城中村

关于武汉市”城中村”的综合改造的提案—————改造城中村，统筹城区发展1/27/2020拆迁安置补偿方案，未征求被拆迁户意见就出台拆迁安置合同漏洞百出，“不存在的村委会”成合同甲方姚家岭共有18个自然村，基本都位于武昌的中心繁华地带2010年12月28日，政府将该地块卖给了尚文房地产开发公司，规划用途为商业、金融业和居住。城中村改造则于2011年4月28日正式启动，需要拆迁房屋2164栋，涉及3716户家庭、近2万人。引入事件----姚家岭城中村改造城中村可能带来的社会问题1）人口杂乱，“城中村”由村民、市民和流动人口混合构成。流动人口成为主要犯罪群体。治安形势严峻。2）城市规划滞后，违法违章建筑相当集中，“一线天”、“握手楼”、“贴面楼”风景独特。由于房屋密度高、采光通风条件差，村民居住环境差。3）基础设施不完善，卫生条件太差。各种管线杂乱无章，排水排污不畅，垃圾成灾。街巷狭窄、拥挤，存在严重消防隐患。1/27/20204）土地使用存在诸多问题，宅基地、工业用地、商业用地相互交织，非法出租、转让、倒卖，管理混乱，等。“城中村”不仅影响城市的美观，也阻碍城市化进程，制约着城市的发展，已成为困扰许多城市发展的“痼疾”。随着城市化进程的加快，城中村已成为我国城市质量提高过程中亟待解决的关键问题之一，但城中村的改造涉及到方方面面的很多原因，使得城中村的改造异常复杂，困难较多。拆迁补偿标准把握不合理对城中村改造的任务目标把握不准确开发建设容积率偏高对城中村改造的标准理解不全。城中村问题产生的原因拆迁补偿标准把握不合理开发建设容积率偏高对城中村改造的任务目标把握不准确城中村问题产生的原因拆迁补偿标准把握不合理有的城市没有把照顾村民利益和降低拆迁成本结合起来，增加了土地收储和开发建设的难度。如在武汉姚家岭的城中村改造补偿方案，按其中规定：此次拆迁采用房屋还建和货币补偿两种方式，农业户和农转非户等主要人口均按“双登”（2006年2月登记面积、人口）标准，600平方米之内的100%还建，不需实物还建的按4800元每平方米补偿。实际上村委会只给他们还建房屋，不提供货币补偿，只有还建房面积小于拆迁面积时才补一点。而且价格也很低！据了解，在群建村所处的小东门地段，商品房均价已达每平方米15000元。开发建设容积率偏高在很多城市，开发企业为了弥补过高的土地成本和保持利润空间，往往在容积率上与政府讨价还价，一些城市政府为了鼓励房地产企业参与开发，规划设计条件给定的容积率也很高。这个现象在武汉也同样存在。根据国家《城市居住区规划设计规范》，河北省大部分城市处于Ⅱ类建筑气候区，高层住宅建筑面积净密度不宜超过3.5，住宅建筑净密度不应超过20%。按照这样一个标准，考虑配建公共服务设施、绿地、道路的因素，折合建筑容积率大体为2.8。除非在符合城市总体规划的前提下，有大型商业、金融、宾馆等公共建筑项目，大部分的城中村改造以后仍以住宅建设为主，这就意味着改造后的容积率不宜超过2.8。如果超过这个容积率标准，其规划布局和空间环境水平是没有保障的。同时，由于相当一部分城中村处在城市的中心区，一味提高城中村开发建设的容积率，势必使得中心区开发强度越来越大，空间更加拥挤，交通更加紧张，不利于城市用地布局的结构性调整。特别是在大城市，传统的大城市病问题会日益突出。对城中村改造的任务目标把握不准确如果将3年的城中村改造任务片面理解为拆完建完，全面完成开发建设，急于求成。在这种心态下，一方面过分迁就被拆迁户的利益诉求，大幅度提高拆迁补偿标准；另一方面过分迁就开发商的利益诉求，大幅度提高开发强度。同时，急于拆完建完，也没有实现土地收储的目标。对城中村改造的标准理解不全主要是片面注重空间形态的改造，没有同步实现土地性质、人的身份、管理体制、社区文化的转变。除个别城市和个别村庄外，已经启动的城中村改造项目，基本采取原地回迁方式，原来的城中村农民还将继续居住在一个村落式的社区中，农村集体资产仍然存在。在原地回迁和集体资产分红两个背景下，大家还是住在楼房里的“农民”，还是一个新的“城中村”。（—）综述：20世纪80年代以来我国城市化进入了加速发展的新阶段，城市规模和数量不断扩大和增加，城市化水平也有了很大的提高。但由于城市化速度快于城市基础设施和城市开发的速度，往往会产生很多问题，““城中村””现象正是在快速城市化过程中产生的重要城市问题之一。”城中村””作为城市发展的产物,是中国快速城市化进程中出现的普遍现象，”城中村”现象是随着城市的快速扩张而出现的一个棘手的城市问题。它不仅阻碍了我国城市化的进程,也在一定程度上影响了城市居民的生活水平,甚至成为影响和制约社会加快发展、统筹发展、和谐发展的重要因素。目前，全国各个大城市普遍而有不同程度的存在““城中村””现象。它在城市建成区内形成复杂的城乡二元格局，在经济、社会、空间、环境、景观等各方面产生许多问题与矛盾，已经成为全国性的城市发展所面临的难题，引起了政府与杜会各界的广泛关注与重视。而通过分析，我们还了解到”城中村”的问题主要在于其社会治安混乱，生活环境恶劣；其次，环境卫生问题严重；再者，楼房建筑不规范，危房成群内；还有社区计生、人口管理难度较大，并且影响了城市的整体形象，”城中村”是在城市高速建设发展过程中的落后者，所以要在我国城市建设中贯彻落实科学发展观，必须重视并着手解决”城中村”的问题，统筹城市不同发展程度的地区之间的和谐发展。因此，通过对调查成果的分析和对相关资料的阅览并经过长时期的讨论，以实事求是，与时俱进，改革创新等思想为指导，我们提出了下列解决方案。姚家岭”城中村”改造项目是武汉市最大的”城中村”改造项目。变旧为新，改乱为治，对城市建设和改善居住环境是大好事。但这项涉及3716户家庭、近2万人的改造项目，却受到很多被拆迁户抵触，原因又是什么。以上这些问题又该怎么解决呢？我们组通过实地调查和问卷调查的形式对武汉市洪山区的”城中村”现象做了调查，并提出了解决方法。就像中国所有正在高速发展建设的城市一样，在一片相对开阔的地方举目望去，武汉的半空中永远矗立着数不清的塔吊。每个月都有高楼封顶、新项目推盘，而与此同时，武汉的”城中村”作为与城市现代化进程不相匹配的存在，正在被快速置换。”城中村”不仅武汉独有，但武汉尤其鲜明。而”城中村”改造也不仅是武汉才面临的问题，但武汉尤其迫切，从武汉”城中村”全面启动改造的2009年至今，武汉的城市面目已历经三年改变。我们知道在2009年，武汉市全面启动对全市”城中村”的改造建设，武汉市政府在当年2月出台的《关于进一步加快”城中村”改造建设工作的文件》中要求在2011年年底前完成二环线内56个”城中村”综合改造任务。而如今当初的三年限期已逾，时至今日，二环内”城中村”的改造目标仍然没有彻底完成，相关部门领导再次表示：“2015年，武汉将彻底告别”城中村””。武汉市内”城中村”的改造速度严重滞缓，计划一拖再拖原因究竟何在？而不久前曝光的正在推进的武汉市武昌区姚家岭”城中村”改造中出现的违法违规问题以及居民和拆迁方的矛盾问题，进一步说明了”城中村”改造过程中矛盾不断凸显激化也是阻碍其改造过程的另一个因素。调查阶段我们以武汉市洪山区为范围进行调查，调查对象是洪山区”城中村”居民以及有关”城中村”改造负责方，主要是通过问卷调查和实地采访的形式。总所周知，在”城中村”问题的定义中我们知道““城中村””既不同于城市社区，也不同于乡村社区，而是与二者既有联系又有区别的一种特殊的社区模式。可以说在某种程度上是处于一种边缘化的状态，而““城中村””具有以下几点特征：（1）在管理方式上，存在村委会等农村自治组织和完整的行政边界；（2）在户籍身份上，依然是具有农业户口的村民并且主要以土地及其附属物为生活来源；（3）在地域上，一般是城市化过程速度比较快的城市边缘地带或城乡结合地带；（4）在土地关系上，有宅基地、宅基地以外土地及农民私产房存在；（5）在财产关系方面，一般有农民集体财产存在。在以上五个关键特征中，只要具备其中的任意两个特征，就意味着”城中村”的存在。被拆的村民关心的是：拆迁补偿能令我满意吗？开发商关心的是：参与”城中村”的改造到底能给我带来多少盈利？买房人即外部利益人关心的是:”城中村”的全面开发会对房价有什么影响？这里填写大标题在调查过程中，我们分析了相关利益方对”城中村”改造的态度和在”城中村”改造过程中希望实现的利益目标：（1）总论“城中村”发展的根本取向是要与城市融为一体，实现真正意义上的城市化。但由于其所具有的积极作用，即”城中村”为广大低收入外来人口提供了廉价的住处和低廉的生活环境，在最低限度上保证了他们在城市中的生存与发展，使低收入外来人口继续为城市经济做出应有的贡献，从而维持和支持着人口流动和城市化进程；而对”城中村”的村民而言，”城中村”起到了一定的社会保障功能。因此，对它实施简单彻底的清除性改造肯定是不适宜的，必须有计划、有步骤地进行。但它对于城市化进程的负面影响也不容小觑，再加上城市建设扩展的需要，改造”城中村”也是不断推进我国城市化进程所必要和必需的工作之一。具体而言，对城中村的改造必须从其成因和问题症结所在出发，对症下药才能“治有所成”。从其成因来说，城中村问题主要是因为城乡二元体制的存在和居民的思想观念等。因此，我们提出了解决方案：在这里填写内容在这里填写内容在这里填写内容在这里填写内容在这里填写标题在这里填写内容在这里填写内容在这里填写内容在这里填写内容在这里填写标题在这里填写内容在这里填写内容在这里填写内容在这里填写内容在这里填写标题客观方面主观方面客观方面①因地制宜、循序渐进、科学规划、多元参与，转变城中村改造模式一个城中村要不要改造，不仅仅取决于其物质环境状况，更要考虑其背后种种复杂的社会经济形势，特别要与当地当地的房地产市场形势、经济结构及人口结构相适应。由于各个城市的发展水平不一样，每个“城中村”的具体情况也千差万别，因此必须根据不同类型城中村的具体情况，制定不同的改造目标和改造策略。城市建设，要在整体规划的前提下，按照“宜居城市”的理念改造“城中村”。通过整体规划和区划控制，把城市地区每一寸土地都纳入规划范围内；规划要有一定的前瞻性、科学性和综合性，以避免出现“城中村”二次改造的问题。为了城市可持续发展和“城中村”改造工作的顺利展开，在房屋拆迁过程中要充分考虑村民的利益。通过将村民利益和整体规划结合起来，在政府、居民、开发商和专家学者充分参与讨论的基础上来制定合理可行的规划。②建立调和机制，并加强法律规范引导在我国城市建设发展过程中发生的强制拆迁事件不计其数，暴力拆迁更是愈演愈烈，现今强制拆迁具有目的的日趋非公益性、被拆迁的民众对司法公正性的日趋不信任性、范围的日趋扩大性、参与方的日趋多元性、利益的日趋对立性和过程的日趋暴力对抗性等特点。造成这一现状的有财政动因、升迁动因、个人利益动因、责任动因和人情动因等。由此而产生的危害性非常大,造成对和谐社会的构建、民生、人权、文化、社会主义信仰等一系列危害,需要采取必要的措施减少强制拆迁及其危害性。因此，在城中村的改造过程中，在倡导建立专门的法律法规加以引导的同时，我们建议建立一种调和机制，即建立被拆迁居民和拆迁方的协商制度和专门的协调商讨部门，如工会一样，既保护了居民的利益，有不至于损害了开发商的利益，以法律为依据，力求达到双方的一个利益均衡点。③改革体制、转变观念，以村集体经济发展促城市经济发展，建立健全覆盖城中村居民的社会保障制度改革城市管理体制，全部非农户口都转为城市居民户口，乡政府改组为街道办事处，村委会改组为居委会。村建制被居委会取代，重新设置基层组织和管理体制，配备人员，市政基础设施和公共服务等都由城市的专门部门负责而不是村委会负责。在体制转变的同时，改造还涉及到村民的生活方式、社会意识及社会行为的转变，即他们在生活方式、社会意识和社会行为方面从农民真正成为一个市民，使村民完全地市民化。为此，可通过在城中村社区引入规范化、市场化、统一化的物业和社会管理方式，使城中村社会结构和管理实现现代化在城