美好海岸项目营销提案

美好海岸项目营销提案从市场出发从项目出发从旅游地产特性出发综合思考个性定制前言：全方位思考，整合，进而给出解决方案。报告提纲PartOne市场分析PartThree项目分析PartThree如何实现PartFour中旅服市场情况宏观市场·竞争分析·客群分析PartOne宏观市场——政策面宏观政策持续从紧，地方政策寻求松动，企业寻求突围小利好大利空高门槛限流动限购“同”执行”异”2011.1.12011.1.262011.2.282011.3.52011.3.222011.4.20《海南经济特区物业管理条例》正式实施国务院房地产调控1号文件（新“国八条”）落实“国八条”海口出台房地产调控细则《房地产市场调控工作的实施意见》三亚住房限购实施细则出台发改委《商品房销售明码标价规定》离岛免税政策政策频出，好坏交互：2011年上半年国家、地方政策频繁颁布，利好与利空政策交互海南全国全国三亚主城区海口海南范围2011年上半年海南房地产主要政策梳理小利好大利空温州民间资本困局佛山放松限购被迫“朝令夕改”多家银行上调首套房贷利率房地产信托业务已全面暂停国家相关政府部门对调控从紧的态度较长时期不会放松，政策叠加效用渐显，开发企业与购房信心持续下滑龙湖降价“抢收”五天认购近20亿“国十一条”•时间：2010年1月10日•二套房贷款首付不低于40%“国十条”•时间：2010年4月17日•二套房贷首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；三套及以上住房首付比例和利率应大幅度提高；商品房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，可暂停第三套及以上住房贷款《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》•时间：2010年9月29日•首套房贷款首付调整到30%及以上；二套房首付不低于50%，利率不低于基准利率的1.1倍；暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款“国八条”•时间：2011年1月26日•二套房贷款首付不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍，各地可根据实际情况上调；暂停第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税或社保证明的非本地居民暂停发放购房贷款个人信贷门槛不断提高：2010年至今国家不断提高个人信贷门槛，首付比例、利率和贷款条件成为主要调整对象2010年-2011年6月房地产个人信贷调整梳理高门槛限流动首套房贷利率进入上浮时代。购房者的信心再次深受影响。身份鉴定：本地人身份鉴定：外地人目前无房有一套房有2套及以上房只能买1套只能买1套不能购买目前无房有一年纳税或社保证明无1年纳税或保险证明已有1套及以上房只能买1套不能购买不能购买限购令之“同”海口三亚限购令之“异”从2月28日起正式实施“限购令”，“限购令”暂无期限购房时需提交四份资料：家庭基本材料；提供自身是否拥有房屋的证明；还要提供自身在海口市一年以上(含一年)的纳税证明或社保证明；最后还要购房者以书面形式提供一份承诺自身没有违反“限购令”的承诺书。限购范围：海口市从3月5日正式开始实施对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税限购范围：主城区（河东、河西区）限购海口、三亚两地正式实施“限购令”：2011年上半年海口、三亚两地相继实施“限购令”，正式拉开海岛限购序幕引导房地产开发企业转型升级，建设经营多种类型的旅游度假产品：产权式酒店等非普通住宅用地不在政府调控范围内限购“同”执行”异”宏观市场——市场面低总价，受追捧标杆盘，无旺季多数盘，0成交多项目，延迟开简单的资源嫁接开发模式泛滥，重销售、轻配套，百湾争鸣，竞争激烈陵水商品住宅成交总价段分布走势0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%10.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.09200万元以下200(含)-400万400(含)-600万600万(含)-800万800万(含)-1000万1000万(含)以上0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%10.0810.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.0940万以下40(含)-60万元60(含)-80万元80(含)-100万元100(含)-120万元120万以上文昌商品住宅成交面积段分布走势海口商品住宅成交总价段分布走势三亚商品住宅成交总价段分布走势0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%10.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.0711.0811.09100以下100-150150-200200-400400-600600-800800-10001000以上0%20%40%60%80%100%10.0910.1010.1110.1211.0111.0211.0311.0411.0511.0611.07100万以下100-150150-200200-400海南重点城市各城市成交总价段中，海口100万以下，三亚150万以下，陵水400万以下，文昌60万以下的低总价成交量均占绝对比重低总价，受追捧排名项目名称成交套数成交面积成交均价成交金额（套）（万㎡）（元/㎡）（万元）1雅居乐·清水湾440.522800014486.582东和·福湾120.06259251618.063陵水富力湾110.18253534558.284绿城·清水湾110.14274843834.065ALOHA清水湾20.03425001172.496红磡·香水湾10.0115900128.74排名项目名称成交套数成交面积成交均价成交金额（套）（万㎡）（元/㎡）（万元）1阳光·东海岸1200.4672403351.832叠翠苑530.3173652263.853美兰海岸260.1859161091.884平海逸龙湾240.14128201810.745绿岛140.069766558.246椰海明珠110.076818480.787同业天海紫贝80.056296303.728波溪·丽亚湾70.0513602657.579黄金海岸70.038848295.6210白金海岸50.0411281491.38排名项目名称成交套数成交面积成交均价成交金额（套）（万㎡）（元/㎡）（万元）1儒俊雅苑1100.8854584813.052宝泰花园530.5458523170.013绿色佳园·江畔人家440.4782633872.774永升华府410.3564092217.355金鹿花园260.3435291183.186新世界花园三期260.3688893183.267翡翠水城160.2069021352.928海阔天空·国瑞城160.25142593511.389锦地翰城140.136370821.4910江军苑130.135062632.81排名项目名称成交套数成交面积成交均价成交金额（套）（万㎡）（元/㎡）（万元）1万科森林度假公园7804.741868788539.022鲁能·三亚湾新城140.23253115924.013半岛蓝湾120.13185092377.354半山半岛四五六期100.21457029750.065凤凰水城南岸100.09192611751.466远洋奥林匹克公馆90.07260781885.347亚龙湾会·公主郡三期60.12480745551.798兰海花园50.0419555705.549新浪国际公馆50.05254511300.4910时代海岸40.04275381107.13海口商品住宅成交套数排行榜三亚商品住宅成交套数排行榜陵水商品住宅成交套数排行榜文昌商品住宅成交套数排行榜注：1、陵水9月仅有6楼盘有成交；2、雅居乐清水湾去年同期168套，今年8月40套海南重点城市项目9月成交排行榜——标杆盘，无旺季区域楼盘成交套数（含认购）备注海口滨江海岸1410.1加推小开盘海口新世界花园3期0海口蓝水湾2期3海口国瑞花园2海口城市海岸2期7全部为商铺海口滨江帝景139.30小开盘，国庆七天无成交海口中弘西岸首府0海口蓝城一号0琼海中信千舟湾0琼海博鳌金湾·圣淘少0万宁君临海3万宁朝阳海岸0万宁石梅山庄0陵水中信香水湾3认筹客户交5万，全为公寓陵水香水君澜0陵水香水湾1号0陵水富力湾0陵水雅居乐清水湾30成交金额约2亿元。陵水绿城清水湾0陵水阿罗哈清水湾0三亚东和·福湾10成交金额约1千万元。三亚龙溪29墅0三亚公主郡3期2三亚万科森林度假公园09.3开盘基本售完，国庆无新签三亚半山半岛六期未来水世界5010.1六期新开盘，成交金额2亿三亚凤凰水城·南岸13加推F3栋公寓三亚中铁子悦薹40全新开盘三亚鲁能三亚湾新城1儋州恒大金碧天下5加推领世郡儋州恒大名都7国庆表现惨淡，大量楼盘0成交。成交量相对突出均为新开盘或加推降价促销。国庆楼市——多数盘，0成交项目名称城市开盘日期主推户型推货量（套）成交情况开盘销售率均价(元/㎡)优惠促销万科森林度假公园三亚9-337㎡一房，70㎡二房，115-137㎡叠加别墅公寓860套别墅60套公寓795套别墅50套公寓92.5%别墅83%公寓17000-18000别墅27000-29000诚意金客户73折优惠中铁子悦薹三亚9-29一房至三房公寓公寓568开盘当天成交40套7%3-4.5万含3000-4500装修开盘期间前200名签约客户送价值20万元的家私家电。老带新：赠老客户3年物管费；新客户：额外1%房款优惠。半山半岛六期未来水世界三亚10-1107㎡二房、172㎡三房公寓540开盘当天成交50套9%3.8-4.2万30万抵60万，全款92折选取三亚板块具有代表性的楼盘，开盘均价较市场放风价低，成交量除万科项目外，其余表现惨淡其它关注项目，如石梅湾九里、博鳌金湾·圣淘沙、中信香水湾开盘计划连续延迟。近期重点开盘项目——多项目，延迟开竞争分析海南整体：资源同质化区域整体：区域陌生化区域市场：竞争白热化从海南整体项目情况到区域市场进行了简单的描述海南各旅游度假区的旅游产品主走简单的海资源嫁接路线，滨海旅游产品已呈现饱和状态。海南岛棋子湾滨海旅游度假\高尔夫南山文化旅游区宗教文化旅游观光红塘湾滨海居住\高尔夫＋酒店＋游艇三亚湾城市滨海度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋时尚会展亚龙湾度假会议\高尔夫＋酒店＋游艇＋观光海棠湾\土福湾、清水湾度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋主题公园＋生态公园石梅湾\香水湾旅游度假\酒店＋游艇＋主题公园＋文化风情村等博鳌会议\度假\高尔夫＋酒店＋游艇＋生态养生东海岸滨海旅游度假\高尔夫＋游艇西海岸滨海旅游度假\酒店＋高尔夫＋滨海休闲观光抱虎角滨海旅游度假月亮湾滨海旅游度假三亚海口海南开发的旅游主题热点滨海生态观光——南山旅游区、三亚西岛和蜈支洲岛、文昌的生态公园、万宁市的石梅湾、文昌市的东郊椰林、海口市的假日海滩、东寨红树林等；黎苗风情观光度假——土福湾等；海南文化古迹游——南山宗教文化游、天涯海角等；热带动植物观赏游——兴隆热带花园、海口热带野生动物园景点；滨海休闲养生度假——各大湾区的滨海旅游度假区，多打休闲养生牌，走高尔夫＋酒店＋游艇＋住宅的模式.海南整体旅游地产情况——资源同质化对比三亚及海南岛东部沿线物业，海资源已严重同一化，拼资源的度假物业形式已不具有竞争优势。海口新埠岛国际滨海旅游度假区海口灵山鸿州新城旅游地产项目龙沐湾项目海口海甸岛美丽沙开发建设陵水清水湾、香水湾、土福湾等三个大规模旅游度假区三亚红塘湾、海棠湾、三亚湾新城、亚龙湾二期文昌火箭发射场及航天城带动的清澜开发区建设琼海博鳌机场文昌码头建设带动高隆湾沿线开发中信博鳌、博鳌宝莲城等多个大型旅游度假地产项目海南整体旅游地产情况——资源同质化东部地区75%海口市22%三亚市13%文昌市11%琼海市17%万宁市5%陵水县8%中部地区13%五指