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上海嘉定区商业地产合作投资方案上海嘉定区商业地产合作投资方案上海嘉定区商业地产合作投资方案上海嘉定区商业地产合作投资方案弘复投资2011年8月投资机会投资机会投资机会投资机会•投资背景投资背景投资背景投资背景-高通胀、负利率，经济运行形势不容乐观，资本市场持续剧烈波动，货币供应持续过剩，大量金融资本寻求投资机会，保值增值，抵御通胀；•投资目的投资目的投资目的投资目的-专业化投资基金对资本合理配置，依托专业团队业务支持，通过价值判断，精准投资，在商业地产细分领域，为投资者带来稳健、丰厚的市场回报；•社区商业投资机会社区商业投资机会社区商业投资机会社区商业投资机会-土地市场趋于冷清，开发商拿地热情锐减，土地成交均价下行；-上海“十二五”规划指出，深化完善市域城镇体系，随着城市功能新区的大规模开发建设，与之配套的增量商业土地资产开发是资本配置的重要方向；-上海市《上海商业“十二五”发展规划》中明确提出，上海将加快建设郊区商业，积极发展社区商业，同时实现城市功能的完善和提升，促进城市繁荣繁华；-新城、新市镇和居民新村的郊区商业新格局，是当下资产市场的理想投资机会；项目要点项目要点项目要点项目要点•项目类型项目类型项目类型项目类型-本项目为增量商业土地，与当地政府签订《投资意向书》，通过招拍挂程序获得土地所有权和开发权；•基本指标基本指标基本指标基本指标-土地出让面积7400平米，土地性质为商办用地（商业75%、办公25%），容积率1.8，建筑密度45%，绿化面积20%，建筑限高24米；•投资方式投资方式投资方式投资方式-合伙基金设立项目公司，股债结合方式对项目公司投入，以股东借款利息和项目公司利润分配实现投资收益；•项目定位项目定位项目定位项目定位-项目地处百万方超大型居住社区中心地段，项目主题定位为社区服务商业；-经营业态定位为时尚生活中心，中式正餐、家庭简餐、生活购物、聚会休闲、商业银行、市政网点齐备；-立体式特色街区分布，观光电梯、跨层扶梯方便快捷，创造“一站式”消费生活中心层层“旺铺”；项目经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标项目经济技术指标项项项项目目目目单位单位单位单位指标指标指标指标用地面积用地面积用地面积用地面积㎡7,401.50总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积㎡15,814.00地上总建筑面积地上总建筑面积地上总建筑面积地上总建筑面积13,324.00其中其中其中其中商业面积商业面积商业面积商业面积㎡13,324.00基底面积基底面积基底面积基底面积㎡3,331.00物业用房物业用房物业用房物业用房㎡47.44地下建筑面积地下建筑面积地下建筑面积地下建筑面积㎡2,490.00建筑密度建筑密度建筑密度建筑密度45%容积率容积率容积率容积率1.80层高层高层高层高商业商业商业商业m≤4.5米建筑高度建筑高度建筑高度建筑高度商业商业商业商业m18.6道路宽度道路宽度道路宽度道路宽度m主干道6米，次干道4米绿地率绿地率绿地率绿地率20%机动车位机动车位机动车位机动车位地上地上地上地上个34地下地下地下地下个34非机动车位非机动车位非机动车位非机动车位地上地上地上地上个600地下地下地下地下个400开发规划开发规划开发规划开发规划•基本规划基本规划基本规划基本规划-本项目一次性开发完成；-地上建筑一栋，共4层，其中1~3层为商业，4层为办公；-项目地下1层，为人防工程和地下车库；-项目产证细分，单位面积控制在百平米左右（±35%），预留充足增容空间，相邻平面、立面可自由组合，最大面积满足不同业态对空间面积和专属性需求；•项目测算指标项目测算指标项目测算指标项目测算指标12,56312,56312,56312,563自持均价（元/平米）23,33323,33323,33323,333销售均价（元/平米）7,994销售面积（平米）(商业60%)480480480480收购成本（万元/亩）11.10收购面积（亩）3,0003,0003,0003,000建安成本（元/平米）13,323建筑面积（平米）基本指标24项目周期（月）8,500启动资金（万元）项目投入产出项目投入产出项目投入产出项目投入产出5,3032,826股权转让预留增值税5,5447,3867,3867,3867,386六六六六、、、、合伙企业净收益合伙企业净收益合伙企业净收益合伙企业净收益12,5636,6956,6956,6956,695五五五五、、、、自持资产价值自持资产价值自持资产价值自持资产价值5,8664,6904,6904,6904,690四四四四、、、、销售利润销售利润销售利润销售利润817653土地增值税1,2951,035项目营业税及附加2,1121,6881,6881,6881,688三三三三、、、、相关税费相关税费相关税费相关税费7511,0005.管理费用4205604.销售费用（3%）9231,2303.前期费用3,0003,9972.改造续建成本4,1195,4881.收购成本9,07312,08812,08812,08812,088二二二二、、、、投资成本投资成本投资成本投资成本23,33218,65218,65218,65218,652一一一一、、、、销售收入销售收入销售收入销售收入单位价格单位价格单位价格单位价格（（（（元元元元////㎡㎡㎡㎡））））目标计划目标计划目标计划目标计划（（（（万元万元万元万元））））项目项目项目项目财务筹划方案财务筹划方案财务筹划方案财务筹划方案•合伙形式合伙形式合伙形式合伙形式-本项目采用合伙基金模式，投资人结构分层设计，按照投资人层级不同，分为GP、LP1、LP2三部分，承担风险不同，受益方式不同；•投资回报投资回报投资回报投资回报-基于该项目投入产出分析测算，结合不同层级投资人投资回收周期和市场投资回报水平，本项目LP投资人预期收益为：承担无限责任，享受浮动收益劣后24900GP承担有限责任，满足预期收益次级242,600LP1承担有限责任，满足预期收益优先185,000LP2权益分配次序周期出资合伙人30%预期收益1,56030%242,600LP118%预期收益1,35018%185,000LP2备注项目收益年平均收益率周期出资合伙人本金及收益分配顺序•上海弘复投资管理合伙企业（有限合伙）注册于上海市金山区，属于有限合伙企业，成立之目的是汇集合伙人的资金投资于上海市嘉定区江桥镇商业项目的开发建设，属于主动投资行为，合伙人的本金安全及投资收益完全取决于项目的开发情况。•弘复投资取得投资收益后，按照优先级有限合伙人（LP2）、次级有限合伙人（LP1）、普通合伙人（GP）的顺序返还投资本金，仍有剩余收益的，根据各层级合伙人资金的实际占用时间，首先向LP2按照18%的年化收益率分配投资收益，然后向LP1按照30%的年化收益率分配投资收益，剩余收益由GP享有。•同一层级的合伙人按照出资比例回收本金及投资收益。投资安全边际投资安全边际投资安全边际投资安全边际投资亮点投资亮点投资亮点投资亮点•区域环境成熟区域环境成熟区域环境成熟区域环境成熟-该项目属于社区服务商业综合载体，项目综合素质较优，周边高层住宅林立，人口密度巨大，项目消化速度快，项目价值增值空间大；•政策环境有利政策环境有利政策环境有利政策环境有利-社区服务商业是上海市各级政府未来几年规划重点之一，本项目受到当地政府支持，协调推进项目建设各项手续；-商业地产不受政府地产调控政策影响，是未来房地产行业热点之一；•项目风险可控项目风险可控项目风险可控项目风险可控-本项目开发为细分产权，单位面积较小，投资起点较低，流动性强；-项目用地价格理性，体量适中，成本可控；项目销售定价合理，与周边在售商铺相比，具备价格优势，可实现快速销售，保障投资人按时退出；•专业判断专业判断专业判断专业判断，，，，精准投资精准投资精准投资精准投资-本项目定位明确，收益可观，风险可控，是政策鼓励投资方向，投资机会显著；项目区位优势图项目北：6万平米的拟建SOHO社区本案项目西：海上名豪苑项目南：上尚湾、中星海蓝苑项目东：丽江佳苑管理团队陈陈陈陈涛涛涛涛，弘复投资执行事务合伙人，上海财经大学MBA，曾供职于中融国际信托有限公司、中信建投证券有限责任公司资产管理部、中国农业银行投资银行部及汉镒资产管理股份有限公司上海部总经理。李李李李峰峰峰峰，弘复投资高级合伙人，拟任项目公司工程总经理，曾供职于张家港兴港建筑安装公司项目经理、苏州思凯投资(房产开发)有限公司项目经理、江阴临港新天地置业公司和常熟金湾广场置业有限公司工程总经理。王新征王新征王新征王新征，弘复投资高级合伙人，拟任项目公司总经理，毕业于南开大学，拥有10年以上房地产经营与开发、项目并购的专业经验，曾供职于天津顺驰投资集团有限公司、天津和兴集团副总裁、天津海贸物业发展有限公司执行总经理、天津海创置业有限公司执行总经理、天津海创置业有限公司执行总经理、青岛亿达置业有限公司执行总经理。操作流程及资金监控召开合伙人会议，确定合伙协议及参与土地招拍挂的价格范围，全体合伙人签署承诺出资协议。GP出资800至1000万，募集LP1，募资规模2200至2600万合伙人签署出资协议后，GP出资50%，LP1出资10%商业银行监管资金用途，如与政府签订招商协议，首期资金只能用于缴纳协议约定保证金募集LP2，募资规模5000万，募集方式：发行信托计划或定向私募信托计划发行事宜过会，由信托公司监控资金用途定向私募，LP2出资5%，由商业银行和会计师事务所共同监控资金GP和LP1完成出资，汇集资金3000至3600万，参与招拍挂摘牌成功，全体合伙人履行出资义务或发行集合信托计划，缴纳后续土地款，项目正式启动。成功摘牌成功摘牌成功摘牌成功摘牌竞买失败，返还合伙人全部本金竞买失败竞买失败竞买失败竞买失败方案一方案一方案一方案一方案二方案二方案二方案二私募模式下的出资流程LP1出资10%（260万）GP出资50%（500万）合伙企业同政府签订招商协议，缴纳招商保证金募集LP2，规模5000万，募集期1-2个月缴纳20%竞买保证金（约900万），参与土地招拍挂竞买失败返还投资者本金及同期银行存款利息30日内缴纳全部土地款，注册项目公司，土地移至项目公司名下竞买成功信托模式下的出资流程合伙企业同政府签订招商协议，缴纳招商保证金GP出资50%（500万）GP完成出资1000万，LP1出资50%，LP2出资10%信托公司内部过会并报银监局，具备信托计划发行条件GP完成出资1000万，LP1出资60%（1560万）缴纳20%竞买保证金（约900万），参与土地招拍挂LP1出资10%（260万）竞买成功竞买失败返还投资者本金及同期银行存款利息发行集合资金信托计划，30日内缴纳全部土地款，注册项目公司，土地移至项目公司名下项目开发建设项目开发建设谢谢观赏期待您的加入！