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盘县红果盘县红果家居馆项目定位报告项目整体定位报告2013.9提交单位：（重庆德众商业地产营销策划有限公司）美鹰地产专业市场不再是目的性消费地第七代现代家居生活休闲体验馆在此诞生美鹰地产倾力打造12项目定位逻辑思维推导市场背景城市情况土地供应政策分析周边城市商业房地产市场商业地产市场商业分析项目定位客户需求情况如何定位项目研究定位分析项目定位产品建议开发建议运营建议案名建议怎么营销营销策略招商原则总体思路营销方向营销轴线营销周期营销政策价格建议怎么招商招商策略遵循原则招商思路招商方向招商周期招商政策租金建议怎么推广推广策略推广思路推广轴线推广策略推广计划媒体组合推广渠道推广费用推广条件投资收益项目要解决什么项目营销关键点怎么运营运营策略人员及职责管理制度经营细则运营策略运营理念运营亮点3城市篇市场篇项目篇定位篇营销篇招商篇推广篇城市篇投资测算地理位置行政区域人口情况经济情况产业构架交通关系城市规划未来发展运营篇4城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇城市篇—地理位置六盘水盘县红果黔、滇、桂交汇，西南腹地，重要战略城市，辐射整个华西南5城市篇—行政区域全境南北长107公里，东西宽66公里，总面积4056平方公里。县人民政府驻地红果镇。全县辖37个乡镇（20个镇、6个乡、11个民族乡：红果镇、城关镇、板桥镇、水塘镇、民主镇、大山镇、保田镇、老厂镇、玛依镇、石桥镇、平关镇、响水镇、火铺镇、乐民镇、西冲镇、断江镇、盘江镇、柏果镇、洒基镇、刘官、忠义乡、新民乡、普田回族乡、珠东乡、两河乡、滑石乡、鸡场坪彝族乡、松河彝族乡、坪地彝族乡、四格彝族乡、淤泥彝族乡、普古彝族苗族乡、旧营白族彝族苗族乡、羊场布依族白族苗族乡、保基苗族彝族乡、英武乡、马场彝族苗族乡）、450个行政村、27个居委会，18个社区。城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇贵州大县，区域面积广阔，总面积4056平方公里，所辖乡镇众多6城市篇—人口情况盘县总人口约有118万人以上，境内聚居着汉、彝、布依、回、苗、白等27个民族。少数民族人口占15%。非农业人口22万人，占全县总人数的18.8%；全县城镇人口达32.43万人，城镇化水平为27.7%。县城为红果镇，是全县政治、经济的中心。城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇114.1117.99118.75118.941111121131141151161171181191202009年末2010年末2011年末2012年末盘县历年总人口数变化情况百万人口大县，以农业人口为主，红果镇为人口主要集中地7城市篇—经济情况城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇210.39200.23141.66137.8393.2986.8778.0076.5675.5354.910.0050.00100.00150.00200.00250.00盘县仁怀市兴义市遵义县清镇市金沙县凯里市黔西县都均市六枝特区地区盘县仁怀市兴义市遵义县清镇市金沙县凯里市黔西县都均市六枝特区地区生产总值（亿元）210.39200.23141.66137.8393.2986.8778.0076.5675.5354.912010年贵州各地区经济排名8城市篇—经济情况城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇2011年贵州各地区经济排名382.98300272249220213171165.7153.12136050100150200250300350400450地区贵阳云岩区贵阳南明区遵义仁怀市六盘水盘县六盘水钟山区遵义红花岗区黔西南兴义市遵义遵义县毕节市七星关区遵义汇川区地区生产总值（亿元）382.98300272249220213171165.7153.121369城市篇—经济情况城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇指标地区生产总值#第一产业农林牧渔业第二产业#工业建筑业第三产业#交通运输、仓储及邮政业批发和零售业住宿餐饮业金融业房地产业营利性服务业#信息传输、计算机服务和软件业其他营利性服务业非营利性服务业#公共管理和社会组织其他非营利性服务业绝对数(万元)300723919324419324422103421988325222017603653177884124217307145439727791479648132398321406868070359983比上年增长(%)17.411.611.617.916.73116.817.8128.214.86.712.917.21226.443.19.22012年盘县生产总值分产业完成情况盘县整体经济贵州省排行前列，逐年增长幅度较大，后劲十足10城市篇—经济情况城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇盘县排名2009年222010年212011年192009-2011年西部地区经济排名2009年2010年2011年221921盘县整体经济西部地区排名逐年上升，未来发展前景非常乐观11城市篇—经济情况城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇170.78210.39249.98300.720501001502002503003502009年末2010年末2011年末2012年末盘县地区生产总值（亿元）15.215.517.417.41414.51515.51616.51717.5182009年末2010年末2011年末2012年末盘县生产总值增长率（%）生产总值逐年增长，增长率保持平稳上升，未来发展势头强劲12城市篇—经济情况城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇0501001502002503003504004502009年末2010年末2011年末2012年末81.24118.01225.26423.8145.1858.6470.6379.1229.2734.5841.4448.15固定资产投资（亿元）财税总收入（亿元）社会消费品零售总额（亿元）固定资产投资发展迅猛，财税收入小幅上升，零售总额小幅攀升13城市篇—产业构架城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇0.0050.00100.00150.00200.00250.002009年末2010年末2011年末2012年末12.1013.2014.0019.32122.36153.44185.00221.0336.3143.7550.9760.37第一产业产值（亿元）第二产业产值（亿元）第三产业产值（亿元）产业构架主要以第二产业（矿）为主，其他产业处于快速发展中14城市篇—交通关系盘县位于国家综合交通发展主轴——上海至瑞丽大通道上，位于贵昆两大区域核心城市中间，距离云南第二大城市曲靖70公里，两大地区竞合发展的纽带，同时又是传统区域交通走廊上重要节点，拥有国道、高速、铁路(高铁)，交通区位优势明显。目前，盘县至昆明、至贵阳的镇胜高速已建成运行，杭瑞高速实现全线贯通；毕水兴高速也将开工建设。盘县将依托两条高速公路形成“十”字型沿线经济发展轴，实现经济跨越式发展。项目东北部有沪昆高铁站点。交通区位优势明显，发展前景较好，潜力巨大，凸显集群效应城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇15城市篇—交通关系“一横、两纵”的公路交通格局，东西联系紧密，南北联系单一城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇16城市篇—交通关系沪昆高速铁路是一条东起上海，西至云南昆明的东西向铁路大动脉。长度与沪汉蓉高速铁路基本相当，仅次于中国最长高速铁路的京广高速铁路，建成后将成为我国最长的东西向高速铁路。设计时速为350公里。沪昆高速铁路计划于2015年建成通车，其中红果是云贵两省边境地区重要的一站。沪昆高铁在红果两河新区内开发区东侧设客运站，对开发区甚至红果县域的经济发展意义重大。城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇沪昆高铁带动盘县东西向区域发展，辐射区域较大，意义深远17城市篇—交通关系货运铁路系统铁路盘西线67公里，途径平关、火铺、红果、断江、盘江、柏果等镇，沿途车站9个，年运输能力500万吨；南昆铁路威红线57公里，途径红果、石桥、乐民、响水、大山等镇；水红线27公里，途径柏果、松河、坪地等乡镇。另有为工矿企业服务的铁路专线约30公里，总计铁路里程为181公里。三条铁路都在政府所在地红果交汇，贯穿了盘县整个西部地区，形成了贵州西部边陲的重要陆地码头。城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇对外远程货运铁路系统逐渐完善，为未来的城市发展奠定基础18城市篇—交通关系城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇1、2路公交已开通，3路公交于2013年底试运行，216辆出租车已运营城市公共交通网络已经形成，能够充分满足未来交通运营需要19城市篇—城市规划规划县域形成“一主两副、两带三区”的空间结构。⑴一主两副：极化发展县域中心城市，培育提升盘北（鸡场坪-柏果）、盘南（保田）两个副中心，以此为基础带动县域生产组织和生活服务。⑵两带：以西翼资源经济带、东翼旅游经济带构建统筹县域城镇发展的空间线索。⑶三区：基于山地地形和交通条件，将全县分为北、中、南三个片区，依托“一主两副”分区带动生产组织和生活服务。城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇一主两副、两带三区成为城市的发展纽带，相互呼应发展20城市篇—未来发展规划期限：本次规划编制期限为2012-2030年。其中近期为2012-2015年，中期为2016-2020年，远期为2021-2030年。盘县的区域职能与定位：滇、黔、桂的交通枢纽、贵州省区域中心城市、贵州省产业高地、贵州省面向云南及东南亚地区的桥头堡。县域城镇空间结构：a、十字聚集：以沪昆高速、沪昆高铁，毕水兴高速、南昆铁路支线以及规划中的毕水兴城际快铁形成“十字形”发展轴；b、一主两副：以新老城区一体化发展为主中心，柏果—鸡场坪、保田为两个副中心。中心城区城市规模：规划2015年中心城区人口约22万人左右，2020年约30万人左右，2030年约50万人左右。规划中心城区人均建设用地指标控制在110平方米/人以内，按50万人计，则2030年城市建设用地应控制在55平方公里以内。未来发展规划长远，定位高端，布局合理，西部（红果）将成为主要发展区域城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇城市篇市场篇项目篇定位篇营销篇招商篇推广篇市场篇投资测算土地情况政策分析房地产发展商业地产情况专业市场分析周边专业市场客户需求分析未来发展分析运营篇21专业市场变迁商业项目分析知名市场指标22市场篇—土地情况土地出让总面积持续增长，2012年尤为明显突出，今年数据不全城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇233195.05402724.413803135.0856840.950.00500000.001000000.001500000.002000000.002500000.003000000.003500000.004000000.00盘县2010年—2013年土地出让总面积出让总面积（m2）时间出让总面积（㎡）2010年233195.052011年402724.412012年3803135.082013年（部分）56840.95合计4495895.5023市场篇—土地情况土地放量情况平稳，未来1—2年预计商业地产建设放量巨大城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇时间地块（宗）2010年432011年352012年372013年（部分）4合计119433537405101520253035404550盘县2010年—2013年土地出让块数地块（宗）24市场篇—土地情况宗地用途以商业服务用地为主，未来会产生大量的商业服务项目城市篇市场篇项目篇定位篇招商篇营销篇运营篇推广篇测算篇1069465.333073810.31352619.860.00500000.001000000.001500000.002000000.002500000.0