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初步实训课程论文同缘锦城天下项目房地产开发流程学生所在学院建筑管理学院学生所在班级房管一班专业房地产经营与管理学生姓名20110321范吕微20110325李月红20110314王继20110303陈洪莉20110336陈秋洁20110349汤桂乡20110347黄静燕20110315任清华20110318刘力娴指导教师龚洁目录一、项目决策全国的基本情况（一）现状（二）特点北京的相关情况（一）现状与结构（二）投资状况（三）土地状况（四）市场价格2004年北京市房地产市场供需分析：（一）工供需概况（二）细分物业市场供给及需求2004年北京市房地产重点区域市场发展状况（一）东部地区（二）南部地区（三）西部地区（四）北部区域（五）远郊区域2004年北京市房地产市场竞争格局与重点企业竞争力评价（一）竞争格局（一）竞争格局1竞争趋势2竞争手段3集中度（二）重点企业市场竞争力（三）项目定位与策划（四）项目经济效益分析1.风险分析与风险控制（1）投资风险(2)区域环境风险（3）土地风险（4）设计风险（5）工程风险（6）法律风险2.成本控制3.项目融资4.财务分析房地产营销上分有三种：一是广告二是房地产展销会三是人员推销（五）项目经营管理与可持续发展1.发展规划2.项目计划3.资源配置计划4.信息管理方面5.财务管理（六）市场竞争我们公司的名称是同缘，在同缘的共同努力下，我们齐心准备开发一期工程，一期的项目名称是同缘逸居城开发项目。具体情况，由于资金受限，我公司进行了资金拆借2003年融资计划单银行贷款申请表：贷款数额（万元）还款方式利息公司签字银行签字550一年年息5.5％同缘二年年息6％按售楼进度2年还清年息5.8％拆借资金申请表：拆借数额（万元）年限最高年回报（％）公司签字投资公司签字2000一年8.5％同缘二年有了资金过后，我们做了一个市场调查，调查的主要是北京的房地产概况，就全国而言：2003，2004年中国房地产行业概述一、项目决策全国的基本情况：房地产市场宏观环境调研。市场经济规律与房地产行业的特殊性，不同时期的房地产行业市场特征及发展规律分析（一）现状：1.中国房地产在国民经济中的地位提升，逐渐成为国民经济的支柱产业。2.2003，2004年中国房地产景气总体呈调整趋势，供需快速增长的同时增幅回落，商品房空置面积有所下降，虽然过热迹象依然存在但并非整体过热。3.国家对房地产市场进行更加有效的宏观调控，政府管理趋于规范，同时各地区宏观调控意识进一步增强。4.供给严重的背离需求，供需结构失调部分地区结构型矛盾明显。5.民营企业占主导，外资企业数量逐渐增。6.区域发展不平衡，北京和珠江三角洲地区房地产市场发展较成熟，而中西部地区很多城市房地产发展不充分。（二）特点：1.房地产业的技术进步和产业现代化水平不高,直接阻碍房地产的发展。2.房屋供应市场化程度提高，商品房建设和销售的的比例逐渐增大，个人购房成为商品住宅消费主体。3.市场处于垄断竞争状态，行业结构调整加剧，企业品牌缺乏影响力。4.房地产开发企业融资渠道狭窄，过度依赖银行贷款，房地产金融风险加大，企业资金偏紧，融资渠道有待拓宽和规范。北京的相关情况:（一）现状与结构:1.2004年市场规模达到1500亿，开发投资增长20.8%2.各季度市场情况，2004年上半年表现强劲，全线上扬33.品牌市场结构，少数强势品牌与众多纯粹产品品牌4.市场结构与产品结构，二三级市场蓬勃发展，高端住宅挤压，中低档住宅仍供给不足，空置率高于国际平均水平。（二）投资状况:1.增长稳定，办公楼和别墅为主要投资目标2.开发重点为公寓别墅和办公楼，施工面积增长趋缓，新开工面积2004年出现负增长。（三）土地状况:1.2003年开发规模增长显著2004年下降明显，2004年拆迁量显著减少土地交易显著增加。2.土地价格：综合地价基本稳定，略有上升，居全国首位。（四）市场价格:1.销售价格：2003年6月开始逐步增强，2004年7月起显著上涨2.租赁价格：房屋租赁价格逐步下降2004年北京市房地产市场供需分析：（一）工供需概况（二）细分物业市场供给及需求1商品住宅2别墅3写字楼4商业营业用房5存量房和再上市房2004年北京市房地产重点区域市场发展状况（一）东部地区：北京房地产市场的核心区域（二）南部地区：住宅开发新热点区域（三）西部地区：写字楼与高级住宅开发租赁的热点区域（四）北部区域：开发新盘不多（五）远郊区域：别墅开发是其亮点2004年北京市房地产市场竞争格局与重点企业竞争力评价（一）竞争格局1竞争趋势：群雄并起的战国时代2竞争手段：以品牌竞争力为主3集中度：北京房地产产业集中度低企业资质普遍偏低（二）重点企业市场竞争力1.客户细分研究，不同目标消费群体的不同市场需求决定不同的目标市场及不同的市场定位，前面我们已经做了相关的市场调查根据北京的目前状况，我们的目标群体是中低级消费水平的目标群体，当然了他们主要的要求就是安逸，温馨，实惠。所以我们第一期的普通住宅就是根据那些中低级消费群体确立的。2.土地机会的寻找。土地资源的有限性与客户需求的多样性，决定了演练中必须追求土地与产品的相匹配，因此在开发的过程中我们既要满足土地资源的最高利用也要最大满足客户的需要。3.项目可行性研究综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性，以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据，虽然房屋空置量还是很多，但是还是不能满足人们的需求，无论从适应性，可行性多方面考虑，普通住宅的开发还是很有必要的。4.土地使用权竞得，我们根据不同时期的竞争以及政策导向，以不同方式活的土地使用权，我们通过竞拍的方式取得了第一期的土地，以4608万拍到七号地总的面积是18432平方米。（三）项目定位与策划1.行业环境分析，分析变化中的行业环境，为项目定位提供依据，2003年—2004年中国房地产市场形势，2003年我国房地产市场发展较好的一年，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的的通知》，增强房地产投资和消费信心，促进房地产市场持续健康发展起到了重要作用。投资继续保持较快的增长速度，供销总量基本平衡，价格总体上稳中有升，宏观调控意识进一步增强，所以就房地产行业环境相对较好。2.市场分析与项目定位，深入分析不同客户群的需要，从而为拟开发项目进行成功定位，经过最后确定我们在房产开发的时候有高层也有低层，高层带有车库，这样消费者更方便舒适3.项目概念设计，展示了设计水平和服务项目的特点，我们的设计等级都是中等，降低我们的成本，从而降低销售价格，以耐用舒适实用为主题，以满足消费者最大需求为宗旨。一个全新健康的居住空间，有着宜居，舒适，温馨，闲适的合家生活，有人常问：你幸福吗？我们在想父母花甲我们不在身旁，孩子姗姗学步我们无法看见，世界那么大我们不知道幸福是什么，所以我们只能回答我姓福，我不姓张，幸福是什么？林语堂教授用完整的语言诠释了它幸福就是躺在自己的床上，是吃父母做的饭菜，是和孩子做游戏，看着他长大。我们的同缘诠释了幸福，幸福就是一家人快乐的生活在一起，哪怕那只是一个小小的蜗居，和家人在一块就是幸福，这就是我们的设计水平和项目概念。通过以上的项目定位与策划，我们确定了2003年的开发计划表以及基本户型。2003年开发计划表建筑面积27648㎡设计装修（含设备）园林工程多层面积高层面积地下面积装修单价级别单价级别单价207366480432C30四星800户型及地下车位计划表序号套数户型单套面积每户地下车位数单车位面积车库总面积18两室一厅72266两室一厅72366两室一厅72466两室一厅72566两室一厅720.21288632两室一厅0.21144合计378（四）项目经济效益分析1.风险分析与风险控制。在科学的分析上实施风险管控，实现规模，资金，管理水平，技术能力的有机结合，达到最优资本效率。当然了房地产是不动产而且土地的资源是有限的，它必定会面临一些风险。（1）投资风险:宏观环境危险：政治性风险，发生战争，工潮和社会动荡等社会规律政治事件给项目开发带来的可能紧急损失。社会环境风险，社会环境包括社会安定情况，风俗习惯，公众素养等。产品不适合当地环境，会面临消费者不可认知的风险。经济环境风险，经济环境指的是一个国家和地区经济建设战略方针，战略布局，经济发展速度等，经济停滞，则房地产市场萧条。(2)区域环境风险：商业区，住宅区，工业区的划分，以及近邻地区的社会经济和各类设施的变化会给项目带来影响。周边设施风险，城市急促设施和配套公用设施的配套情况直接影响业主的生产生活，给项目带来可能风险。环保风险，包括空气污染，噪音污染，水污染。自然风险指客观存在的恶劣自然条件，恶劣气候条件可能给项目带来威胁。（3）土地风险:土地自然属性风险。该风险来源于地块的工程地质条件，水文地质条件及地下埋藏物等的不群定性，征地拆迁风险。（4）设计风险:先进性风险，项目的设计理念落后，设计不新颖，技术工艺陈旧，会使企业承受设计风险，适用性风险，过分强调涉及的先进性，经济性，忽视适用性，会冒不为消费者接受风险，经济型风险，在项目开发设计中过分强调设计的技术性，可靠性，适用性，会承担工程造价过高的风险（5）工程风险:发包风险，包括招标模式风险，城堡方式风险发包合同风险，和工程索赔风险，工程质量风险。项目管理者未按照规定程序实施质量控制，承包商施工方法不当，技术落后，偷工减料等会影响项目质量，三是工期拖延风险，工期拖延会错过最佳销售时期，增加管理费用，提高工程成本。（6）法律风险。土地，住房，金融税收，城市规划，环保等有关国家政策改变都可能会引起房产开发的各个层面。就以上我们对整个房产开发投资销售等等中，都可能会出现的风险都有考虑到，这样更容易防范于未然。2.成本控制，通过计算土地获取成本和土地开发成本，加强成本控制，提高成本利润，我们总得资金是一亿两千万，在第一期我们没有银行贷款，就只有拆解资金，拆借资金我们获得了2000万元。在前期中我们也做了一个大概的前期预算成本，尽量满足客户的最大要求具体如下表格:2003年建筑工程合同书：选择建筑商类型(A)类多层建安费：900元/㎡×20736×0.9㎡=16796160高层建安费：1500元/㎡×6480×0.9㎡=8748000地下建安费：2000元/㎡×432×0.9㎡=7776000小区配套设施：200元/㎡×27648×0.9㎡=4976640装修级别：四级装修费：800元/㎡×27648×0.9㎡=19906560园林工程：级园林工程费：元/㎡×㎡=其他建设项目有：其他建设项目造价元建设总成本（工程造价）共计51204960元，前期支付资金51204960元，建筑商垫资0元。3.项目融资，注重资金链管理，科学的进行项目融资，提高资金利用率。第一期，我们的项目重点放在普通住宅开发上面。4.财务分析。通过演练，对企业过去和现在有关的筹资活动，投资活动，经营活动，分配活动的盈利能力，营运能力，补偿能力和增长能力状况进行分析与评价。在前期预算中，我们大概估计了我们的销售率，做了我们的预算价格普通住宅是5988每平方米，下表就是我们2003年的预算表：2003年财务收支报告表收入预算收入实际收入期初现金（a）1亿新贷款额（b）25500000销售收入（c）132449979支出预算支出实际支出市场调研费100000土地价款46080000设计费829440建安费(或结构费)26321760小区配套设施4976640装修费（含设备）19906564园林工程0利息2002500项目报建110592地质勘探110592工程监理358434小区智能化1382400营销策划1655562广告宣传3311125销售代理3311125综合管理费3311125测量鉴证费827781确权费331112营业税及附加9105592不可预见费1316088支出合计（d）125348232预算实际利润e=c-d7096747新还贷款(f)25500000现金余额g=a+b+e-f107096551未还