保利中央公园

1市调个案分析表案名保利中央公园工地位置九龙湖边、双龙大道与兰台街交汇处投资兴建保利地产售楼处九龙湖边、双龙大道与兰台街交汇处电话400-8181-365转3323企划销售同策咨询有限公司、广州保利地产代理有限公司南京分公司车位数3974调查日期2014—2—27建筑设计Artdeceo车位配比1:1.1工程进度28层规划用途住宅规划户数3330户基地位置图基地面积11.2W㎡可售户数226销售面积30483㎡售出户数341建筑楼层33层销售率54%规划面积467820㎡银行贷款额度主力面积89--93年限平均单价17500元/㎡银行（中行、建行、交行）车位单价未确定公开日期2013-9单价范围17200元—17800元物业管理广州保利物业管理有限公司容积率3.2物管费1.9元/平/月绿化率35%得房率75%调查人：蔡畅亚一、环境分析2位置：保利中央公园江宁九龙湖边，处于双龙大道与兰台街交汇处。1、交通3(1)周边路网项目东侧为双龙大道，北侧为兰台街，西侧为苏源大道，南侧为吉印大道。新城玖珑湖东面是双龙大道（离项目230米，车流量及人流量都很大），南面为吉印大道（离项目1.3公里车流量和人流量较双龙大道有所减少），西面是机场高速（车流量较多），北面是诚信大道（离项目270米，车流量及人流量较多）。（2）轨道、公交轨道交通：地铁1号线南延线，项目靠近百家湖（始末班时间：迈皋桥5:42-23:13|中国药科大学5:48-23:17，始发站：迈皋桥，终点站：中国药科大学）。公交：192路到兰台街下，安禄线、安铜线、东铜线、东旺线、江宁区16路、金丹线等多辆班次到九龙湖下地铁：1号线（百家湖站）3号线（诚信大道站/东大九龙湖校区站）5号线（诚信大道站）行车：龙蟠中路-双桥门高架-卡子门大街-双龙大道机场高速-天元西路-双龙大道将军大道-诚信大道-双龙大道(2)交通规划规划中的3号线（项目靠近东大九龙湖校区站，诚信大道站）商业配套：餐饮,金融各大银行齐全（工行、农行、建行等）end,医院同仁医院，同仁儿童医院，江宁康复医院end,超市苏果超市，欧尚超市end,学校南师附幼、附小、附中，清水亭幼儿园、小学、中学，东南大学end,药店,休闲百家湖金鹰天地、1912商圈，胜太路商圈，殷巷商业街；东南大学九龙湖校区、江宁体育中心end,卖场项目自带2万方商业，引入大型超市，充分满足本社区及周边业主的日常生活需要。end,公园广场九龙湖公园，百家湖公园，远眺将军山、牛首山、方山end,其他紧邻九龙湖，自然宜居；同时，百家湖、三山、方山、秦淮河、上秦淮湿地公园环绕，项目位于江宁“大公园”的中心位置，自身携带近2万方集中商业（含会所、社区中心、不小于2000㎡的净菜超市）4(1)与本案的距离(2)从保利中央公园沿双龙大道向北方向行驶2.3公里，右转进入天元东路，沿天元东路行驶800米就到达朗诗玲珑屿了。关于生活机能有无新规划预计未来政府会在九龙湖边上建造一个生态公园，在项目东南面会建造商业配套，形成九龙湖商业圈。一、产品分析1、基本数据小区总占地约11.2万平米。总建筑面积约46.8万平米，总户数约3330户，车位配比为1:1.1，绿化率为35%。2、整体描述3、户型（1）户型数量、面积二期5（2）户型（按面积、位置配比）在售的2栋户型面积数量户型占比C29233两室两厅一卫25%C39366两室两厅一卫50%D112533三室两厅两卫25%在售的11栋户型面积数量户型占比B7051两室一厅一卫50%C1894两室两厅一卫25%C2937两室两厅一卫25%（3）户型特色及点评户型B，约70㎡，两室一厅一卫。户型优劣势：6（1）优势：户型紧凑，全功能合理布局，典雅方正，两室朝南采光不错，餐厨一体比较时尚。（2）劣势：房间不通透，次卧太小。。户型C1，约89㎡两室两厅1卫户型优劣势：(1)优势：房型方正，附赠空间大，。劣势：，邻双龙大道，吵，次卧和改造房都朝北，没有阳光。7户型C2约93㎡两室两厅1卫户型优劣势：（1）优势：房型方正，明厨明卫，赠送面积大，阳台大，主卧有朝南大飘窗，主卧采光好。客厅面积大。。劣势：客厅占用面积大，导致卧室房间较小，赠送空间毛坯交付，改造麻烦。户型C3约95㎡两室两厅1卫户型优劣势：（1)优势：房型方正，赠送空间大，客厅到主卧有走廊，私密性好，南向卧室开间大，采光好。。8。劣势：中间户，不通透，连廊占用面积，导致公摊面积大。客厅到卧室走廊浪费空间。户型D1约125㎡三室两厅两卫户型优劣势：优势：房型方正合理，采光好，通透性也不错，赠送空间大，三房都有飘窗。劣势：128主卫太小，改造麻烦。户型D2约135㎡户型优劣势：优势：空间大，客厅大，房间采光好，通透性好，动静分区。劣势：不适合老人居住，打扫麻烦，后期改造困难4、建材设备（1）立面（外立面为涂料）9（2）大堂10（3）公共部位（4）电梯（还未公布）（5）门窗都是保利定制（6）其它5、装修设备（1）装修标准11(2)建筑风格：Artdeceo二、价格分析1、基本数据目前保利中央公园1、10栋已售罄，所售户型面积为70㎡/89㎡/93㎡/125㎡/135㎡。均价16000元/㎡到17000元/㎡。定价原则:高层建筑中，中间楼层约为均价，往上稍高，往下稍低。2、优惠、涨价①优惠：开盘项目：全商代1.5，一次性付款1.5个点，电商1.5个点，1万买1个点优惠②涨价：由于保利中央公园是2013年11月15日首次开盘，目前价格没有涨幅。三、销售分析1、周或月销量东2栋的在售情况本幢累计成交状况开盘日期:2013-12-14建筑结构:钢混入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例套套套套M2元/M2%栋11栋的在售情况本幢累计成交状况开盘日期:2013-12-14建筑结构:钢混入网总套数可售套数认购套数成交套数销售面积均价成交比例套套套套M2元/M2%2、去划速度、比例、原因（结合位置、楼栋、楼层、房型和价格）保利中央公园目前在售的2号、11号楼中，89m2、93m2的刚需户型是卖的最多的，其他户型卖的不是太多，可能是70m2的面积不能满足客户的需要，125m2的户型总价高，客户承受不了。3、分批开盘时间、推案量、价格涨跌、促销方案2014年活动情况如下：2014年02月24日保利中央公园70、89、93、128、135平方米的样板间图片已更新点。项目目前参与365淘房汇活动，办理价值10000元团房卡12享购买保利中央公园项目1#楼、2#楼、10#楼、11#楼所有可售房源在案场优惠基础上享总房款98.5折优惠（与案场其他折扣以累乘形式享受），团购时间：2014年2月14日-2014年3月15日。2014年02月18日保利中央公园项目最新实景图已更新，项目70、89、93、128、135平方米的样板间预计近期即将正式对外公开。项目本周六（3.1）有看房团活动。2014年02月17日保利中央公园目前参与365淘房汇活动，办理价值10000元团房卡享购买保利中央公园项目1#楼、2#楼、10#楼、11#楼所有可售房源在案场优惠基础上享总房款98.5折优惠（与案场其他折扣以累乘形式享受），团购时间：2014年2月14日-2014年3月15日2014年02月12日保利中央公园2号楼目前已经开始认筹，缴纳2万元诚意金可预约排号，共计132套，为33层高层产品，户型面积为93、95、128平方米的三房、四房。2014年02月08日保利中央公园预计本月将加推2号楼，户型面积为93、95、128平方米的三房、四房，共计100余套2014年01月30日保利中央公园春节期间售楼处一直有人值班，春节期间购房可再享一个点的优惠。项目预计在年后加推2号楼，户型面积为93、95、128平方米的三房、四房2014年01月25日保利中央公园2月15日有365看房团活动2014年01月23日保利中央公园目前在售11号楼十余套90平方米三房，均价17000-17500元/平方米，购房可优惠两个点。预计在年后加推2号楼，户型面积为93、95、128平方米的三房、四房。2014年01月17日保利中央公园预计在年后加推2号楼，户型面积为93、95、128平方米的三房、四房，近期即将公开5个样板间。2014年01月16日保利中央公园项目最新实景图已更新。。四、媒体广告1、广告策略、定位、方向13①广告策略：各主要房地产网站投放楼盘信息（如365房产，新浪乐居等）②定位，方向：品牌房企、小户型、地铁沿线、精装修。2、现场表现售楼处14销售资料15样板房1617五、业务执行业务员的职业素养很好，迎接客户热情，非常有礼貌，从进场迎接到裱板沙盘介绍再到样板房介绍，整个流程很流畅，在介绍过程中把项目的亮点都很详细的介绍出来了。八、综合分析保利中央公园有着保利品牌的保障，推出户型比较符合刚改、首次改善和改善生活品质人群的要求，未来规划地铁3、5号线经过项目周边，交通便利，小区靠近九龙湖，景观资源丰富。离百家湖商业圈3公里。SWOT分析：1、S(强势)：西临九龙湖，自然景观资源丰富。靠近地铁1号线的百家湖站，和规划中的3、5号线，轨道交通便利，通过双龙大道可以上高架到达城中和河西，交通通达性也很好。2、W（弱势）：离南京市中心较远；容积率3.2，舒适度一般，周边配套不是太齐全。3、O（机会）：项目自身配备2万方的商业街。政府规划在项目附件沿双龙大道近2公里的商铺。4、T（威胁）：目前周边还比较荒，生活商业配套不齐全。对面是新城玖珑湖，产品价格都相近，会被分流一定的客源的。