江苏物业管理条例

2020/1/271江苏省物业管理条例（2012）学习与报告22020/1/27历经三次制定、修正、修订第一次，2000年12月24日江苏省第九届人民代表大会常务委员会第二十次会议通过，自2001年3月1日起施行。第二次，根据2003年10月25日江苏省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议《关于修改〈江苏省物业管理条例〉的决定》修正。第三次，2012年11月29日江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议修订），自2013年5月1日起施行。32020/1/27本次《条例》修订后，共分八章、九十三条、16009字。在篇章结构、内容等方面，较原《条例》基本为“颠覆”性重新起草。42020/1/27一.立法思想源于对实践的判断（一）物业管理活动与人民群众生活与工作朝夕相处，密切相关。物业持续大量供给，为物业管理活动提供广阔市场。（二）全省存在城乡差别、地区经济、社会管理、行业规范与发展等不平衡，且处于深刻变革中。1.现行制度理论设计与实践存在较大差距。2.物业管理市场定位与行业发展面临转型调整。52020/1/273.物业管理先决条件不足。4.专项维修资金制度基本建立与管理实操不足。5.旧住宅区落实长效管理困难。62020/1/27二.立法指导思想共识（一）江苏的物业管理，仍处于发展的初级阶段。（二）原《条例》已不适应形势发展，应当重新修订。属民生立法。（三）《条例》修订面临新形势、新实践、新任务。（四）社会实践永无止境，立法须与时俱进，把握方向，遵循规律，传承与创新。（五）坚持发展。以解决当前热点、难点问题为突破，兼顾全省发展不平衡。72020/1/27共识的指导思想概括为：坚持发展，总结借鉴民生优先，协调利益平衡关系，保护弱者82020/1/27三.立法程序的价值取向2010年下半年，省人大常委会决定将《条例》修订列入2011年-2012年立法计划。民生立法，理应回应民生关切。坚持是多元利益群体相互博弈和妥协后做出的安排。让不同的利益群体都能拥有畅通的利益表达，实现绝大多数人利益的最大化为前提和保障。建立省人大常委会工作机构、省政府法制办及相关人员为主导，省住建厅为基础，协会、院校、相关专家参与起草制度。92020/1/27起草主要工作1行业基本情况调研。梳理重点和难点2收集资料。借鉴研究，确立起草思路和原则3专题调研，统一认识，逐条分析吸收4公开征求意见，听证辩论，数十稿修改5人大常委会分别一审与二审，立法表决102020/1/27立法程序依从公开、公平，过程监督的原则。使社会公众参与，畅所欲言，摆明立场，直言改进。人民群众、社会各界所关心的热点、难点问题，在审议通过的《条例》中，均一一回应。《条例》起草至审议通过，历经数十稿，逐渐成熟。112020/1/27四.《条例》主要内容与评价（一）科学合理规定民事、行政活动相互关系1.明确对物业管理活动内涵与外延界定。2.明晰物业管理活动中一系列相关民事代理关系。3.明确行政主管部门与街道办事处（乡镇人民政府）是监督管理与具体负责本辖区内物业管理工作的指导、协助和监督，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。确立的物业管理体制，坚持与我国行政体制改革对接。122020/1/274.促使“网格化”共管相关工作“落地”。5.坚持信息公开与对等。（二）培育市场，促进有效地帮助业主维护共同的权益1.努力实现市场主体的培育与“站立”。明确作为物业管理活动的“甲方”，可以多种组织形式管理自身财产。132020/1/27业主大会；业主代表大会；物业管理委员会；业主小组（区分幢、单元）；政府“托底”与“购买服务”；社区服务机构（两站一中心与投诉处理平台）。142020/1/272.基于业主专有权、享有共有权，行使共管权的权利与义务。业主遵守使用与维护物业基本准则，处理相邻关系行为规范。3.业主大会设立的条件与行为规则。152020/1/27（1）由街道办事处（乡镇）、业主、建设单位、社区居（村）民委员会等派员筹备组，负责组织成立首次业主大会（代表大会、物业管理管理委员会）筹备。（2）业主代表大会与业主大会同等的法律地位。（3）采纳“无因管理”的民法制度，并加规范。化解当前业主“站立”缓慢，“契约纽带”“甲方”缺位。（4）物业管理委员会的前提条件，人员结构与和生效。162020/1/27(5)保护业主共同财产。(6)物业管理前期阶段，保护未来业主共同财产。普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导。(7)保障业主对物业服务的知情与选择权。(8)住宅物业服务费价格定期调整机制，及物业服务费公摊原则。(9)规定物业的使用和维护原则。172020/1/27（10）维护业主住宅专项维修资金权益。细化住宅专项维修资金保值增值。化解日常维修增多，资金程序“使用难”。（11）对单体物业或者规模较小的物业，实行自行管理条件予以规定。（12）明确配套设施不齐全、环境较差的旧住宅区，由政府“购买服务”为主，区分承担的原则。（13）法律责任，以优先保护全体业主利益为原则。182020/1/27（三）详尽建设、专业单位履行法定义务平衡关系，保护弱者。1.前期物业管理阶段，重点加强对建设单位履行法定义务予以明确。2.坚持国家、集体、私有财产平等保护原则。专营单位参与验收，接受，承担收费、维修养护责任；由此实践的法律关系调整。共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格。按照当地居民使用价格的标准执行。192020/1/27（四）规范物业服务行为与扶持发展并重行业协会要有所为。承担自律与行为规范的从业培训工作；维护物业服务企业的合法权益。1.明确物业服务依合同行使权利时，应履行合同或法定义务事项的基本准则。前期物业服务合同期限遵守“但书”意思的规定。前期物业管理开办费购买固定资产。归全体业主所有，使用并移交。物业服务用房的使用与权力保护。202020/1/27前期物业服务向业主提供物业服务手册。物业承接查验应遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。合同签订之日起三十日内，将合同报行政、街道办事处（乡镇政府）备案。专项服务可以委托给专业性服务企业，但不全部委托他人。涉及人身、财产安全以及其他有特定（强制）要求的设施设备，须委托专业机构维修养护212020/1/27按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的及时告知业主并公示。业主委员会经征求业主意见，要求更换项目负责人的，应当及时更换并公示按照物业服务合同约定，落实安全防范措施。安全事故等突发事件时，采取应急措施，及时报告，并协助做好救助。222020/1/27普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价。物业服务收费实行酬金制收费方式的，收支建台账，接受业主委员会的核查。物业服务收费明码标价。定期如实公示物业服务费用和经营设施收益收支情况。依合同预收但不超过一年物业服务费。232020/1/27定期公布共用场地、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热的用量、单价、金额，并按照实际费用和合同约定分摊。对分摊异议的，应答复。合同期限届满三个月前，不续签合同，书面告知业主委员会、行政部门和街道办事处（乡镇人民政府），并公告。解聘的，按照规定办理移交手续。履行交接至撤出期间内，但约除外的正常秩序维持。无因管理与履行终止程序。242020/1/27根据物业服务合同收取汽车停放费。单独列账，独立核算。接受业主委员会监督，向业主大会报告。遵守业主大会成立前后，占用业主共有部分停放汽车、共用设施广告等经营性程序与收益分配。业主或者物业使用人对住宅装饰装修的，应将装饰装修的禁止行为和注意事项告知。办理手续。变动建筑主体或者承重结构的，办理登记，需设计、安全鉴定审定手续。发现禁止行为，及时劝阻、制止；无效及时报告。252020/1/27物业存在安全隐患、严重影响市容或者妨碍他人正常使用的，应与业主、物业使用人及时维修、养护或者采取防范措施。发生危及房屋安全情形，相关的业主不能形成法定多数意见的，与业主委员会或相关业主提出应急处置方案，经住宅专项维修资金代管部门复核后应急处置。262020/1/272.明确物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，梳理、制定与落实扶持政策。现代服务业对物业服务发展意义：以创新驱动服务业向现代服务经济为主导的发展，是社会经济发展的必然规律。国家及省产业政策结构调整，为物业服务延伸服务，纵横发展，提供广阔空间。272020/1/27市场需求与物业服务内容和质量提供的差距，亟需创新“革命性”的“生产要素重新组合”，并成为动力。没有远虑，必有近忧。当前多种因素制约物业服务行业发展，迫切需要主动融入产业政策，因势利导，谋求出路。“能定则定”的优惠政策：争先创优给予表彰、奖励。建设单位提供前期物业管理开办费，购买物业办公设备等固定资产。282020/1/27增建交付物业用房比例与标准；为物业服务纵向产业延伸，横向拓展社区服务提供发展空间。享受国家和省有关现代服务业规定的税收优惠政策。物业服务企业代收代征的各类费用，不计征营业税和企业所得税。小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电、用气价格按照当地居民使用价格的标准执行。占用业主共用、共有设施经营，人防停车收益分配等。292020/1/27（五）促进行政“有所为”与“有所不为”“不越位”与“不缺位”县级以上地方人民政府将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策。物业管理纳入社区建设和社区管理体系，指导、协助、监督和协调关系的主要任务：推进街道（乡镇）﹢行政管理“共管”模式。积极培育市场，负责指导、协助和监督建立和完善业主大会（代表大会）、组织住宅物业管理委员会制度。302020/1/27建立和完善社区服务机构（两站一中心等）。有重点、分步骤地搭建物业管理和社区管理结合平台。形成社会联动，齐抓共管的物业管理新格局。住宅物业管理项目为重点，分类推进。区分市场化、不能完全市场化、政府“托底”“购买服务”等不同住宅物业类型，推进围绕市场不同需求，市场化物业服务与保障、旧住宅区的社区公共服务相结合。312020/1/27各司其职，协同配合，建立有效联席会议制度是关键。统筹安排，完善物业服务、社区服务机构与设施建设。建立健全社区物业管理组织，明确职责，配备必要人员，落实经费等。322020/1/27明确政府及相关职能部门各自职责，积极行政。第六十七条列举相关禁止行为，第六十八条例举行政部门对相关禁止行为积极“作为”。防止行政不作为或乱作为。332020/1/27（六）现实与前瞻性结合妥善处理稳定与变动关系积极培育与规范市场并重。立法进程与经济建设进程相适应。其中对富于实践性，且经验比较成熟的、各方认识比较一致的，予以具体规定。围绕“十二五”时期经济社会发展目标任务。从制度上，确立物业服务与发展现代服务业关系，与经济发展重大决策部署一致，推动贯彻落实。342020/1/27（七）把握重点，理性务实原则性与灵活性相结合住宅物业管理活动规范为重点。实践经验尚不成熟但现实中又需要规范的，先原则规定。维护物业服务的“对价”的途径。352020/1/27（八）未采纳一些意见人防设施、会所、幼儿园权利归属、规划建设前置性审批、业主委员会登记、物业服务第三方评估、物业服务税费减免、普通住宅界定，房屋质量保修金、非住宅交存维修资金、社区机构与维修资金代管单位编制确定、欠交物业服务费滞纳金、小额审裁等。有的理论上尚存在较大争议，有的是法律规范范畴不同，有的是地方立法权限，有的是求同存异、博弈妥协等。同时也是为今后深化改革留下空间，待条件成熟后再修改补充。362020/1/27（九）有待进一步细化与明确的法律规范的生命力在于实施。物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系等