13EXCEL在房地产投资分析的应用

第13章EXCEL在房地产投资分析的应用§13-1Excel的简介与基本操作一、Excel的简介Excel是美国微软公司发布的Office办公套装软件家族中的核心软件之一，它是一个电子表格软件，可以用来制作电子表格、完成许多复杂的数据运算，进行数据的分析和预测并且具有强大的制作图表的功能。它的界面更加直观、操作更加简单、使用更加方便，对用户来说学习更加轻松，办公也更加方便、快捷，特别适用于房地产投资分析中对数据的分析与处理。二、Excel的基本知识与基本操作（一）Excel窗口Excel启动成功后，就出现了Excel窗口，如图13-1所示，各组成部分的功能和作用如下：1.标题栏图13-1Excel窗口的组成与所有Windows的应用程序一样，标题栏中显示窗口的名字，并有控制按钮可以让用户对窗口进行移动、关闭、缩小、放大、最大化、最小化等操作。（一）Excel窗口2.菜单栏菜单栏中给出了若干菜单项，单击某菜单项就会出现相应的下拉菜单。3.工具栏Excel的工具栏有很多种，主要的有：常用工具栏、格式工具栏、绘图工具栏、Web工具栏、任务窗格等。这些工具栏可以设置成显示或隐藏（选菜单【视图】→【工具栏】的相应项可以调出），系统的默认设置是显示常用工具栏和格式工具栏。4.编辑栏编辑栏的左边是名称框，用于显示活动单元格或区域的地址（或名称），右边是编辑区，可以在该编辑区输入、修改数据，如图所示。图13-2编辑栏（一）Excel窗口5.状态栏状态栏位于屏幕的底部，用于显示各种状态信息以及其他非常有用的信息。例如，状态栏经常显示信息“就绪”，它表明Excel已为新的操作准备就绪；当Excel正在执行某一操作，如保存工作簿，状态栏上就会有一个相应的状态指示器。6.Excel工作区在Excel工作区中显示的是Excel工作簿窗口（即文档窗口），在工作区中可以有一个或多个工作簿窗口，也可以没有。工作簿窗口由标题栏、工作表标签栏、列号标志、行号标志、水平和垂直滚动条以及工作表区域组成。当Excel工作簿窗口最大化时，工作簿窗口和Excel应用程序窗口共用一个标题栏，而工作簿窗口的控制按钮则在Excel应用程序窗口相应控制按钮的正下方。一个工作簿可以由多张工作表组成。启动EXCEL后，工作簿窗口中，通常包含三张工作表。其中白色的工作表选项卡表示的是当前工作表。在一个工作簿中当前工作表只能有一张。用户可以自行插入和删除工作表从而改变工作表的张数。（二）Excel的基本操作1.选择工作表要对某一个工作表进行操作，必须先选中（或称激活）它，使之成为当前工作表。操作方法是：用鼠标单击工作簿底部的工作表标签，选中的工作表以高亮度显示，则该工作表就是当前工作表。如果要选择多个工作表，可在按Ctrl键的同时，用鼠标逐一单击所要选择的工作表标签。若要取消选择，可松开Ctrl键后，单击其他任何未被选中的工作表标签即可。图13-3Excel工作表的编辑如果所要选择的工作表标签看不到，可按标签栏左边的标签滚动按钮。这四个按钮的作用按自左至右次序为：移动到第一个、向前移一个、向后移一个、移动到最后一个。（二）Excel的基本操作2.工作表的重新命名在实际的应用中，一般不要使用Excel默认工作表名称，而是要给工作表起一个有意义的名字。有三种方法可以用来对工作表改名（见图13-3）：先选择一个工作表，然后选菜单【格式】→【工作表】→【重命名】项。用鼠标右键单击某工作表标签，然后从快捷菜单中选择“重命名”。双击工作表标签。这三种方法都会使标签上的工作表名高亮度显示，此时可以键入新名称，再按回车键即可。（二）Excel的基本操作3.插入工作表要在工作簿中插入新的工作表，可以选菜单【插入】→【工作表】项（见图13-3），这样，一个新的工作表就插入在原来当前工作表的前面，并成为新的当前工作表。也可以用鼠标右键单击工作表标签，然后从快捷菜单中选择“插入”项插入工作表。4.删除工作表要删除一个工作表，先选中该表，然后选菜单【编辑】→【删除工作表】项（见图13-3），此时弹出对话框要求用户确认，经确认后才删除。同样也可以单击鼠标右键，在快捷菜单中选择“删除”项。§13-2常用公式与函数一、公式（一）公式及其输入一个公式是由运算对象和运算符组成的一个序列。它由等号（=）开始，公式中可以包含运算符，以及运算对象常量、单元格引用（地址）和函数等。Excel有数百个内置的公式，称为函数。这些函数也可以实现相应的计算。一个Excel的公式最多可以包含1024个字符。Excel中的公式有下列基本特性：（1）全部公式以等号开始。（2）输入公式后，其计算结果显示在单元格中。（3）当选定了一个含有公式的单元格后，该单元格的公式就显示在编辑栏中。编辑公式与编辑数据相同，可以在编辑栏中，也可以在单元格中。双击一个含有公式的单元格，该公式就在单元格中显示。如果想要同时看到工作表中的所有公式，可按Ctrl＋`（感叹号左边的那个键），可以在工作表上交替显示公式和数值。一、公式（二）公式中的运算符Excel的运算符有三大类，其优先级从高到低依次为：算术运算符、文本运算符、比较运算符。1.算术运算符Excel所支持的算术运算符的优先级从高到低依次为：%（百分比）、^（乘幂）、*（乘）和/（除）、＋（加）和-（减）。2.文本运算符Excel的文本运算符只有一个用于连接文字的符号&。例如：公式=Computer&Center结果：ComputerCenter3.比较运算符Excel中使用的比较运算符有六个，其优先级从高到低依次为：=（等于）、（小于）（大于）、=（小于等于）、=（大于等于）、（不等于）。比较运算的结果为逻辑值TRUE（真）或FALSE（假）。一、公式（三）单元格引用在公式中引用单元格或区域，公式的值会随着所引用单元的值的变化而变化。公式中可以引用另一个工作表的单元格和区域，甚至引用另一工作簿中的单元格和区域。若要引用另一工作簿的单元格或区域，只需在引用单元格或区域的地址前冠以工作簿名称。（四）复制公式公式的复制与数据的复制的操作方法相同。但当公式中含有单元格或区域引用时，根据单元地址形式的不同，计算结果将有所不同。当一个公式从一个位置复制到另一个位置时，Excel能对公式中的引用地址进行调整。（四）复制公式1.公式中引用的单元格地址是相对地址当公式中引用的地址是相对地址时，公式按相对寻址进行调整。例如A3中的公式=A1＋A2，复制到B3中会自动调整为=B1＋B2。公式中的单元格地址是相对地址时，调整规则为：新行地址=原行地址＋行地址偏移量新列地址=原列地址＋列地址偏移量2.公式中引用的单元格地址是绝对地址不管把公式复制到哪儿，引用地址被锁定，这种寻址称作绝对寻址。如A3中的公式=$A$1＋$A$2复制到B3中，仍然是=$A$1＋$A$2。3.公式中的单元格地址是混合地址在复制过程中，如果地址的一部分固定（行或列），其他部分（列或行）是变化的，则这种寻址称为混合寻址。如：A3中的公式=$A1＋$A2复制到B4中，则变为：=$A2＋$A3，其中，列固定，行变化（变换规则和相对寻址相同）。4.被引用单元格的移动当公式中引用的单元格或区域被移动时，因原地址的数据已不复存在。Excel根据它移动的方式及地点，将会出现不同的后果。不管公式中引用的是相对地址、绝对地址或混合地址，当被引用的单元格或区域移动后，公式的引用地址都将调整为移动后的地址。即使被移动到另外一个工作表也不例外。例如，A1中有公式=$B6*C8，把B6移动到D8，把C8移动到Sheet2的A7，则A1中的公式变为=$D8*Sheet2!A7。（四）复制公式5.移动公式当公式被移动时，引用地址还是原来的地址。例如，C1中有公式=A1＋B1，若把单元格C1移动到D8，则D8中的公式仍然是=A1＋B1。6.公式中的出错信息当公式有错误时，系统会给出错误信息。表13-2中给出了一些常见的出错信息。表13-1公式中常见的出错信息出错信息可能的原因#DIV/0！公式被零除#N/A没有可用的数值#NAME？Excel不能识别公式中使用的名字#NULL！指定的两个区域不相交#NUM！数字有问题#REF！公式引用了无效的单元格#VALUE！参数或操作数的类型有错二、函数函数是随Excel附带的预定义或内置公式。函数可作为独立的公式而单独使用，也可以用于另一个公式中甚至另一个函数内。一般来说，每个函数可以返回（而且肯定要返回）一个计算得到的结果值，而数组函数则可以返回多个值。Excel共提供了九大类，300多个函数，包括：财务函数、数学与三角函数、统计函数、数据库函数、逻辑函数等。函数由函数名和参数组成，格式如下：函数名（参数1，参数2，…）函数的参数可以是具体的数值、字符、逻辑值，也可以是表达式、单元地址、区域、区域名字等。函数本身也可以作为参数。如果一个函数没有参数，也必须加上括号。函数是以公式的形式出现的，在输入函数时，可以直接以公式的形式编辑输入，也可以使用Excel提供的“插入函数”工具。1.直接输入选定要输入函数的单元格，键入“=”和函数名及参数，按回车键即可。例如，要在H1单元格中计算区域A1：G1中所有单元格值的和。就可以选定单元格H1后，直接输入=SUM（A1：G1），再按回车键。2.使用“插入函数”工具每当需要输入函数时，就选菜单中的。此时会弹出一个“插入函数”对话框，如图所示。对话框中提供了函数的搜索功能，并在“选择类别”中列出了所有不同类型的函数，“选择函数”中则列出了被选中的函数类型所属的全部函数。选中某一函数后，单击【确定】按钮，又会弹出一个“函数参数”对话框，其中显示了函数的名称、它的每个参数、函数功能和参数的描述、函数的当前结果和整个公式的结果。3.函数出错信息当输入的函数有错误时，Excel会提示出错信息，表13-2给出了几种常见的出错信息。出错信息可能的原因#NAME！把文本作为函数的数值型参数#NUM！函数中出现非法数值参数#REF！函数中引用了一个所在列或行已被删除的单元格#VALUE！函数中引用的参数不合适表13-2函数出错信息三、房地产投资分析常用函数（一）财务函数1.终值函数FV（Rate，Nper，Pmt，Pv，Type）其中：Rate——利率Nper——总投资期Pmt——各期支付金额Pv——现值Type——只有数值0或1，0或忽略表示收款期末2.现值计算函数PV（Rate，Nper，Pmt，Fv，Type）其中，Rate，Nper，Pmt，Fv，Type的含义与FV函数中的参数含义相同3.偿债基金和资金回收计算函数PMT（Rate，Nper，Fv，Pv，Type）其中，Rate，Nper，Fv，Pv，Type的含义与FV和PV函数中的参数含义相同4.NPV函数NPV（Rate，Value1，Value2）其中：Rate代表各期现金流量折算成当前值的贴现率，在各期中固定不变；Value1，Value2；……代表支出和收入的1到29个参数，时间均匀分布并出现在每期末尾。5.NPER函数NPER（Rate，PMT，Fv，Pv，Type）其中：Rate——利率Pmt——各期支付金额Fv——终值Pv——现值Type——只有数值0或1，0或忽略表示收款发生在期末，1表示收款发生在期初6.IRR函数IRR（Values，Guess）其中：Values——一个数组，或对数字单元格区的引用；Guess——内部报酬率的猜测值。如果忽略，则为0.1。IRR函数计算的是返回一组现金流的内部收益率。（二）统计函数1.AVERAGE（x1，x2，…）返回所列范围中所有数值的平均值。最多可有30个参数，参数x1，x2，…可以是数值、区域或区域名字。2.COUNT（x1，x2，…）返回所列参数（最多30个）中数值的个数。函