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重庆龙湖车库优化研究车位面积优化车位配比优化车库层高优化前言根据目前重庆龙湖各项目建设情况看，车库建设规模达到项目总规模的20-25%，车库建造成本占项目总建造成本的20%左右。在车库本身的价值贡献有限的情况下，合理降低车库成本，将是提升项目利润贡献的重要手段。本研究旨在通过对重庆龙湖过去几年的项目中车库建设状况的回顾、总结，找出一些有利于降低车库成本的共性方法，从而提高项目利润率。车位面积优化车位配比优化车库层高优化目前关于车位大小的政策规定：设计规范中，对微车位有明确的尺寸规定；在重庆，无对小车、微车比例的明确规定。经与规划局沟通，答复是可做微车位，但不宜太多。实际操作是20%--30%。按重庆规划管理条例：住宅每100平米配车位0.6个，公建每100平米配车位0.7个，单车位以35平米计，以部分地上停车做补充，车库面积将占到总面积的25-30%。也就是说，车库建造成本将占总建造成本的30%左右。微车位的综合单车位面积约为25平/个，如将车库总车位的30%变为小车位，车库面积将减少10%，车库减少成本将占到总建造成本的2-3%。据粗算，以一个普通住宅项目为例，假设所得税率25%，在有土地增值税的情况下，每减少1元建造成本可以增加约0.46元的净利润；如无土地增值税，則每减少1元建造成本可增加约0.75元的净利润。结论：公共车库（非别墅住宅集中车库、商业及小户型车位面积优化车位配比优化车库层高优化一个小区应该配置多少车位？虽然合适的车位配比，有助于提升小区品质，但从收益角度讲：1.2.车位价格和成本基本打平，多做车位将冲淡销售利润率；车位往往在交房后才销售，这将降低内部收益率。关于车位配比，政府有规定，但不假思索就按规定配，有问题。题如下：高端业态（别墅、洋房）低端业态（小户型）---不够（户均2辆车，甚至更多）---多了（大多使用公共交通）商业+Soho---需综合平衡（商业少了，soho多了析：们应综合利用各业态的车位配比，既满足实际需求，也满足政府规定。回顾重庆公司标准：•别墅：每户2辆+访客车位•洋房：每户1.2~1.5辆•高层：每户0.5辆住宅每100平米0.6个同上同上回顾重庆地区政府标准：业态户均建筑面积户均车位政府规定户均车位高端（东桥郡联排）220m2/户2辆1.3辆高端（悠山郡洋房）137m2/户1.2辆0.9辆低端（MOCO小户型）65m2/户尽量少0.4辆住宅车位回顾重庆地区政府标准：住宅每100平米0.6个，商业每100平米0.7个商业+soho车位后工项目商区：持有商业24万平米，其上的SOHO约20万平米。按政府标准，应建车位2880个；其中商业680个，SOHO1200个。注：soho报建为住宅，实际使用为办公。结论：综合性项目，应根据不同业态对车位需求，合理分布车位数和车位等级。我们认为，车位数和等级应向商业倾斜，同时减少SOHO区车位数和等级。（北城天街12万平米，700个车位，常常爆满。）龙湖产品的配置标准，是与客户需求匹配的。等级降低，其需求也降低。过高将成为项目的负担，带来销售和收益的压力。一个大的项目会持续多年，当市场由良好转变市场良好时，客群等级高，高配置可获得高溢价。为疲软时，市场疲软时，客群我们的市场定位，应随之而变。的配置，结论：多业态项目，车位配比应向高端业态倾斜。低端业态按政府最低标准配置。项目修建性详细规划报建、方案报建时的技巧性处理由此相当重要，以便为后期可能的调整留下空间：地下车库面积地下车位数量适当多写；按最低要求写。随时回顾待建车库是否符合预期市场需求，不符合则调整。车位面积优化车位配比优化车库层高优化合理的设计，可降低车库综合成本约200元/m2。影响车库层高的4个因素：1.柱网：跨度直接影响梁高；2.顶板荷载：覆土厚度与其直接相关，是影响梁高的主要因素之一；3.机械通风设备：风管、风机会占到400~1000的空间；4.管线布局：管线交叉点、管线重叠点，影响局部净高。合理的柱网跨度顶板覆土深度控制车库管线综合车库自然通风排烟•使车库管线整洁、富有逻辑美•避免混乱交叉导致净高不够•可有效降低高度400左右•减少设备安装成本、运营成本•大幅降低结构含钢量•直接减少顶板侧壁防水面积•可有效降低设备层高度200左右•有效控制梁高•应首先满足高效停车要求•可有效降低梁高覆土1500，机械通风，不做管线综合；覆土600~900，自然通风，做管线综合；层高4200~4500净高2200+管线900~1000+梁1000~12层高3100~3200净高2200+管线200+梁700~800优化覆土厚度对绿地率计算的影响(重庆市)：种植土层深度指种植土的实际深度，不包括架空平台屋顶板、防水层排水层构造厚度，其中防水层和排水层总厚度一般按30厘米计算。具体按以下办法折算冲抵：1．种植土层深度大于1.5米的，按实际植物种植面积的100％冲抵集中化面积；2．种植土层深度大于1.0米、小于1.5米的，按实际植物种植面积的6冲抵集中绿化面积；3．种植土层深度大于0.4米、小于1.0米的，按实际植物种植面积的2冲抵集中绿化面积。