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城市板块研究——南通[一]宏观市场03城市标签及占位|概况南通历史文化底蕴深厚，是全国首批对外开放的14个沿海城市之一，定位上海都市圈副中心城市，未来必定通过融入上海，接轨苏南，延续上海北海岸线都市圈，成为引领苏北城市群门户城市历史轮廓：南通于周显德三年，至今已有一千多年的历史，1983年撤销南通地区，设立南通市。辖区范围：南通市位于江苏东南部，下辖崇川区、港闸区、通州区3个区，南通开发区、滨海工业园区两个开发区，苏通科技产业园一个功能区，海安、如东两个县，代管启东、海门、如皋三个县级市。城市面积：8544平方千米，市区面积1692平方千米功能定位：上海都市圈副中心城市，上海北翼现代化港口、工业、贸易、旅游城市，长江流域现代化物流基地。4城市标签及占位|城市能级长三角北翼经济中心、现代港口城市和历史文化名城，Ⅱ型大城市，具备了与宁波、无锡、苏州等城市同等竞争的发展优势长三角规划核心城市南通南通发挥滨江临海优势，建设以海洋装备、精细化工为主的先进制造业基地和综合性物流加工基地，建设江海交汇的现代化国际港口城市。——《长江三角洲区域规划》长三角城市群各城市规模等级:052.城市经济|GDP/财政南通地区生产总值及人均生产总值均呈现出每年递增的态势，增速维持在8.5%以上，GDP全省排名第四，人均GDP全省第五；南通财政收入按照每年超10%的增速稳定增长，财政支出略高于财政收入。GDP增速居全省前列，增速稳定，财政收入逐年增长，支出略高于收入06城市经济|固投/房投横向比较，南通房投占比处于全省中间占位，占比维持在15%左右，年度新开工面积维持在1000万方以上，房地产投资力度较大07城市产业|结构产业地位产业名称新兴产业海洋工程、新能源、新材料、生物和新医药、智能装备、节能环保主导产业船舶及重装备、电力能源及装备、电子信息、化工、纺织服装、轻工食品现代服务业现代物流、旅游休闲、软件与服务外包、科技服务、商贸流通、总部经济（商务服务）、综合保税南通产业结构近年来逐步优化，三产占比逐年提升，趋势明显；2016年南通首次三产占比超过二产南通产业结构目前以第三产业发展为主，且增长趋势明显，2016年第三产业比重首次高于第二产业，城市多产业协调发展08城市人口|规模/居民收入南通全市常住人口730万，人口数量变化小，城镇化率64.37％，较上年增涨1.6％，人均收支逐年增加，图标中显示数据，南通属于内生型城市南通人口从1949年的464.52万人一度上涨到1998年的787.49万人后出现连续12年的人口负增长，近6年户籍人口稳定在766万人左右；2016年末全市常住人口730.2万人，其中，城镇人口达到493.5万人，增长7.7％，城镇化率64.37％，较上年增涨1.6％；南通人均可支配收入、人均储蓄余额以及消费性支出基本呈现同步上涨趋势，收支比整体保持在60%以上。09城市交通|外部链接对外交通升级，崛起苏中，融入苏南，接轨上海，着力将南通打造成区域性综合交通枢纽高速公路：沿江高速、204国道、宁通高速、沿海高速等；高速铁路：宁启铁路、海洋铁路、沪通铁路；兴东机场：日均10个航班往返于国内各大城市，定位为上海第三机场；南通港：国家一类开发口岸，上海国际航运中心组合港北翼重要港口，国际港口协会成员港；宁启铁路兴东机场洋口铁路苏通大桥崇启大桥南通港10城市交通|内部连接现代化的城市综合交通系体快速建成，“一轴一环八射”的快速路快速形成，可以实现中心城区任意一点15分钟上快速路、25分钟上高速公路，35分钟内点对点到达的能力11城市资源|自然南通的人文景观资源概括为：一山、一水、一人，提升了城市的人文价值和软实力狼山：全国佛教八小名山之首濠河：史载“城成即有河”张謇：开创现代城市发展的“南通模式”12城市资源|人文中心城区规划为“两轴三区四带”的空间结构。“两轴”：长华路-工农路-星湖大道、青年路；“三区”：崇川区、港闸区、开发区；“四带”：九圩港绿化带、通吕运河绿带、狼山风景区绿色廊道、老洪港风景区绿色廊道。发展方向：主要向东、南方向发展，整合西、北方向，优化沿江，形成带状空间布局。公共服务中心体系：由1个组合型市级中心、2个区级中心、6个片区级中心。居住：建设“宜居城市”，构建和谐社区。规划形成7个工业片区：港闸经济开发区、港闸经济开发区东区、崇川经济开发区东区、崇川经济开发区南区、南通经济技术开发区、江海港区、通海港区。仓储：依托大型港区、骨干航道、铁路、公路，重点建设南通港综合物流园区，同时拍套建设港闸物流中心、运河桥物流中心和开发区物流中心。城区规划为“两轴三区四代”的空间结构，城市主要向东、南方向发展，整合西、北方向，优化沿江，形成带状空间布局城市规划|整体规划13类别序号指标2009年2015年2020年人口总量1总人口数（万人）769766.778702城镇人口（万人）4054826093城市化水平（%）52.7%62.8%70%规模等级划分标准（城区常住人口）城市超大城市1000万人以上上海市特大城市500万-1000万人南京市大城市一级大城市300万-500万人杭州市、合肥市、苏州市二级大城市100万-300万人无锡市、宁波市、南通市、常州市、绍兴市、芜湖市、盐城市、扬州市、泰州市、台州市坚持人口发展综合决策，促进人口长期均衡发展围绕“创新之都”，打造长三角北翼人才高地加快城镇化发展水平与质量，提高城市综合竞争力提高人口综合素质加快人口大市向人力资源强市转变积极应对人口老龄化注重利益导向，保障和改善民生建立健全家庭发展政策，增强家庭发展能力促进流动人口社会融合加快人口大市向人力资源强市转变，促进人口长期均衡发展14城市规划|人口经济技术开发区崇川经济开发区港闸经济开发区滨江新区五沿：沿海、沿江、沿上海、沿通道、沿重要节点沿海：重点发展能源、石化、物流等产业沿江：重点发展海工船舶、电子信息、新材料等产业沿上海：重点承接上海高端装备、电子信息等先进制造业和现代服务业沿通道：重点发展大宗物流、专业市场、机电设备等产业沿重要节点：重点发展都市型产业、先进制造业和特色产业3+3+N产业规划南通市产业将以高端纺织、船舶海工、电子信息三大重点支柱产业，智能装备、新材料、新能源和新能源汽车三大重点新兴产业，以及符合产业发展导向、有利于发挥自身优势的产业（即3+3+N产业体系）为发展重点南通市重点产业“五沿”布局示意图城区发展主要依托良好城市区位，发展沿江沿上海产业经济带，发展船舶海工、新材料、现代服务业等产业15城市规划|产业南通交通规划完善，主力包括对外道路交通建设、本地枢纽站建设、城市地铁建设，城区通达性将进一步提升沪通大桥地铁枢纽南通西站南通兴东机场港闸区南通西站定位于大型综合客运枢纽，是沪通铁路、通苏嘉城际、盐城客专的共用车站，位于通州区平潮境内，距离新城区约19km，距主城区约13.5km预计设有11个登机廊桥，24个国内，6个国际值机柜台，贵宾区设11个独立休息室，2300㎡观光平台。1400㎡绿化内庭。规划建成3座航站楼16城市规划|配套义务教育优质均衡发展，板块商业配套愈发完善丰富，高端定位商圈崛起教育资源分布情况崇川区（所）港闸区（所）开发区（所）小学布局规划281818初中布局规划17811高中布局规划625港闸区崇川区开发区越秀城市广场永旺梦乐城印象城华润万象城宜家万达广场区域商业规划开发区越秀城市广场永旺梦乐城新城区印象城（17年开业）港闸区华润万象城（17年开业）宜家（17年开业）通州区万达广场17思考1：城市基本面是否足以支撑进入？1.城市占位维度：长三角北翼中心、上海都市圈副中心城市城市区位毗邻上海，为上海都市圈副中心，在长江北部城市中处于上位，发展潜力巨大2.城市人口维度：人口浮动小、人口引进城市常驻人口趋于稳定，变化幅度较小，属于内生型城市，政府人口政策重点在于高端人口引进3.城市经济及产业维度：发展稳定、产能升级城市经济发展稳定，目前政府助力产能升级，新兴产业发展迅速4.城市交通维度：一体化交通、多元化交通外部交通及内部轨道交通建设步入正轨，交通方式多样化，联通城市趋向一体化5.城市资源维度：黄金海岸、近代新城城市水系资源丰富，各港区发展迅速，近代文化氛围浓厚6.城市规划维度：区域经济中心、宜居城市城市规划完善，人口、产业、交通、配套不断完善，为城市发展不断注入活力长三角北翼中心城，城市发展提速[二]城市房地产复苏期高潮期调整期复苏期阶段涉及方面复苏期高潮期调整期城市发展规划启动，城市工地拆迁增加，人口外移城建加速，工地竣工开发投资投资增加，占比上升投资骤增，占比新高投资放缓，贷款减少政策反应扶持为主，托市救市清风拂面，规范为主规范打压，挤压泡沫量价关系量价稳升，供求平衡量价骤升，供不应求价格虚高，供求失衡企业表现利润薄弱，追求回笼利润丰厚，捂盘惜售风险出现，企业套现投资性需求投资退场，自用进场投机重现，投资增加恐高撤离，观望成风客户构成本地为主，外来较少外地为主，境外入场本土投资，最后接棒19一个完整的房地产周期可分为三个阶段：调整期、复苏期、高潮期。在宏观经济稳定的情况下理想的投资节点是：调整期拿地、复苏期建设、高潮期销售。城市房地产发展|发展周期初始期发展期成熟期衰退期市场波动不易发生波动容易发生大幅度波动轻度波动不易发生波动城市发展城市化起步高速城市化城市化放缓城市化停滞经济发展GDP增长缓慢GDP高速增长，变化快GDP高速增长后进入一个稳定的阶段GDP增长缓慢政府支持房地产支持房地产控制房地产/开发企业实力较弱、集中度低实力增强、有一定集中度实力很强、集中度高实力很强，集中度极高需求缓慢增长，本地自主为主高速增长，开始出现投资需求和外地购房需求长期稳定，本地外地均衡，投资需求求稳定在10%-15%需求萎缩量价关系价格低成交量低价格波动大，成交量增长快价格稳定上涨，成交量稳定成交量萎缩，价格稳定衰退期成熟期发展期初始期衰退期成熟期发展期初始期初期中期晚期20目前苏州处于发展期到成熟期过度的阶段，市场快速向上发展。城市房地产发展|发展阶段21商品房市场|城市政策研究2016年市场主力去库存政策效果显著，2017年房产新政出台，促进市场平稳，政府控价保量态度坚决为贯彻落实国家对房地产市场分类调控、因城施策的要求，针对当前我市房地产市场形势，为稳定市区（不含通州区，下同）住房价格，增加住房供应，合理引导住房需求，规范市场秩序，现就进一步促进市区房地产市场平稳健康发展提出如下意见：增加住房供给①加大住房用地供应力度。②提高市区普通商品住房用地竞买准入门槛。③加快存量住房用地开发进度及时推出各类房源。④多渠道筹集房源。加强价格管理①做好商品住房价格备案工作。②严格执行明码标价和“一价清”制度。加强监管联动①加强组织领导。②加强日常检查与执法力度规范销售行为①严禁无证认筹。②提高预售条件。③公开销售信息。④禁止捂盘惜售。⑤严格商品住房合同网签备案管理。⑥加强预售资金监管⑦加强金融风险防范。⑧适度提高公积金贷款门槛各项控制举措将对2017年房地产市场具有一定的控价信号2017年，政府的主基调将是控房价、保去化22土地市场|供求及楼板价12至今住宅土地市场供应放缓，其中，商品住宅用地在14年及16年供应有一定程度增加，土地楼板价呈现稳中有升的态势，16年年底土拍，拿地楼板价呈现较大涨幅，整体表现供不应求；商办土地供应未出现回暖趋势23土地市场|区域成交结构区域近几年土地供应及成交以港闸区为主，占比46%，价格上崇川区仍为高地，开发区拿地价格较低区域出让地块个数出让地块面积（万方）全年楼板价（元/㎡）16年底地拍楼板价（元/㎡）主城区437.6969628339新城区28.882053--新东区224.3352494550港闸区1288.5948008240开发区232.5629654583注：新城区因16年仅出让2幅地块且均为上半年出让，年均楼板价较低。该数据为2016年土地数据24土地市场|重点地块分析港闸区主城区新城区新东区开