亿达中国、光谷联合、联东U谷等产业地产微笑曲线实操案例-亿达中国截至2015年底，通过运营服务输出，亿达中国接受委托运营商务园区项目11个，运营管理面积140万平米，提供咨询服务项目7个，获得运营管理收入2548.2万元、实现业绩1238万元。操作项目收益模式输出内容以咨询、委托运营、包租等模式，面向当地政府、其他房地产开发商所拥有的产业园区项目提供运营管理服务，内容包括项目选址、产品定位、规划设计、代建管理、招商运营、物业管理增值服务等。这些业务的收费模式包括租金分成、固定费用+租金分成、租金分成+奖励、咨询费等；2016年上半年，商务园运营管理收入增长106.4%至2760万元。包括上海外高桥项目、长沙梅溪湖创新中心、苏州昆山财智科技园、苏州高融大厦、成都国宾总部项目、河南外包产业园等；其中以占地3.4平方公里的“武汉软件新城”项目最具代表性，该项目是武汉市软件及信息服务产业集群的核心承载基地，亿达运用产业规划、建筑规划、区域运营、招商运营等解决方案，使得项目迅速成长。借力REITs房地产信托投资基金(REITs)是以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金，是房地产证券化的重要手段。物业开发部门基金管理部门物业管理部门基金公司开发项目，完成建设后预租60%，转入物业管理部门培育成熟招租和完善服务使得物业达到稳定运营后交付基金管理部门置入基金•基金管理费•业绩提成收益•基金份额收益置入基金后回笼资金，继续新项目开发•募集基金•投资管理（资产收购与剥离）•资本管理（负债率控制）•收益分配REITs基础流程导图模式特点：收益主要来源于租金收入和房地产升值；收益的大部分将用于发放分红；REITs长期回报率较高,与股市、债市的相关性较低。优点：通过资金的“集合”,为中小投资者提供了投资于利润丰厚的房地产业的机会;专业化的管理人员将募集的资金用于房地产投资组合,分散了房地产投资风险;投资人所拥有的股权可以转让,具有较好的变现性。资产分离保证了基金稳定收益，提高了产业地产企业资金周转速度。资产证券化是盘活地产存量的重要工具之一代表园区：普洛斯、万通工业地产、万科产业地产、富春控股等REITs类型按照投资模式，可分为三大类型，其中权益型收益较高，也是目前主流的REITs模式按照组织模式，又分为公司型及契约型两大类型投资形式主要特点收益来源利率敏感度权益型属于房地产权益的证券化产品，拥有并经营房地产，提供物业管理服务租金收入及房地产增值小抵押型属于房地产债权的证券化产品，向开发商或物业持有人提供直接或间接融资抵押贷款利息及相应手续费大混合型不仅从事房地产权益投资，也提供房地产抵押贷款，其投资比例由经理人根据市场景气与利率变化进行调整兼有前二者的收益适中（二者最大的区别就是前者投资人与投资信托公司的关系是股东与公司的关系，而非信托法律关系）国内REITs发展意义促进房地产企业由传统的依赖土地红利“拿地-开发-销售”重资产模式向轻资产模式转型；开发商通过项目运营成熟后，出售分散和打包设立REITs在公共市场出售，引入投资人、资产管理人和托管人，利用金融杠杆，获取更多收益。通过发展REITs，房地产企业资金来源不再只局限于银行贷款、承包商工程款占用、客户预收款和收取长期租金这些典型的重资产模式，减少银行体系风险；出售分散和打包设立REITs在公共市场出售，降低投资门槛，实现公众参与资本密集型的不动产投资。REITs可以使直接集中占有的房地产产权模式转变为由众多分散的投资者占有的模式，可以使得产权转移简化，只需通过REITs收益凭证的交割，不需进行实物交易，从而丰富和深化房地产管理和服务的范围，盘活不动产存量资产，房地产经营集约化、透明化、专业化。促转型1拓来源2促发展3国内REITs税负运营环节的税负●企业所得税：按企业利润的25%缴纳●营业税、城市维护建设税及教育费附加：租金收入的5.5%●房产税：从售价计征-原房产值*（70%~90%）*1.2%从租价计征-为租金收入的12%流通环节的税负资产收购：买方（1）契税：交易金额的3%~5%；（2）印花税：交易金额的0.05%卖方（1）企业所得税：出售利的25%；（2）营业税及附加：增值部分的5.5%；（3）土增税：土地增值额的30%~60%（4）印花税：交易金额的0.05%股权收购：买方（1）印花税：交易金额的0.05%卖方（1）企业所得税：出售利的25%；（2）印花税：交易金额的0.05%REITs投资者的税负●机构投资者：企业所得税、营业税和印花税●个人投资者：个人所得税和印花税实操案例-鹏华前海万科鹏华基金与万科就前海企业公馆项目进行合作，设立鹏华前海万科REITs基金，是国内首个公募REITs基金；普通投资者只需最低1万元即可成为项目的房东，分享优质产业地产租金收益。前海万科REITs租户其他设施展馆固定收益类资产目标公司深圳万科及指定关联公司前海企业公馆项目股权回购50%股权增资扩股50%股权利润分配投资（BOT）收益租金租金其他收入投资路线退出路径基金通过协议及章程约定获取目标公司总营业收入，通过万科股权回购及利润分配方式实现投资组合2015年-2023年7月24日前项目100%实际或应当取得的（扣除物管费用）营业收入（占比不超过50%基金资产）+股票、债券和货币市场工具投资收益（占比不低于50%基金资产）运作模式契约型，10年封闭期运作，届满后转为上市开放式基金（LOF）-鹏华丰锐债券型证券投资基金；最低认购金额10万元，最低交易金额1万元收益分配预期年收益率7%-8%，采用现金分红方式，在满足分红条件下，每年至少分红一次；每年基金收益分配比例不低于当年可分配利润的90%，现金收益回报稳定可期募集份额总额为30亿份，其中基石投资人前海金控将以自有资金或指定机构认购3亿份，两年内不等转让；同时，鹏华基金作为管理人将以自有资金