房地产开发实训报告范例

工程管理与房地产学院本科生房地产开发实训项目报告《尉氏县——商品住宅开发模式及前景分析》评阅人签名：_________复核人签名：_________得分：________姓名李战杰学号20124040213专业房地产经营与管理课程名称房地产开发指导教师2015年1月日II摘要近年来,国家为解决房地产过热问题出台的一系列政策措施,对县域房地产的发展带来了诸多机遇。本文对河南省极具代表性的尉氏县房地产尤其是商品住宅的开发模式和特征进行了深入分析,并在此基础上对未来五至十年县域房地产发展的前景走势做出了预测分析。AbstractInrecentyears,theStateissuedaseriesofpoliciesandmeasurestoaddresshousingboom,ontheCounty'srealestatedevelopmenthasbroughtmanyopportunities.WeishiCountyofHenanprovinceofthemostrepresentativerealestatethisarticleinparticularresidentialdevelopmentpatternsandfeaturesin-depthanalysis,andbasedontheprospectsforthenext5-10Countyrealestatedevelopmenttrendforecast.关键词：商品住宅开发模式发展现状前景分析KeyWords:CommercialresidentialbuildingsDevelopmentmodeStatusofdevelopmentProspectanalysisIII目录1引言.....................................................................12尉氏县城市简介...........................................................12.1地理位置和交通.......................................................12.2.行政区划及人口…………………………………………………………………….12.3.经济形势.............................................................23尉氏县房地产开发投资情况.................................................33.12012年尉氏县商品房开发投资概况.......................................33.22013年尉氏县商品房开发投资特点.......................................34尉氏县房地产市场状况………………………………………………………………….44.12010年至今商品住宅土地出让信息…………………………………………….44.2市场状况………………………………………………………………………….54.3楼盘详细………………………………………………………………………….55尉氏县商品住宅开发模式总结………………………………………………………….86尉氏县商品住宅前景分析...................................................9参考文献..................................................................11致谢......................................................................1211引言县域是区域的一种特定形式，是以县为行政区划范围的区域。县域经济是以县城为中心、乡镇为纽带、农村为腹地，由各种经济成分有机构成的一种区域性经济。县域房地产则是指为县域人民生活和经济社会发展提供物质场所与空间、并反映权益关系的业态总和。中国正处于经济变革的巨大转型期，县域房地产尤其是商品住宅的发展蕴藏着极大的潜力和发展空间。尉氏县位于河南省中东部,隶属于历史文化名城开封市,总面积1298.74平方公里,辖17个乡镇,总人口91万。改革开放以来,该县农业产业化链条日益完善,工业经济形成体系,服务业快速发展,城乡面貌日新月异,人民生活水平总体上达到小康,综合经济实力不断增强,是全省极具代表性的县域。下面就以河南省尉氏县的商品住宅开发模式为例，对县域商品住宅的开发形式和发展前景进行研究分析。2尉氏县城市简介2.1地理位置和交通尉氏县地处河南省中部豫西山地向豫东平原过渡的边沿，坐标为东经113°52′-114°27′，北纬34°12′-34°37′。东邻通许、扶沟，南毗鄢陵、长葛，西与新郑市交界，北与中牟、开封县接壤。西北距省会郑州74公里；北距开封市区45公里；西距南北经济大动脉京广铁路、京珠高速公路和新郑国际机场35公里。兰南高速穿境而过，规划中的登封-商丘高速将会县城北郊过境，建成后，从尉氏至新郑机场仅需25分钟，不足一个小时车程即可到达省会郑州。县内有豫04、07。开(封)——许(昌)、开(封)——龚(家桥)高等级省级干道200公里，呈”木”字型连接四面八方。省级干道四通八达，南日高速公路穿境而过，地方公路直下乡村，纵横交织。2.2.行政区划及人口尉氏县辖8个镇、9个乡：城关镇、洧川镇、朱曲镇、蔡庄镇、永兴镇、张市镇、十八里镇、水坡镇、邢庄乡、庄头乡、大营乡、大马乡、岗李乡、门楼任乡、大桥乡、南曹乡、小陈乡。第五次人口普查全县户藉人口812150人。2图2-1尉氏县地理区位2.3.经济形势截至2013年底，全县生产总值完成272亿元，增长12.4%；固定资产投资完成170亿元，增长23%；社会消费品零售总额完成77.1亿元，增长15%；公共财政收入完成10.76亿元，增长50%，首次突破10亿元大关，增幅居全省第4位；税收收入完成7.5亿元，增长58.5%，增幅居全省第二位；全社会用电量完成8.2亿千瓦时，增长26%；金融机构各项存款余额120.3亿元，增长23.7%；各项贷款余额67亿元，增长26.8%；城镇居民人均可支配收入达17496元，增长11%；农民人均纯收入达8736.5元，增长12.7%。为房地产的发展提供良好的经济环境。33尉氏县房地产开发投资情况3.12012年尉氏县房地产开发投资概况2012年，在国家一系列促进房地产市场健康发展政策措施的作用下，尉氏县房地产开发投资保持平稳快速增长，1-12月，全县累计完成房地产开发投资97137万元。3.1.1房地产开发投资运行情况。1-12月，全县累计完成房地产开发投资97137万元，同比增长62.5%；其中住宅投资完成73936万元，同比增长62.3%，比重为76.1%；商业营业用房完成投资12275万元，同比增长51.5%,比重为12.6%；其他投资完成10926万元,同比增长78.7%,比重为11.3%.3.1.2企业资金来源情况。从资金来源情况看，自筹资金成为资金来源主渠道。1-12月，全县房地产开发企业资金来源100360万元，比上年同期增长106.6%。其中自筹资金64199万元，增长345.1%,占资金来源的64.0%;国内贷款22378万元，同比下降15.2%;其他资金来源13783万元，增长76.8%。3.1.3商品房销售情况。从房屋施工与销售看，商品房销售增速远高于施工增速。1-12月，全县商品房施工面积1194708平方米,同比增长50.8%;竣工面积469339平方米，同比增长7.9%。商品房销售面积401982平方米,同比增长198.2%,其中：现房销售面积305663平方米,期房销售面积96139平方米;商品房销售额97695万元,同比增长190.3%，其中：现房销售额73606万元，期房销售额24089万元。3.22013年尉氏县商品房开发投资特点3.2.1房地产开发投资高速增长.1-12月，全县累计完成房地产开发投资2701万元，同比增长170.7%；其中住宅完成投资2461万元，同比增长262.3%，比重为91.1%；商业营业用房完成投资240万元，同比增长130.5%,比重为8.9%。3.2.2商品房施工、销售双增长.1-12月，全县商品房施工面积738391平方米,同比增长109.9%，其中住宅施工面积659523平方米，同比增长116%;商业营业用房施工面积78868平方米,同比增长69.7%。商品房销售面积29571平方米,同比增长233.8%,其中：现房销售面积27530平方米,期房销售面积2041平方米;商品房销售额9157万元,同比增长168.3%，其中：现4房销售额8688万元，期房销售额469万元。3.2.3自筹资金成为资金来源主渠道.全县房地产开发企业资金来源2856万元，比上年同期增长50.6%。其中自筹资金2340万元，同比增长95.1%,占资金来源的81.9%;其他资金来源516万元，同比增长76.8%，占资金来源的18.1%。4尉氏县房地产市场概况4.12010年至今商品住宅土地出让信息表154.2市场状况（1）目前尉氏县房地产市场依然相对封闭，整体实力较弱。开发商实力较弱与开发规模较低，除宏宇置业开发的世纪第一城外，其他项目偏小。（2）开发商本地化。市场开发项目开发商基本为本土企业或者企人法人代表籍贯为尉氏，本地色彩浓重。（3）小产权房大量存在。集体土地或宅基地上建设的小产权房较多，说明市场规范性有待改善。（4）县城房地产项目较少。尉氏县是开封地区第一经济大县，其房地产开发程度与城市地位不相符，落后于开封地区其他县城的房地产开发水平。（5）项目品质较低。世纪第一城作为尉氏房地产的代表项目，其建筑表现、规划设计水平一般；新开工的苏宏翡翠城项目品质有所提升，但规模较小，无法形成影响力。将于下半年开工的宏宇国际城纯高层社区将把尉氏房地产市场引领到新的高度。（6）多层产品占据市场主流。目前市场以多层产品为主，但小高层乃至高层产品已经出现，并且发展迅速，两三年内将会是取代多层产品的市场地位。（7）客户群体以乡镇为主。原尉氏县城人口规模较小，且县城经济停滞不前，使得原县城居民购买力落后于一些富裕乡镇，客户群体中乡镇客户达80%。但是由于尉氏距郑州较近，交通便利，尉氏的乡镇客户在郑州置业的也较多。（8）供暖方式以地热温泉为主。尉氏县城无市政供暖，社区建设解决暖源的方式转向了采用地热资源，现在社区世纪第一城、鑫康秀水湾、北部湾、天泰欧洲豪园等基本采用地热资源采暖。（9）不同楼盘房价水平差距较大。代表项目世纪第一城的多层洋房目前前均价为3600元/㎡以上，高层均价3400元/㎡。其他项目多层与高层均价在2400-2700元/㎡。4.3楼盘详细◆世纪第一城项目地址：滨河西路与尉州大道交汇处西北开发商：河南省宏宇置业有限公司销售中心：滨河西路与尉州大道南100米建筑施工：北京城建集团物业顾问：鑫苑物业项目规模：占地㎡235亩，总建25万㎡建筑风格：现代简约推售状况：五期御峰共四栋18层的高层，其中普通高层3栋，一梯三户，空中花廊连排复式一栋。目前已推出三栋楼，普通高层2栋和空中花廊连排高层，66#楼3月276日推出，三栋楼销售率在70%以上。四期美墅剩余保留房源不超过20套，保留目的主要为承接下个项目（宏宇国际城）的销售。价格：66#2单元10F1001户，3416元/㎡（133.12㎡）；67#花廊连排2单元13F1306户3756元/㎡（152.52㎡）；四期目前价格3636-4300元不等，较2011年2月份开盘时整体上涨700元左右。四期美墅：多层洋房层层退台，9层电梯洋房奇偶错开阳台、露台、观光电梯，人车分流，纯框架结构，一梯两户。花廊连排：（亦空中别墅）属于区域创新产品，独门独院、前厅后院，高