房地产开发如何拿地

2007年06月25日地产发展部如何拿地总计：78页时间：100分钟2/78如何拿地基本知识信息来源获取途径拿地步骤总结心得分享认识土地目录3/78如何拿地意义土地储备附加值战略发展需求拿地工作的重要性4/78如何拿地意义在房地产环节中土地是第一拿地找钱建房卖房管房土地是做项目的基础是根本吃着碗里做着锅里种着田里开着山里5/78如何拿地土地的属性总量确定性不可再生性高附加值性多种不对称性高政策导向性竞争非理性6/78如何拿地拿地原则前瞻性合法性灵活性合理性7/78如何拿地认识土地土地分类（建设用地农用地未利用土地）会查地类表会查规划用地性质表8/78如何拿地基本农田一般农田集体建设用地国有农用地国有林地国有建设用地土地概念这些概念和相关政策规定要搞清楚并熟悉其对应的征地审批程序9/78如何拿地农民补助、拆迁费用、土地出让金、税费……（注：土地评估的价格构成中农民补助、拆迁费用是刚性的，而所有土地出让金的事情都可以缓一下）。清楚土地最终的价格、付款方式、整体的操作程序等，这样我们就可以和开发区、土地部门等进行充分的沟通。把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际情况，找到一个中心的点。土地评估构成10/78如何拿地宗地要素容积率限高建筑密度绿地率11/78如何拿地看图道路交通图航测图地界图宗地图控制性规划图红线图（地块、建筑)12/78如何拿地周边要去找各个区的土地所所长街道办事处土地管理所土地稽查等的主要负责人了解土地信息市区内部队用地的转让房管局熟人介绍因资金、证件不到位的暂停项目地市土地推介会（关注18个地市）土地信息来源13/78如何拿地资产管理中心处理的不良资产储备有土地而缺少开发资金的房地产公司上网报纸等公开处理信息查询等途径公司高层获取的信息法院查封拍卖的公开信息烂尾楼收购土地信息来源14/78如何拿地省域化战略15/78如何拿地重点城市战略郑州（中牟）信阳商丘漯河新乡……16/78如何拿地土地获取路径总结国有土地出让协议转让行政划拨租赁作价出资或入股股权拆分资产剥离土地获取途径流线图17/78如何拿地土地获取基本模型见流程组合18/78如何拿地城中村改造模型基础工作：列入改造计划土地确权用地控规设计拆迁项目可行性研究办理国有划拨土地证工作模型119/78如何拿地经济适用房工作模型房管局（发改委）指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征地申请用地规划土地证方案审查建设规模批复建设工程规划许可证施工许可证销售许可证工作模型220/78如何拿地协议拿地模型项目建议《项目建议批复》签定进区框架协议递交《可研报告》《可研批复》颁发《选址意见书》颁发《建设用地规划许可证》签定《国有土地出让协议》项目报审《建设工程规划许可证》申请工程报建施工图审查招标备案报建审批质检、安检审批核发《施工许可证》核发《预售许可证》工作模型321/78如何拿地招拍挂拿地模型获取土地使用权拍卖公告信息报名竞买并买取拍卖文件报送竞买资料领取竞买号牌在规定时间、地点参加现场拍卖确定竞得人签订《拍卖成交确认书》签定土地使用权出让合同交纳土地使用权出让金取得国有土地使用权证工作模型422/78如何拿地了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻拿地前期准备23/78如何拿地了解土地政策和法规的背景对政策要有预见性了解新闻背后的新闻准备1研究政策发现机会24/78如何拿地土地是宝稍纵即逝尽可能避开通过招拍挂方式寻找协议拿地的途径和办法准备2争分夺秒储备土地25/78如何拿地要考虑长中短期项目的配比与结合准备326/78如何拿地建立考察评估地块的指标体系建立投资分析模具形成征地报告模板准备4建立评估体系27/78如何拿地拿地实战收集土地信息关注市场研究政策设计获取路径获取土地取得土地证28/78如何拿地搜集土地信息重点集中郑州土地市场关注河南其他地区优质土地建立土地交易信息库步骤129/78如何拿地土地政策研究跟踪国家及地方土地政策最新动态定期察看国土资源部相关网站根据地块的性质，提供对应政策法规支持对目标地块的获取方式，提供建议步骤230/78如何拿地设计获取路径研究地块相关资料设计最佳土地获取路径研究有关政策规定设计最佳土地获取路径步骤331/78如何拿地获取土地取得土地证进行土地储备步骤432/78如何拿地加强基础工作步骤533/78如何拿地土地初判模型按照获取的信息填写定性分析表多方面了解详细信息初步设定土地的获取的途径步骤634/78如何拿地土地投资测算模型实地勘测地块，了解地块周边情况了解周边项目和土地价格买航测图，了解项目规划了解规划设计要求或预设规划设计要求结合区域市场，进行物业发展建议设想预估土地价及产品进行成本概算工作模型335/78如何拿地了解征地的审批程序步骤736/78如何拿地不管是耕地还是荒地或者其它的土地性质一定要搞清楚弄明白审批程序2只有把这些事情都清楚之后相应政策才会比较清楚37/78如何拿地哪种土地哪一级部门授权有哪些权力审批的程序是什么都要特别清晰审批程序338/78如何拿地了解土地评估价格及价格的构成步骤839/78如何拿地了解重要的分析指标步骤940/78如何拿地征地时需要对所选城市区域地段进行了解和指标分析选定意向地块后应对其有所调查和了解分析指标1具体考虑指标如下当地人均年收入(体现其生活质量)城市化程度率人口数量(可分析潜在客户群)41/78如何拿地当地房地产开发状况腹地(潜在外延辐射力发展)地块周边环境:1000米以内有无竞争对手、对手实力如何、楼盘怎样、附近交通状况、有无学校、商务设施……分析指标242/78如何拿地位置面积价格：地价增值空间大政策：可享受优惠政策合作方式分析指标343/78如何拿地土地性质及用途建设用地房地产开发用地工业用地其他办到土地证时间办理程序现金流收入和利润分析指标344/78如何拿地房地产市场分析培训总结土地政策的研究培训总结房地产政策的研究培训总结土地小组各项分工的培训总结房地产开发流程的培训总结经典案例的学习步骤10培训总结制度45/78如何拿地土地市场研究数据库土地政策数据库土地获取资料准备数据库公司土地储备数据库建立拿地数据库46/78如何拿地郑州市土地成交信息汇总表区域－位置－用途－出让方式－面积－成交价格－年限－受让人土地市场研究数据库数据库147/78如何拿地土地获取概念设计土地获取路径总结土地获取来源总结土地获取准备数据库（待建）数据库248/78如何拿地土地综合法律法规及政策政策信息1中华人民共和国城市规划法中华人民共和国土地管理法中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国土地管理法实施条例城市房地产转让管理规定河南省实施《土地管理法》办法河南省城市房地产开发经营管理条河南省城市房地产交易管理办法郑州市国有土地有偿使用条例49/78如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2基本农田保护条例河南省基本农田保护条例郑州市人大常委会关于修改《郑州市基本农田保护条例》的决定农村集体土地使用权抵押登记的若干规定建设用地审查报批管理办法征用土地公告办法50/78如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见关于完善征地补偿安置制度的指导意见关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知建设项目用地预审管理办法关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知51/78如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式的问题通知关于加强农村宅基地管理的意见关于调整国家建设征用土地补偿安置标准等若干问题通知52/78如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息2郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿安置标准有关问题的通知郑州市商品交易市场建设管理条例郑州市商品交易市场管理办法53/78如何拿地划拨土地相关法律法规及政策政策信息3国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定关于印发《国土资源部关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见》中国人民解放军房地产管理条例通知划拨用地目录54/78如何拿地划拨土地相关法律法规及政策政策信息3最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复河南省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于切实做好高等学校老校区土地置换工作意见的通知55/78如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息4中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定《国有土地使用权出让合同》示范文本关于发布《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知协议出让国有土地使用权规定56/78如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息4协议出让国有土地使用权规范河南省人民政府关于公布执行协议出让土地最低价标准的通知郑州市人民政府关于协议出让国有土地使用权土地出让金征收标准有关问题的通知郑州市人民政府关于公布执行郑州市协议出让土地最低价标准的通知郑州市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知57/78如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息4招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范河南省人民政府关于加强国有经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让管理的意见郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法规范国有土地租赁若干意见58/78如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息4郑州市国有土地有偿使用条例最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函关于军用土地转让有关问题的复函59/78如何拿地土地权属相关法律法规政策信息5土地登记资料公开查询办法闲置土地处置办法确定土地所有权和使用权的若干规定郑州市确定土地权属条例郑州市土地储备实施办法60/78如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息6国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知中华人民共和国耕地占用税暂行条例中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的决定61/78如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息6财政部国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》决定通知中华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知62/78如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息6国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知63/78如何拿地城中村改造有关法律法规政策信息7郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定（试行）》的通知郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）郑州市人民政府关于加快城中村改造的意见（讨论稿）郑州市中心城区综合整治第十一次会议纪要郑州市城中村改造规费和服务性收费减免项目一览表64/78如何拿地城中村改造有关法律法规政策信息7关于加强城中村改造建设规划编制工作的通知关于加强城中村改造建设土地确权的通知关于加强城中村改造建设主要工作程序的通知郑州市城中村改造有关规划管理问题的通知（讨论稿）郑州市人民政府关于城中