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标杆企业研究——彩生活“代表性”1、中国第一个上市的物业管理服务企业；2、国内较受热议的物业管理服务企业之一；3、股市“较热”的物业上市企业；“市场化能力”1、前期作为花样年的子公司，但项目来源基本靠彩生活自身的经营能力；2、物业管理行业较早具备市场化能力的企业；“想象力”1、彩生活未受行业很大的局限性，重新定义为“平台服务”公司；2、经营的业务单元不止步于物业行业的“传统业务”；为何选择彩生活作为第一个标杆企业研究为何选彩生活做标杆研究？一二三四创新和管理能力1、发展阶段的问题和解决办法；2、运营分析；持续提供服务的经营能力1、企业本质的理解能力和模型分析；2、业务分析；核心竞争力的塑造能力1、主导权更替的简要分析；2、彩生活的“SCRM”；3、战略分析；人力资源体系的搭建1、培训体系的简要摘录分析彩生活发展过程中的“启示”一二三四创新和管理能力1、发展阶段的问题和解决办法；2、运营分析持续提供服务的经营能力1、企业本质的理解能力和模型分析；2、业务战略的分析核心竞争力的塑造能力1、主导权更替的简要分析；2、彩生活的“SCRM”；3、战略分析人力资源体系的搭建1、培训体系的简要摘录分析彩生活发展过程中的“启示”一1.1发展历程20172016.62015.22014.82014..62012.112011.2007.62006.122005.9先后收购榕江物业、莲塘物业、悦众物业等2002.62005.6深圳市花样年物业管理有限公司成立以1.58元/平创下深圳新建小区物管费新低以“零费用”收费深圳宝嘉新物业管理公司开始收购深圳开元同济公司，开始工程服务业务正式更名为“深圳市彩生活物业管理有限公司”彩生活连续四年荣获中国物业服务百强企业称号“彩生活”登陆港股，第一个上市的物业管理公司彩生活2.2新闻发布会彩生活收购深圳市开元国际物业管理有限公司100%股权生活服务集团生态圈启动暨战略合作签约仪式在深圳彩悦大厦举行彩之云注册用户超过1000万彩生活收购万象美2018数据来源：公司广告1.1发展历程一创业期（2002-2011）快速发展期（2012-2015）战略转型期（2015-2017）全面推进期（2017——）主要成就：成立独立于母公司花样年。将业务拓展至深圳以外的其他中国城市。动因：母公司开发速度慢缺陷：外界项目以中低端为主，决定了公司今后的中端定位主要成就：通过并购当地物业公司大规模进入全国各市场，物业百强排名14年达第七名。同时增值服务领域开始尝试。动因：中端定位项目提价难，盈利能力差。缺陷：收购消耗资金；收购项目参差不齐，整合难度高。主要成就：提出社区增值服务生态圈了理念，以自主开展增值服务的发展思路转变为开放式平台化理念。动因：社区生态庞大，业务高度发展，公司自主开展业务慢，效果不佳。缺陷：生态圈打造对公司人力资源要求高，员工理念难改变随着17年上半年若干个轻资产项目拓展的成功以及社区生态圈成功孵化出E停车、E租房、E能源、E理财等具备较强变现能力及发展潜力的子领域，标志着战略转型的初步完成。17年下半年开始，公司在经历了前期发展的多个阶段之后业务将步入正轨。主要将体现在基础物业服务良性扩张与健康的盈利能力；以及增值服务盈利能力的快速增值和品类进一步扩充1.1发展历程解析房地产公司的子公司被迫在物业领域独立母公司开发速度慢中低端外接项目为主考虑自身能力为“活下去”外延+内增自动化+“彩之云”等增值服务自我开发速度受限为抢占市场份额中端项目提价难为人口成本为盈利能力备注：尝试开展商品销售等增值服务小股操盘的扩张模式自主开展业务速度慢，效果差自身线下流量——业主量和粘性“平台化”公司备注：建立利益共同体备注：共生共享的时代“不受限制”的不停解决企业的经营问题数据来源：百度百科1.2创新基因的“由来”创始人唐学斌先生自身的创新能力奠定了彩生活的“创新基因”一二三四创新和管理能力1、发展阶段的问题和解决办法；2、运营分析持续提供服务的经营能力1、企业本质的理解能力和模型分析；2、业务战略的分析核心竞争力的塑造能力1、主导权更替的简要分析；2、彩生活的“SCRM”；3、战略分析人力资源体系的搭建1、培训体系的简要摘录分析彩生活发展过程中的“启示”•2013-2014彩生活耗费巨资改善旗下服务社区的物业管理基础设施设备质量–2013.9中国第一个物业小区业主综合社区服务平台，彩之云上线–2014.2中国第一个物业物联网“天眼”系统投入使用–2014.6彩生活上市募集约8.89亿元的20%即约1.78亿将用作社区硬件设备采购–2014.12成熟事业部所有项目将完成“天眼”“GMT”停车系统部署1.2运营创新——设备投入敢于尝试并实践成为“第一个吃螃蟹的人”1.2运营创新——集中管控数据来源：公司广告；充分发挥集中管控—呼叫中心的作用集中管控-远程“天眼”监控系统1.2运营创新——集中管控数据来源：公司广告；感应器可视对讲远程门控门禁卡读卡器集中管控-封闭式道闸和人行通道远程对讲、身份证识别、授权，远程开门1.2运营创新——集中管控数据来源：公司广告；将出入口监控视频、收费信息、车位信息、异常信息、设备信息及收费图表等信息集成在一个页面，实现现场直播，管理者能实时了解停车场的运营情况，为管理者决策直接提供数据支持；1.2运营创新——现场管理数据来源：公司广告；远程无人值守平台远程控制按钮及设备状态实时显示端远程无人值守等待操控，现场有人呼叫时，自动跳到主界面并提示保安操作区：业主信息查询，访客拍照，记录等1.2运营创新——现场管理数据来源：公司广告；数据来源：光大证券；图：每百万平方米在管面积所需员工数量135224050100150200250彩生活前100强均值管理100万平米所需人数图：2012年数据20313584050100150200250201120122013每百万平方米平均员工人数图：彩生活历年每百万平米需管理人数数据来源：国信证券；数据来源：国信证券；1.2运营创新——人工成本降低彩生活通过智能化设备等新工具的引入，降低了人工成本，获得成本优势一二三四创新和管理能力1、发展阶段的问题和解决办法；2、运营分析持续提供服务的经营能力1、企业本质的理解能力和模型分析；2、业务分析核心竞争力的塑造能力1、主导权更替的简要分析；2、彩生活的“SCRM”；3、战略分析人力资源体系的搭建1、培训体系的简要摘录分析彩生活发展过程中的“启示”战略思路：1、通过对服务流程和方式进行自动化和标准化改造来增强模式可复制性，降低运营成本，提高管理效率；2、依托价格优势和双轮驱动，实现快速扩张，建立起大量可货币化的公共空间和用户基数；3、针对社区居民的需求，以互联网平台方式为其提供相关增值服务，创造新的利润增长点物业管理服务以酬金制或包干制住宅小区提供保洁、园艺等服务为物业发展商提供预售服务向地区物业公司提供标准化运营等顾问服务工程服务设备安装服务维修及保养服务节能服务自动化及其他设备升级服务增值服务结合移动APP建立电子商务平台打造全新物业管理服务体验新空间2.1盈利模式三2.2业务分析为提供方便便捷的生活服务，结合移动APP建立的电子商务平台为业主在使用彩之云APP时提供安全的支付方式，并实现社区内积分兑换功能搭载移动互联网，打造的全新物管服务体验社区空间彩空间彩付宝彩之云服务智能安保系统社区服务体验彩生活服务模式是指通过专业化、机械化、信息化投入来优化物业服务，解放出部分无服务劳动力、多元化服务，通过通过优质的物业服务获取物业资源与客户资源该模式是建立在互联网、移动互联网等基础上的全新物业服务和运营模式彩生活三大法宝：作为服务于增值类物管的主要工具，实现线下到线上的服务联接，创造了新的服务模式和物管体验数据来源：百度百科2.2业务分析——彩之云彩之云的核心就是一网、一中心、一站，充分利用互联网的手段建立彩生活呼叫中心，打造一站式的社区服务平台，真正实践彩生活“把社区服务做到家”的品牌理念彩之云APP业务涵盖社区服务的六大核心内容，包括社区服务、O2O的服务、虚拟服务、商品服务、智能管家、连锁经营等社区服务物管、投诉、缴费等商品服务团购、推送等O2O服务点餐、保修等虚拟服务出行、汽车、理财等社区服务小区购物等智能服务高科技安保系统彩付宝彩空间彩之云构建“彩之云”平台经营“社区服务”2.2业务分析——彩付宝用户积分体系——可参考京东作为“彩之云”的支付平台，用户只要在APP上享受任何服务，都可以得到积分，这些积分可以用于社区各种各样的服务，比如充抵管理费等业主彩付宝支付积分APP即时消费产生抵消彩之云彩空间彩付宝灵活运用”积分体系”加强客户在平台活动2.2业务分析——彩空间生活顾问物业管家新技术移动互联彩空间线上自助式服务社区体验通过讲物业管家、生活顾问结合，借助高新技术手段，将基本物业服务更为形象的转化、融合于其中，并落地到社区从而建立的一种“彩生活空间体验店”结合移动互联网，彩空间逐步改变业务的消费习惯，让业主原来习惯在线下面对面和管理处沟通变成业主自助到线上自助式服务解决问题彩付宝彩之云彩空间通过多重手段打造“空间体验”，增强和客户的粘性构建彩之云的四大功能：1、社区增值服务；2、基础社区服务的互联网化；3、社区社交；4、信息推送。2.2业务分析——“彩之云”平台功能解析156020032150302641211034062085811331737243434940200040006000800010000120001H201520151H201620161H20172017注册用户活跃用户(千/用户)图：注册用户、活跃用户数量图：交易金额165490833.51488.82393.55220.401000200030004000500060001H20152H20151H20162H20161H20172H2017交易金额(百万元/人民币)数据来源：公司广告数据来源：公司广告2.2“彩之云”功能剖析之社区社交1、热门邻里圈。同园区的业主可以在“彩之云”APP上发朋友圈，邻里之间沟通交流，分享趣事，增进邻里感情。如下图：2、发现。彩之云APP上的“发现”功能，可以发现园区周围商圈、同小区的人、附近小区的人。不仅便利了业主的生活，也方便他们找到志同道合的邻里，为生活添彩。彩之云发现功能周围商圈热门邻里圈数据来源：公司广告数据来源：公司广告数据来源：公司广告2.2“彩之云”功能剖析之信息推送特色活动：年货庆典特色活动：双旦集图换礼常规系统通知、商家消息数据来源：公司广告数据来源：公司广告数据来源：公司广告彩之云平台提供信息推送，降低信息传递成本，优化加强客户体验25201510502011年2015年2012年2013年2014年图：彩生活租赁协助业务流程图：彩生活住宅租赁及销售协助收入（百万元）数据来源：公司广告数据来源：公司广告E租房服务，包含“快速租房”和“快速出租”，租户或业主可以通过E租房服务在“彩之云”登记相关信息来求租或租出房屋。彩生活与房产中介商合作，在业主要求租房协助后将业务转介给房产中介，在相关转介房屋交易成功后，彩生活收取固定数额加上占交易额一定比例的转介费。2015年住宅及零售单位租赁及销售协助收入为2356万元，增长显著。2.2“彩之云”优势产品之E租房利用物业做信任背书，为客户提供租房业务彩富人生为彩生活运营的第三方理财产品销售平台（彩生活仅提供销售平台，不提供产品）。用收益冲抵物业费和停车费的商业模式创新使得彩生活的物业管理定价权获得了实质性的提升。其核心本质在于盘活物业管理公司的业主资源。物业管理公司作为最接近业主的一方，可以利用自身的优势帮助理财产品提供商与客户对接，从而获得渠道收入。图：彩生活“彩富人生”运作模式数据来源：公司广告2.2“彩之云”优势产品之彩富人生彩富人生物业宝停车宝增值宝花易借冲抵物业管理费冲抵停车费传统金融理财产品，不冲抵互联网贷款图：彩生活“彩富人生”四项服务深圳龙华区东华明珠园每月冲抵227.47元物业费产品1号2号3号8号10号购