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1请使用恰当的图片覆盖“灰板”41号地块投资可研报告华中区域地产公司2017年9月12日2总目录一．土地分析二．市场分析三．项目定位四．设计方案五．成本分析六．运营开发七．交易模式4.1设计规范要点4.2规划条件解读4.3土地价值分析4.4方案比选4.5初步设计方案4.6示范区设置4.7产品要素级配34.1设计规范要点城市设计规范要求当地政府规定项目要求日照要求每套住宅至少应有一个居室符合大寒日日照时间不低于2小时的要求停车位配比住宅：90平以下每户0.7个车位，90平以上每户0.9个车位；150平方以上每户1.3个停车位商业:1.2个停车位/100㎡建筑面积;人防面积规定1、省规长沙一类城市应建人防面积不低于地面总建筑面积的6%；2、市规必建按每户4.8平配建；本项目须满足市规必建人防面积要求，省规不足面积缴纳人防异地建设费配套公建规定总面积在20万㎡以下，物业用房为总建筑面积的5‰（其中地下室建筑面积按50％计算）；且面积不得小于150㎡；面积计算规定商铺4.5米以上按两层计容积率其他需说明参照《长沙市城市规划管理技术规定》44.2规划条件解读净用地面积5449.61㎡容积率：3.5计容建筑面积：19073.6㎡地下建筑地坪限低：无绿地率：40%建筑密度：25%西侧为20米规划路，北侧隔12米路现为空地,南侧及东侧为多、高层住宅小区，微波通道相关部门暂未提供限高要求。场地近似呈矩形，位于交叉路口东南向，高差西高东低，利用地势于东北角设车库主出入口，居中设人行出入口，西南角设车行出入口，建筑顺地块长向一字排布。底层按技术规定比例布置一定量的配套商业用房，停车场按不低于总规划停车位15%的比例预留充电桩的安装位置和容量。南侧多层对拟建建筑，以及拟建建筑对周边均无日照影响。N111.5m5规划内容：住宅、物业用房、小区配套商业非商业价值逻辑1、住宅2、小区绿化交通用地商业价值逻辑1、小区配套商业非商业及商业土地价值分析不利因素：用地进深小，竖向变化大，布局不灵活，配套商业受限城市技术规定及整体格局，数量及价值不高，地块西北侧可能有较大噪音影响有利因素：交通位置较好，毗邻成熟小区但日照无干扰，车库入口便于设计，小区内部属于低密、高绿地率格局，便于打造园林品质楼盘4.3土地价值分析一级二级64.4方案比选(1/3)方案一（选定方案）方案二方案三产品类型高层+配建高层+配建高层+配建主要思路住宅户型配比合理化场地可建面积最大化特点优点：住宅户型配比丰富，附加值大，建安成本较低，间距较好，整体品质提升缺点：140平米单元靠向道路一侧干扰较大优点：单元间有较好的均好性，利于施工及较低的建安成本缺点：产品户型单一优点：较低层数的单元设计有利于产品的差异化及减少地块路口的压迫感缺点：1+12F不经济，且两栋建筑高度差过大，并有可能无法通过微波限高的要求户型高层2T2，2X140㎡；高层2T4，2X119+2X108㎡高层2T4，2X120+2X96㎡高层2T4，2X120+2X96㎡各物业类型层数底层商业铺面及物管用房底层商业铺面及物管用房底层商业铺面及物管用房住宅总建筑面积18368（选定方案）洋房占比000高层占比100%100%100%项目总货值估价选择逻辑本项目难点是地块南北方向尺度不大，产品布局较难有拓展空间，且底层商业铺面的轮廓、面积等受规范限制较多。三个方案均为一字型布局，主要在户型配比方面进行变化，放弃方案二、三的原因是，方案二为两栋同类二梯四户户型，产品单一、集中度高；方案三的经济性不好且空间变化剧烈，产生一种不适感。并且因为微波通道限高要求95米，导致西边的房要做满指标的话必须做到13层，核心筒在做两台梯，公摊大不经济。而方案一相较以上两个方案较为均衡，故选择。91.8m1+30F层53.8m1+17F层68.6m1+22F层36.7m1+12F层94.4m1+31F层74.5初步设计方案(1/10)：规划总平图84.4初步设计方案(2/10)：空间结构9方案指标方案指标总用地面积5449.61居住户数154容积率（项目/政府要求）3.5/3.5绿地率（项目/政府要求）49%/40%可售比（项目/城市地图）80.4%/78%建筑密度（项目/政府要求）15.89%/25%总建筑面积23892核增建筑面积0计容建筑面积19068其中架空层0计容可售建筑面积18918消防通道0其中高层（面积/层高/城市地图）18368/2.9/2.9……0小高层（同上）不计容建筑面积4824别墅（同上）地下室建筑面积4824商业（同上）550/4.2(1#)、4.5(2#)/无其中人防地下面积（省规/市规/层高）1144/739/3.7m公寓（同上）非人防地下面积（省规/市规/层高）3680/4085/3.6m……（同上）0地下室覆土深度1.2m计容不可售面积150总停车位148其中物业管理用房150其中地上停车位（数量/占比）14/10%社区管理用房0地下停车位（数量/占比）134/90%幼儿园0人防地下停车位（平层/机械）(省规；市规）31/0；20/0配电房0非人防地下停车位（平层/机械）(省规；市规）103/0；114/0……0单车位指标（项目/城市地图）36/36……示范区面积（项目/城市地图）无/6000售楼处面积（项目/城市地图）无/6004.5初步设计方案(3/10)：规划指标104.5初步设计方案(4/10)：地上分析图114.5初步设计方案(5/10)：间距及日照分析基地内住户均满足大寒日二小时以上日照要求。且对周边建筑无日照影响。建筑内部间距及与周边建筑间距满足长沙市技术管理规定要求。124.5初步设计方案(6/10)：交通分析及消防分析134.5初步设计方案(7/10)：地下分析图人防区范围总建筑面积：4824㎡总停车位：134个，其中人防20个，非人防114个。出入口出入口14规划方案结果与营销输入对比物业类型设计面积房型面积比例总面积套数比例总套数赠送比率赠送后面积是否区域标准化户型是否精装修面积建议房型面积比例建议套数比例建议是否精装修高层1083房2厅2卫35.26%6480.0038.96%602.9%111.2是是1183房2厅2卫37%40%是高层1193房2厅2卫38.85%7140.0038.96%604.0%123.8是是1253房2厅2卫39%40%是高层1404房2厅2卫25.90%4760.0022.08%342.8%144是是1404房2厅2卫24%20%是洋房合计100.00%18380.00100%154100%100%户型组合单层户数总层数住宅层数单栋户数楼栋数总户数2T2高层2×14021817341342T4高层2×108+2×119431301201120合计21544.5初步设计方案(8/10)：户型比例及楼型154.5初步设计方案(9/10)：户型选型高层1#户型140+140（选用东南区域标准户型H-13）四房二厅二卫阳台部分赠送约4平米面积140140核心筒编号户型编号D3型161191191081084.5初步设计方案(9/10)：户型选型高层2#户型108X2+119X2(选用华中区域标准户型）三房二厅二卫阳台部分赠送约3.2（108户型）及4.8（119户型）平米面积核心筒编号户型编号E（108322）QE（125322）S1174.5初步设计方案(10/10)：社区商业分析图住宅用地底商不得超出主体建筑正投影范围，故开间进深就户型剪力墙布置18184.6产品要素级配金地产品要素级配体系表2★3★4★5★本案成本单位备注立面精装首层大堂1400~1600300040002500元/首层大堂及电梯厅面积包含范围及配置标准以集团最新下发标准为准；标准层电梯厅680~900150020001000景观红线内配置400~500500~600800600元/景观面积红线外配置需特别说明：1、无红线外景观；2、无河道整治类景观费用。户内精装2★3★4★5★本案成本单位备注高层1850元/可售建筑面积以集团最新下发标准为准，结合业态定位及售价差异设定配置。洋房无产品性能中央空调95~150250~500100地暖120~150120~180统一140新风及除霾60~85100~180统一80水净化20~4060~90无智能化55~78105~188246~469120该指标为参考值