20121124年写字楼市场简况(铭腾)

调研成果，请勿外传Page1重庆主城区写字楼市场简况（2012年1-10月）呈：重庆市江北嘴置业有限公司执行单位：重庆铭腾汇景市场信息咨询有限公司执行时间：二零一二年十一月调研成果，请勿外传Page21.重庆写字楼供销情况分析2.2012年写字楼供销价分析3.2012年写字楼成交排名前十4.在售各档写字楼指标分解5.本体重点竞品个案分析6.本区未来写字楼供应预测目录（CONTENTS）现状竞品未来调研成果，请勿外传Page3重庆写字楼供销分析重庆写字楼市场目前供略大于求，从05年至今，供应465.31万方，成交375.63万方，供销比1.24，成交价格持续上涨，保持11.64%的年均增幅，未来潜供量突出，预计在5年内集中爆发新增量约760万方，年均供应152万方，是目前年均去化的3.2倍，因此显示未来市场竞争压力非常大，写字楼发展风险较高。备注：写字楼供应和成交均含loft及商业性质公寓产品，数据来源于315备案及预售许可。住宅受控，此消彼长的原因两江正式成立的原因拉动近5年供应近760万方，市场供应集中爆发。年均供应58.16年均成交46.95年均供应152目前市场供大于求，供销比1.24，未来5年潜供达760万方，市场发展空间相当危险。调研成果，请勿外传Page42012写字楼供销分析单月供销量价起伏较大，主要原因是受单个项目影响，1-10月共供应130.02万方，同比上涨127%，成交量47.56万方，同比上涨23%，成交均价12079元，同比下降0.5%，截止1-10月整体供销比为2.73，供大于求，目前市场压力较大。备注：写字楼供应和成交均含loft及商业性质公寓产品，数据来源于315备案及预售许可。中央街区金贸时代环球中心金融城家纺城协信中心融恒广场嘉陵帆影供应10.4万方，万科中心、兴茂盛世国际为主供应销售成交17.14万方，嘉陵帆影、金融城为主供应31.45万方，环球金融中心、金贸时代、美全22世纪为主成交9.26万方，金贸时代、动力国际、贝蒙盘古为主供应45.86万方，时代天街、金融城、中央街区为主成交15.65万方，金贸时代、财富中心、天安数码城为主融景中心凯旋国际康德国际融景中心、凯旋国际、康德国际金贸时代、天安数码城调研成果，请勿外传Page52012各区写字楼成交2012年写字楼各区供销情况供应量成交量成交建均排名项目名称区域写字楼类型成交套数成交面积（平方）成交金额（万元）成交均价（元/平方）1瑞安重庆天地渝中区5A甲写6497497146246150002动力国际北部新区非甲级4552272231941140573贝蒙盘古北部新区非甲级1341728429035167994英利IFC渝中区5A甲写331059026726252385重庆财富中心北部新区甲写711196423464196136万科中心渝中区非甲级114160511565697547龙湖时代天街渝中区甲写731101715129137328国汇中心南岸区甲写55659111360172369融恒时代广场江北区5A甲写405405112012072510天安数码城大渡口区非甲级331119393148321供应：1.3成交：0.88均价：1888供应：15.91成交：1.33均价：8352供应：12.53成交：19.86均价：11021供应：32.36成交：5.71均价：14961供应：2.65成交：1.65均价：11653供应：0成交：1.21均价：6419供应：13.03成交：1.24均价：4761供应：37.79成交：14.46均价：14802供应：37.79成交：14.46均价：148021重庆天地：发展大客户团购，集中备案，另外就是高端商务、商业集群，新天地成功模式吸引，产品配置领先重庆现有水平。2动力国际：小户低总价，6米挑高，性价比销售。3贝蒙盘古：生态型低密度办公产品，位于高新技术产业区，产业配套全。4英利IFC：城市核心，配套齐全，产品高端，领先重庆。5财富中心：低密度办公产品，位于高新技术产业园区内，产品配套丰富，且项目发展大客户购买，整栋购买2栋。6万科中心：城市中心，地铁物业，万科品牌，低价入市。7龙湖时代天街：城市核心，超大型综合体，龙湖品质，双轨道物业。8国汇中心：城市核心，会展物业，配套超五星级酒店，且产品配套高端，领先重庆。9融恒时代广场：城市核心，配套齐全，政策环境好，区域地标物业。10天安数码城：大型商业商业中心，大型工业基地，产业配套丰富，且是区域唯一在售写字楼项目。调研成果，请勿外传Page62012写字楼成交结构从成交结构显示，小面积类低总价产品市场走量高，多为性价比或普通写字楼产品，主要原因是总价低，适众面大，投资购买风险低，而大面积产品以整层、半层或四分之一层为主，多为品质型高端产品，为控制客户品质，所有将面积放大或控制销售面积，因此也提高了销售总价，但此类产品多以自用型购买居多，投资购买占比较小。调研成果，请勿外传Page7第一类（5A甲级）：位于城市核心区域，有较高的定位及硬件配置，配套齐全、形象佳，外界认知度高，如IFC、WFC等项目；第二类（甲级）：写字楼通俗的叫法，在此表示处于城市副中心，硬件配置中档，形象及配套一般的项目，如时代天街、复城国际等项目；第三类（非甲级）：此定义的项目主要是性价比或低总价的商务办公产品，如LOFT、商务公寓产品，如金贸时代、动力国际等项目。各个档次的写字楼供销情况：下面我们看一下调研成果，请勿外传Page8重庆在售写字楼4米以上3.7-3.9米3.7米以下英利IFC，威斯汀酒店，协信总部城，环球金融中心，海航保利国际，瑞安重庆天地典型项目融恒时代广场，龙湖时代天街，中铁峰汇国际，财富中心，美全22世纪联合国际，万科中心，贝蒙盘古，千叶中央街区，ARC中央广场层高调研成果，请勿外传Page9重庆在售写字楼标准层1800㎡以上1500-1800㎡英利IFC，威斯汀酒店，环球金融中心，海航保利国际，凯旋国际典型项目融恒时代广场，龙湖时代天街，美全22世纪，瑞安嘉陵帆影，协信总部城，国汇中心联合国际，万科中心，贝蒙盘古，千叶中央街区，南方东银ARC中央广场、峰汇国际1500㎡以下调研成果，请勿外传Page10重庆在售写字楼10m以上6-10m英利IFC，威斯汀酒店，环球金融中心，凯旋国际，国汇中心、协信总部城典型项目联合国际，万科中心，双远动力国际，峰汇国际，复城国际华辰财富广场，万科中心、金开协信中心6m以下大堂挑高调研成果，请勿外传Page11重庆在售写字楼500㎡以上200-500㎡英利IFC，威斯汀酒店，环球金融中心，凯旋国际，国汇中心，协信总部城典型项目嘉陵帆影，联合国际，融恒时代广场，龙湖时代天街，双远动力国际、峰汇国际华辰财富广场、万科中心、伊美金域、千叶中央街区200㎡以下大堂面积调研成果，请勿外传Page12重庆在售写字楼4000㎡以下4000-5000㎡瑞安嘉陵帆影、协信总部城、融恒时代广场、凯旋国际、国汇中心典型项目英利IFC、威斯汀、联合国际、隆鑫国际龙湖时代天街、万科中心5000㎡以上单部电梯服务面积调研成果，请勿外传Page13重庆在售写字楼整层及半层销售¼层及拼层销售英利IFC，威斯汀酒店，国汇中心，瑞安嘉陵帆影典型项目长江国际，龙湖时代天街，协信总部城（部分拼层）融恒时代广场，凯旋国际，隆鑫国际，华辰财富广场，分零销售销售方式提高购买门槛，保证楼栋品质，但购买范围缩小提高购买门槛，保证楼栋品质，但购买范围缩小购买范围大，但后期经营管理难度加大调研成果，请勿外传Page14由于本区区域价值高、规划发展好、政策环境优等利好条件，因此根据以下条件筛选：英利国际金融中心融恒时代广场瑞安嘉陵帆影金融街融景中心1.建面均价过20000元/㎡的项目2.位于城市核心区域的项目3.与本案距离不足2公里的项目调研成果，请勿外传Page15英利国际金融中心中国西部世界级企业总部解放碑CBD·超甲级地标性写字楼目前建均去化率26000元/㎡90%调研成果，请勿外传Page16英利国际金融中心建筑高度288米，重庆地标性建筑；以入住的超高层写字楼：1.重庆英利国际金融大厦——288米2.重庆世界贸易中心——262米3.重庆未来国际大厦——220米4.重庆喜来登大厦——238米5.长江国际大厦——195米调研成果，请勿外传Page17英利国际金融中心入户大堂挑个10米，面积600㎡，领先重庆主力6-9米配置；调研成果，请勿外传Page18英利国际金融中心重庆首个采用智能内呼吸式玻璃幕墙调研成果，请勿外传Page19英利国际金融中心重庆首个写字楼单栋配置20部原装otis电梯；电梯载重1600kg，速度4-6米，高低区分离，重庆领先水平；调研成果，请勿外传Page20英利国际金融中心重庆首个获得美国绿色建筑LEED金奖；调研成果，请勿外传Page21英利国际金融中心3.5米超宽电梯厅，高级地板砖，墙体局部配以高档实木，整个空间舒适，大气调研成果，请勿外传Page22英利国际金融中心4.2/4.5米层高，空间感十足，办公环境舒灵活。调研成果，请勿外传Page23瑞安嘉陵帆影集世界之精粹，铸世界之经典以世界标准，领城市未来，重庆天地品质比高世界目前建均去化率15000元/㎡100%（3-5栋）调研成果，请勿外传Page24瑞安嘉陵帆影建筑高度468米，定位西部第一高楼，继续上海、武汉“新天地”之后的又一力作；以此拔高项目调性及品质，同时提高认知度，达到营销的目的。调研成果，请勿外传Page25项目建筑获得了美国建筑委员会LEED-ND绿色建筑金奖；瑞安嘉陵帆影调研成果，请勿外传Page263.6米宽敞豪华电梯间，地面铺设高档地砖，加以豪华吊顶，暖色基调，彰显企业实力瑞安嘉陵帆影调研成果，请勿外传Page274.25米层高，吊顶后净空间达到2.75米，阔绰有余，工作轻松，不压抑。瑞安嘉陵帆影调研成果，请勿外传Page281.8米宽敞过道，外加消音地毯，环境优雅，安静。瑞安嘉陵帆影调研成果，请勿外传Page29融恒时代广场这是属于你的时代5A甲级写字楼，国际时尚商业地标综合体目前建均去化率21000元/㎡40%调研成果，请勿外传Page30融恒时代广场11.6米挑空，400㎡豪华大厅，高级瓷砖，五星级装修标准。调研成果，请勿外传Page31融恒时代广场近3.9米超宽电梯间，配以高档石材装修，天花板吊顶加以简单灯饰，简约而不简单。调研成果，请勿外传Page32金融街融景中心中国商务地标缔造者的重庆作品凝聚一个时代的重庆高端商务资产目前建均去化率预计15000元/㎡预计12月公开调研成果，请勿外传Page33金融街融景中心10米双层挑空，高级地砖及豪华灯饰，五星级装修标准。调研成果，请勿外传Page34金融街融景中心3.2米宽豪华电梯厅，地面铺有高级地板砖，顶部装饰简单照明灯饰。调研成果，请勿外传Page35金融街融景中心1.8米宽标准层走道，铺设高级瓷砖。调研成果，请勿外传Page36江北嘴区域情况序号拿地公司用的性质拿地时间占地面积（㎡）建筑面积（㎡）土地总价（万元）楼面地价（元）1江北嘴置业居住、商业金融业用地2009-69467389441320241222632重庆银行商业金融业、旅馆业2010-3532613799459882526003贵恒投资商业金融、二类居住、游乐用地2009-10264931133144241000030794重庆丰盈商住用地2007-99312642627225400059585重庆越洋地产商业、金融、绿地2007-1565172886006203221506国华人寿金融保险业、旅馆业用地2011-210893871447050080907力帆置业商业金融用地2010-121502415025011000074018北京中研建科商业用地2006-1099508955082759249中国农业银行金融保险业2009-51136410232020535200610江北嘴置业中国