浅析中国现行住房公积金制度存在的问题及解决方案

浅析中国现行住房公积金制度存在的问题及解决方案TheexistingproblemsinChina'scurrenthousingaccumulationfundsystemandsolutions/XiumeiZhao【摘要】本文主要阐述中国现行住房公积金制度的问题，并提出相应的解决方案，以使住房公积金制度真正成为我国政策性住房金融体系最有效的组成部分。【关键词】住房公积金制度问题解决方案Abstract:ThepapermainlyanalysestheexistingproblemsinChina'scurrenthousingac-cumulationfundsystem,andthenputsforwardthesolutions.1.我国现行住房公积金制度存在的问题1.1公积金归集方面存在的问题1.1.1归集额不断增长，覆盖率却在下降。公积金的缴纳呈现两极分化趋势：一方面有条件的单位根据自身的经济承受能力，在规定的范围内不断提高住房公积金缴存比例和缴存额，为职工谋求福利。另一方面，破产企业、私营企业、经济效益比较差的企业及改制后的部分企业私自停缴、欠缴职工的住房公积金的现象比较严重，致使已建公积金职工人数大量流失，欠缴额不断增加，呈现出归集额增长，覆盖率却下降的不对称局面。1.1.2分配不公，贫富差距进一步拉大。目前不同行业、不同企业、不同职位的人群工资收入差距越来越大，两极分化的趋势十分明显，然而住房公积金的缴交仍沿用老办法，造成高的畸高、低的过低，而公积金缴交中的不合理现象又反过来作用于住房公积金的权利和义务分配。买得起房、符合住房公积金贷款条件的人往往是中高收入的职工，而收入较低的职工因为还贷能力有限，存在还贷风险不易得到住房公积金贷款。1.1.3体制缺陷，对公积金欠缴执法难。尽管《住房公积金管理条例》赋予住房公积金管理中心督缴的行政职权，但这个权力相当有限，以致中心不能有效的履行法定职责。1.1.4私营企业建立住房公积金意识被动，影响缴存覆盖率。私营企业主认为住房公积金与己无关，缴存住房公积金会增加企业负担。1.2住房公积金制度执行中存在的问题1.2.1保障功能范围小。由于政府职能转变，事业单位改革，财政国有经济战略性调整，供养人员逐步减少，国企改制，国有单位职工也将减少。很多非公有制单位的职工、个体工商业者、社会自由职业者、进城务工人员尚未参加住房公积金制度，非公有制经济单位基本上游离于制度之外等因素都在一定程度上影响了住房公积金的归集，因此制度覆盖面范围有缩小的趋势。1.2.2地区发展不平衡。区域行业间业务发展的不平衡性进一步加大缴存差距，导致各地经济发展的不平衡，进一步加大住房公积金缴存余额存在较大差异。1.2.3住房公积金的效用不高、业务范围有待拓展。从住房公积金存贷比率上看住房公积金使用还没有最大限度地投入到住房消费市场。如何一方面加大资金筹集力度，另一方面在继续加大个人住房公积金贷款投放的同时,进行多元化投资和运作，确保资金的保值增值,使住房公积金受惠于民是一个亟待解决的现实问题。1.3公积金风险方面存在的问题按照我国现行《信房公积金管理条例》的规定，住房公积金管理中心“负责公积金的归集、保值和增值，具体金融业务（贷款、结算、开立账户、缴存和归还）委托银行办理”。但是，按照中国人民银行颁布的《贷款通则》，银行作为“受托人只收手续费，不承担贷款风险”。由此可知，已归集的住房公积金由住房公积金管理中心具体运作，既然住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体，那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。但按现行政策，住房公积金管理中心可能难担其任。信用风险是金融活动中最基本的风险，具有综合性、传递性、扩散性和突发性。住房公积金贷款面向个人，涉及面广，在尚无个人信用档案可查的情况下，要逐个准确调查确定借款人信用等级几乎是不可能的事情，通常的做法是以借款人单位收入证明作为其是否有能力履约的主要依据，考察是只是某一时期的静态收入水平。市场是多变的，个人收入常有起伏，某一时期的收入状况也并不能完全反映一个人的信用状况，以此作为信用依据，隐含的风险极大。2.完善住房公积金制度的解决方案2.1加强住房公积金归集手段加强住房公积金的宣传工作，通过大力宣传住房公积金制度的重大意义，努力使住房公积金制度真正深入人心、家喻户晓，为深入推进住房公积金制度创造良好的舆论环境和群众基础。按“明确重点、狠抓难点、依法管理、积极促缴”的思路，采取有计划分步骤实施的办法、逐个解决系统、领域的问题、积极推进公积金制度向非公有制经济领域延伸，把公积金制度的覆盖面扩大到外资、民营、私营企业和组织，开拓在农民工中实行住房公积金制度，将他们纳入城市住房社会保障体系。严格执行国家关于住房公积金的归集，对于高收入者公积金的缴存额实行限高封顶政策，防止不同阶层公积金缴存差距扩大化，建立和谐发展的公积金制度。2.2规范住房公积金运营管理制度，提高公积金的效用2.2.1建立规范化的运营管理制度和完善的内部管理制度，大力推进住房公积金管理的标准化，进一步健全和完善住房公积金归集、提取、贷款、财务、计算机系统、档案管理等业务管理办法规范化，规范业务流程，制订行之有效的内部控制措施。2.2.2提高公积金的效用，促其保值增值因地制宜确定个人住房公积金贷款运作方式注意两点，公积金归集与个人住房贷款方式的协调一致，能够实现以贷促缴，最大限度地化解风险，保证公积金的流动性、安全性和增值性。2.3对住房公积金潜在风险的防范与化解2.3.1必须重视对预售楼盘的贷前调查对预售楼盘的开发、销售主体进行合法性审查，查验企业营业执照、房地产开发资质证书、银行资信等级证明等证照。对预售楼盘进行严格审查，验证土地使用证、规划许可证和建筑工程许可证及商品房预售证，并提交项目总布图。对预售楼盘工程进度进行现场勘查，以确保多层住宅在房屋结顶、高层住宅达到完成总投资2/3之后再发放个贷；掌握预售楼盘的预售进度情况等。2.3.2必须加强对预售楼盘个人住房公积金贷款的贷中审核对申请贷款的商品房预售合同进行验证，即购房人所提供的购房合同必须是在当地的房地产权属登记部门已进行预售合同网上备案登记的，以防止购房人虚假购房套取贷款或房地产开发公司违规交易、一房多贷情况的发生。建立面谈制度，落实知情告知权。凡属土地或在建工程抵押的预售期房，房地产开发公司在预售合同中应载明土地或在建工程已抵押的有关情况，管理中心通过贷中的面谈制度落实购房人对工程抵押的知情权，做好抵押预登记备案。2.3.3加强贷后跟踪管理对按揭预售期房，管理中心在取得抵押《房屋他项权证》前，对借款人所发生的逾期贷款，如达到三期逾期时，应及时向承担阶段性担保的房地产开发公司发出《履约保证责任通知书》，责成其偿还借款人所欠的借款本息或全部债务；直至借款合同终止或办妥住房抵押登记，管理中心执管《房屋他项权证》。必须密切关注预售楼盘的预售情况，特别是以土地或在建工程抵押的预售楼盘，一旦出现较大风险(如银行进行抵押起诉)，即停止向该楼盘继续发放住房公积金个人贷款。同时严格督促房地产开发公司履行双方签订的《合作协议》，在住房竣工交付使用后的6个月内办妥预售楼盘公积金贷款住房的抵押登记手续，并将《房屋他项权证》交管理中心执管。以此解除房地产开发公司的阶段性连带保证责任，退回其所交纳的履约保证金，否则应将保证金作违约赔偿金，并保留继续追索权。住房公积金的发展是国家经济、金融、国民生活质量等综合指标的具体体现，是我国经济体制成熟程度的重要标志之一，也是推动国民经济健康发展的动力。住房金融业的发展与深化，会进一步推动我国住房建设和国民经济快速持续稳定地增长。参考文献：[1]张恩逸.住房公积金制度在住房保障中应发挥主导作用[J].体制改革,2008,(9).[2]陈伯庚:城镇住房制度改革的理论与实践[M].上海:上海人民出版社,2003.[3]丛诚.中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海:上海辞书出版社,2008.（作者单位：大庆市住房公积金管理中心）文/赵秀梅28