资策略-商用和住宅 需区别对待

1重要提示：请务必阅读尾页分析师承诺和重要声明。„主要观点：房地产开发综合景气指数连续6个月下滑，行业处于调整期。由于房地产市场销售量不断萎缩，房市清淡，房地产开发综合景气指数也连续6个月下滑，从2007年11月的106.59下跌到2008年6月的103.08，行业处于调整阶段。全国大部分地区销售依然呈现疲弱。1-6月行业销售同比减少7.21%，深圳、北京等城市出现了明显的销售疲软。前期表现坚挺的上海近期调整迹象显现，7月商品房签约面积同比下降约为50%。房地产企业的资金情况决定行业调整期以成交量的萎缩主要特征。由于近几个月房地产开发投资指数、实际完成投资额没有回落，依旧在高位运行；新开工面积稍有回落；开发商自有资金同比增长，可以发现开发商的资金链并没市场传言的紧张，因此本次行业调整期以成交量的萎缩、价格环比下降为主要特征。行业股票已深度调整，估值下调风险来自于系统性风险。现在房地产股估值已经反映了房价下跌25%左右的情况，如上所述，如果经济能够维持高增长，目前的估值可以消化这次调整。但如果宏观经济出现较大调整，收入与租金都会下降，RNAV计算的一个主要假设是价格，而价格底线以房价收入比和租金收益比为标准进行测算，随之而来的是房价的进一步下跌和地产股估值下调。投资建议：评级未来十二个月内，房地产业：中性出于对系统性风险的担忧，房价未见底的考虑，维持房地产业中性评级。本月整体上宜对开发类地产股谨慎观望，因上述估值风险对开发类房地产公司有较大影响，建议关注低估的商业类、工业类地产股如浦东金桥、金山开发，另外中期业绩预增的公司，如陆家嘴、海泰发展等。数据预测与估值：房地产行业重点关注股票业绩预测和市盈率EPSPE公司名称股票代码股价07A08E09E07A08E09EPBR投资评级万科A0000028.50.440.680.8919.3212.509.553.09跑赢大市招商地产00002415.540.911.131.7017.0813.759.142.49跑赢大市荣盛发展0021468.500.360.721.3223.6111.806.443.65跑赢大市收租类陆家嘴60066317.010.400.480.6142.5335.4427.893.96跑赢大市浦东金桥60063912.710.240.390.4452.9632.5928.893.60跑赢大市资料来源：上海证券研究所整理；股价数据为2008年7月31日收盘价中性——维持日期：2008年7月31日行业：房地产行业平敬伟沈莉[e-mail]房地产类6月价格指数房地产开发综合景气指数103.08房地产开发投资指数104.79土地开发面积指数96.69销售价格指数（5月）102.15最近6个月行业指数与沪深300指数比较报告编号：SL08-MIT05相关报告：商用和住宅需区别对待——2008年8月房地产业投资策略行业研究/月度策略月度策略22008年7月31日一、7月份行业市场动态概述1、房地产开发综合指数连续6个月下滑，行业处于调整期。由于房地产市场销售量不断萎缩，房市清淡，房地产开发综合景气指数也连续6个月下滑，从2007年11月的106.59下跌到2008年6月的103.08，行业处于调整阶段。国家发改委最新数据显示，今年1-6月，全国城镇固定资产投资完成58436亿元，比上年同期增长26.8%，增速同比降低0.1个百分点，比一季度提高0.8个百分点。其中，房地产开发13195.67亿元，同比增长33.5%，比一季度提高1.6个百分点。今年1至6月，房地产开发土地购置面积1.86亿平方米，同比增长7.59%，增幅同比下降2.41个百分点；完成土地开发面积1.3亿平方米，同比增长9.95%，增幅同比提高2.39个百分点。新开工面积5.35亿平方米，同比增长19.11%，增幅同比下降0.68个百分点。今年1至6月，全国商品住房竣工面积1.69亿平方米，同比增长13.78%，增幅同比提高2.73个百分点；销售面积2.59亿平方米，同比下降7.21%，增幅同比下降28.66个百分点。可见，房地产投资依然在高位运行，而同期销售不理想。而上半年国内生产总值130619亿元，同比增长10.4%，同比回落1.8个百分点，宏观经济增速放缓，销售依然不景气，供给增加加快，行业处于调整期。2、1-6月行业销售同比减少7.21%，期间交易量和成交价的不断反复证明市场在寻求底部。1-6月行业销售同比减少7.21%，7月深圳、北京、上海等城市销售继续疲软，可售量增加，与前几个月情况相似，交易量和交易价格不断反复，这证明市场还在寻找底部。如在5月第一、二周，上海、北京、深圳出现了商品住宅成交量的持续上涨，但进入第三周以后，均出现了环比下降。特别是深圳，第三周环比下降41%，第四周平均日成交119套商品住宅，环比下降33.47%。7月份第一周，南京、苏州、武汉、长沙等地成交量或价格有所下滑，第二周南京、长沙成交或价格有所回升，第三、四周各城市表现不一，有回落有回升。房地产市场还未到底部，第一轮的底部预计出现在今年的第四季度。月度策略32008年7月31日表1住宅指数环比变化（与上月变化，单位：%）城市综合指数住宅指数Hedonic指数城市指数环比指数环比指数环比变化北京2493↑12293↓1958↓1上海2321↑92119↑12931↑10广州1978↓11667↓3699↓2深圳2797↓22273↓6745↓4天津1611↑51413↑3680↑2武汉994↑1872↓3520↓1重庆1070↓3816↓2527↓2南京1260↑11056↓2826↓1杭州1710↓51582↓13737↓10成都1103↑1806↓1492↓1数据来源：中国房地产指数系统上海证券研究所整理注：城市住宅指数反映的是受多种因素综合影响下的房价的表象变化。特征价格指数Hedonic指数反映的是只受市场供求关系影响的的真实房价变化。图1各城市最新可售情况表2各城市住宅指数月度数据020000400006000080000100000120000140000北京广州上海深圳6月可售套数7月可售套数6月可售面积7月可售面积城市北京上海广州深圳指数住宅指数Hedonic指数住宅指数Hedonic指数住宅指数Hedonic指数住宅指数Hedonic指数2007-074.04.01.41.33.72.54.04.62007-085.03.33.01.53.22.43.82.02007-096.13.84.42.83.62.84.18.92007-103.23.32.03.10.81.1-0.11.32007-113.33.01.10.9-0.5-0.1-0.60.52007-121.02.40.50.9-0.5-0.70.41.02008-010.30.30.10.2-0.3-0.3-0.3-1.82008-020.30.60.30.3-0.1-0.4-0.3-0.62008-030.10.80.60.70.10.1-0.3-0.72008-04-0.04-0.10.30.50.10.1-0.2-0.42008-05-0.22-0.30.20.3-0.2-0.3-0.5-1.12008-06-0.04-0.10.61.1-0.2-0.3-0.3-0.5数据来源：上海证券研究所整理数据来源：中国房地产指数系统上海证券研究所整理二、行业中期趋势的展望1、房地产企业的资金情况决定行业调整以成交量的萎缩为主要特征。由于近几个月房地产开发投资指数没有回落，依旧在高位运行；实际完成投资额同比增长率小幅上升；新开工面积稍有回落；开发商自有资金同比增长，再结合近三年的销售、开发、土地储备情况，可以发现开发商的资金链并没市场传言的紧张，因此本次行业调整期以月度策略42008年7月31日成交量的萎缩、价格环比下降为主要特征。图2房地产实际完成投资额（当月）实际完成投资额当月050010001500200025003000350040002005年06月2005年08月2005年10月2005年12月2006年03月2006年05月2006年07月2006年09月2006年11月2007年02月2007年04月2007年06月2007年08月2007年10月2007年12月2008年03月2008年05月实际完成投资额当月单位：亿数据来源：WIND上海证券研究所图3购置土地面积和新开工面积00.20.40.60.811.21.41.62005年06月2005年08月2005年10月2005年12月2006年03月2006年05月2006年07月2006年09月2006年11月2007年02月2007年04月2007年06月2007年08月2007年10月2007年12月2008年03月2008年05月购置土地面积（亿平方）当月新开工面积（亿平方米）当月数据来源：上海证券研究所图4企业自有资金同比增长率0100020003000400050006000700080002005年06月2005年08月2005年10月2005年12月2006年03月2006年05月2006年07月2006年09月2006年11月2007年02月2007年04月2007年06月2007年08月2007年10月2007年12月2008年03月2008年05月0102030405060企事业单位自有资金(亿元)年度累计同比增长率(%)数据来源：上海证券研究所月度策略52008年7月31日目前投资额和新开工面积没有明显减速，证明目前为止资金压力没有外界想象的紧张。如果宏观经济没有很大的问题，房地产企业的抗压能力还是比较强，调整将以成交量的萎缩和价格环比下降为主基调。05-07年销售额与投资额的余额达5000亿左右，过去两年资本市场2000亿左右的融资规模也补充了企业的自有资金，企业现在主要是加快竣工、销售，采取各种措施融资，随之减少开发量，只要资金链不断，土地成本比较低，有足够的毛利空间，已竣工的降价销售有利润空间，没开工最大的成本就是利率，就可安然过冬。2、房地产企业业绩两级分化目前（截至7月31日），公布的房地产企业中期业绩预告中，业绩分化明显，其中，沙河股份同比减少760%，深长城预减121%，新湖创业2400%等，滨江集团18641%，房地产企业业绩的两级分化足以说明房地产行业的周期性之强，去年在高度景气时留下大量已售未结项目的企业必然业绩大增，去年没有粮草的房地产企业由于今年的资金紧张、销售清淡导致业绩大减。从上市公司业绩预告中看，业绩分化明显。可以统计得知，61家上市公司，6家首亏，9家续亏，6家预减，10家扭亏，30家公司预增。表3中期业绩预告证券代码证券简称业绩预告[报告期]2008中期000150.SZ宜华地产扭亏000546.SZ光华控股扭亏000558.SZ莱茵置业扭亏000628.SZ*ST高新扭亏000671.SZ阳光发展扭亏000931.SZ中关村扭亏002133.SZ广宇集团扭亏002244.SZ滨江集团扭亏600376.SH首开股份扭亏600732.SH上海新梅扭亏000042.SZ深长城首亏000760.SZ博盈投资首亏000975.SZ科学城首亏600634.SH海鸟发展首亏600766.SH园城股份首亏000836.SZ鑫茂科技首亏000004.SZST国农续亏000007.SZST达声续亏000011.SZS*ST物业续亏000014.SZ沙河股份续亏月度策略62008年7月31日000505.SZ珠江控股续亏000526.SZ旭飞投资续亏000537.SZ广宇发展续亏000736.SZSST重实续亏600890.SHST中房续亏600767.SH运盛实业续盈000005.SZ世纪星源预减000031.SZ中粮地产预减000402.SZ金融街预减000573.SZ粤宏远A预减000592.SZST中福预减000711.SZ天伦置业预减000006.SZ