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2008,请听前海对你说。。。------深圳事业三部南山战国图之前海篇2008，经过风云变幻的地产行业将更加健康、稳健的前行。土地、项目、价格都将重新被盘点。但是无论如何，深圳还是深圳，关内还是关内，土地依然稀缺。前海，作为深圳08年一个住宅集中供应的片区，又在深圳市城市总体新规划中被定义为深圳又一中心区。毋庸置疑，前海将成为2008年深圳最热点的置业区域。让我们一起走进深圳前海。。。。。。序言前海的华丽转身------深圳新城市中心《深圳市城市总体规划（2007-2020）》草案规划中提出：未来深圳整体在城市空间布局结构上将呈现“三轴两带多中心”的组团结构，并建立起三级城市中心体系―――2个城市中心、5个城市副中心、8个组团中心。其中，两个城市中心便是福田中心和前海中心。前海中心，包括前海、后海和宝安中心区，主要发展区域功能的生产性服务业与总部经济。福田中心，包括福田中心区、罗湖中心区，主要发展市级行政、文化、商业、商务职能。前海中心之后海------深圳惟一的滨海金融商务区“总规”中提到将后海金融中心发展为高新技术产业、物流业、创意产业的创业投融资中心和金融电子产品研发中心，并应努力争取全球金融业软件外包的份额。后海填海区东区：高规格规划的深圳湾体育中心、内湾公园、深圳歌剧院、标志性酒店等。蛇口填海区东区：口岸区后海填海区西区：深圳湾滨海金融区，延伸南山文化商业中心核心区的金融商务功能蛇口东填海区西区：规划建筑面积136万平方米的住宅区。关内最后一块滨海住宅区。南山文化中心区：凯宾斯基、日航酒店、甲级写字楼前海中心之宝安中心区------未来珠三角城市群的重要枢纽体育馆行政中心商业中心标志性建筑罗田路商业中心标志性建筑会展中心（规划中）地铁站广场（规划中）在城市的地位——战略要地，承担深圳两大职能：城市综合服务功能和区域物流功能。2006年3月公布《深圳市国民经济和社会发展第十一个五年总体规划（草案）》，提出“南融北联、东补西通”的城市发展方向。“西通”，南山与宝安在深圳“西通”之路上拥有重要地位，宝安中心区更是排头兵。“南融”，强化深港联系。深港西部通道、宝安大铲湾海港口岸等将发挥强大的纽带作用。“北联”，增强辐射力。沿江高速公路、宝安航空港口为重要交通设施。宝安中心组团建设海陆空并举、立体化、全方位交通系统，使宝安中心区成为未来珠江三角洲物流与人流的重要枢纽，片区发展潜力、竞争力提升。前海中心之前海------国际性生产服务业中心前海物流园区：总规划占地面积13.8平方公里，建成后将会是深圳最大的物流园区。以西部港区和前海物流园区为依托，南山区计划将前海湾1平方公里的前海物流园区规划建成服务港口、物流业的物流商务中心区。在未来将崛起一个区域性的现代物流中心前海交通枢纽：前海铁路口岸、深圳火车西站、深圳客运西站、地铁一号线、沿江高速。。。前海高尚住宅区：星海名城、阳光棕榈园、鼎太风华。。。Contents：1.前海中心区域状况2.片区房地产市场3.重点项目盘点1.前海中心区域状况以物流中心为主的多功能服务业中心前海物流园区总规划占地面积13.8平方公里，建成后将会是深圳最大的物流园区。国际性物流服务业中心。前海物流园区规划建成服务港口、物流业的物流商务中心区。将成为总部经济的重要聚集地。高端跨国性商务中心。依托西部滨海分区主要交通设施走廊，建设前形成以电子及新材料为主导的先进制造业发展片区。高新技术产业中心。结合深港两地机场的轨道连接线，建设前海站铁路口岸。深港两地重要铁路枢纽口岸。交通要道，战略节点深圳前海中心在整个珠三角地区有一个非常明晰的发展轴线：香港---深圳---广州，从深圳的发展到东莞的崛起都证明，这条轴线是整个珠三角发展的强大引擎。而前海中心正好处于这个轴线的战略节点。种种因素决定前海地区将是深圳未来发展最具潜力的“战略高地与交通要道”四通八达的交通网络使前海与外界的联系更加紧密和便利沿江高速、以及现有的广深高速，再加上将来要建设的城际区域快线，经过前海与香港的大屿山新机场连接起来。地铁1号延长线预计于2008年底开通，直通机场。地铁2号线建设已启动，建成后直达蛇口港。西部通道已于2007年7月1日正式通车。深南大道延长线既宝安大道完工后将直通松岗。预计08年建成的沿江高速直接连接广州和深圳西部口岸。地铁1号线地铁2号线宝安大道前海，未来深圳发展的强劲动力国际性综合服务业中心的定位与一系列的战略性基础设施建设，将加速前海经济发展。前海也会为深港两地的经济融合与深圳未来的发展注入强劲的动力。2.片区房地产市场前海，深圳大盘云集之地星海名城阳光棕榈园鼎太风华诺德国际城市山林地理位置：前海片区是位于南山区西部前海路两边的区域，东至南新路，西至港湾大道，北至深南大道，南至西部通道。发展趋势：2000年9月2日星海名城一期盛大开盘，共推出49栋，1536套拉开了前海片区置业热点的序幕。而后，2001年9月1日星海名城二期、2002年12月15日，阳光棕榈园1期、2002年5月10日，鼎太风华1期接连推出，前海路的大盘阵势也正式形成。振业、中海、鼎太等大品牌开发商的力作使前海成为置业新宠，也掀起了前海第一轮的置业热潮！随后，椰风海岸、绿海名都等小盘也陆续推出。2000.9星海名城1期2001.9星海名城2期2002.12阳光棕榈园1期2002.5鼎太风华1期2002.9港湾丽都2002.10阳光棕榈园2期片区历年代表楼盘2003.4椰风海岸2003.6鼎太风华2期2003.8阳光棕榈园3期2003.11绿海名都2004.5鼎太风华3期2005.12星海名城5期2005.12天朗风清2005.9鼎太风华5期2006.12新德家园2006.12前海金岸2007.7星海名城6期2007.12诺德国际居住区2004.3星海名城3期2006.6城市山林1期居家户型引领前海置业市场2007年之前，前海主要供应户型一直以三房为主，两房和三房产品更是占到总供应量的86%。总体户型供应结构较为齐全，以精英白领居家户型为主。从2007年底起推售的户型开始趋向于以两房为主的小户型。价格持续走高，07年增长50%前海市场在几大知名品牌开发商和知名大盘的带动下，价格持续走高，鼎太风华也一直充当着挑战者的角色，不断突破区域价格，领跑市场！鼎太风华一期2002年5月6000元/平米鼎太风华二期2003年5月5500元/平米鼎太风华三期2004年3月6300元/平米鼎太风华五期2005年10月11000元/平米2003-2007年度前海楼盘均价分期推售推售时间销售均价523258056772994914330020004000600080001000012000140001600020032004200520062007以东滨路为界南低北高的价格梯度二级市场相差1500—2000元/平方米2005年销售均价星海名城5期7000元/平方米鼎太风华5期（一批）7800元/平方米碧榕湾1期5600元/平方米星海名城三级市场相差4000—5000元/平方米2007年9月份成交均价星海名城13000—15000元/平方米中海阳光棕榈园15000—17000元/平方米鼎太风华3、5期16000—18000元/平方米光彩岁月居12000—13000元/平方米太子山庄9000—11000元/平方米碧榕湾１期10000—11000元/平方米相关数据链接：东滨路星海名城阳光棕榈园鼎太风华太子山庄碧榕湾环境是制约片区房价的主要因素货柜车通道城中村工业区热电厂作为生产服务中心及交通枢纽,前海不可避免地产生一些不利于片区环境的因素，这很大程度地影响了片区的居住氛围。这些也是制约前海房价的主要因素。作为深圳双中心之一，前海在产业优化、环境治理及改造方面必将以一个崭新的面貌展现在市民面前。价格优势，白领置业首选比较前海与南山其他片区的房价，不难发现前海在价格上有绝对优势。客户群主要锁定在需求旺盛但购买力较弱的白领身上。07年前前海推售户型以三房为主，07年下半年开始至08年前海推售的产品主要以三房以下小户型为主，如诺德国际、云栖西岸阁、悠山美地等。因此尽管07年较06年价格涨幅超过50%，但是由于年底开始推售小户型产品，很大程度上控制了总价，加上户型的优化（N+1房设计），使客户的接受度并没有受到太大挑战，因此前海再次吸引白领眼球。楼盘片区均价诺德国际前海15000星海名城前海16500后海公馆后海26000方鼎华庭南头18000侨香诺园华侨城38000高发城弛皇岗23000中城天邑新洲21500部分片区在售楼盘均价片区客户地缘性强，南山客户为主城市山林1期客户特征星海名城•城中央客户特征客户基本特征来源区域南山占多数，部分福田和罗湖年龄段年龄段主要集中在25-45岁构成情况南山中高级白领；周边村民购买比例大；部分换房客；置业目的自住居多购买决定因素大社区客户基本特征来源区域南山占60%，部分福田、宝安年龄段年龄段主要集中在30-45岁构成情况老业主换房比例大；南山私营老板/生意人；南山和福田的换房客；置业目的自住多，少量投资兼自住购买决定因素大社区、地段客户基本特征来源区域南山占80%年龄段年龄段主要集中在25-40岁构成情况南山白领；南山和福田的投资客；部分周边村民；置业目的投资居多购买决定因素地铁物业、周边配套齐全客户基本特征来源区域南山为主,部分福田年龄段年龄段主要集中在25-45岁构成情况南山中高级白领；南山生意人；置业目的自住为主购买决定因素大社区前海金岸客户特征区域性强，来自南山的是绝对的主力客户；客户以精英白领为主，也有较高端自住客（生意人/私营老板）和投资客进入；周边的村民购买力强，基于对周边生活环境的认可高，以及原住地情结，即使换房也不愿离开本片区；鼎太风华五期客户特征07年底再掀供应高峰2003年随着前海市场几个大盘的陆续推出，前海曾出现一个较为集中的供应高峰。随后05，06一直到07年前半年供应量逐年下降。随着新规划的出台，07年年底前海再掀供应高峰，无疑，08年前海将出现真正的置业高潮。在售和即将在售项目分布情况星海名城6期都市橄榄园云栖西岸阁鼎太风华6诺德国际雷圳0755城市山林2期悠山美地海岸卡夫诺（写字楼）项目建筑面积主力户型海岸卡夫诺63635.76写字楼、商务公寓星海名城6期181000130平米三房、四房都市橄榄园不详二房、三房、四房云栖西岸阁2000077平米两房、103平米三房鼎太风华6期56966.670平米两房雷圳07558984080平米两房、120平米三房诺德国际26000075平米两房、83平米三房悠山美地2302035单身公寓、50平米一房、70平米两房城市山林2期115143108平米三房、180平米四房阳光花地苑2008，前海依旧风光无限------供应量充足，小户型为主按照目前市场开盘20%，月均销售30套预估各项目推售节奏诺德国际居住区（1564套，07.12.22入市）1251—1221-------1191—---1161-------1134-------1101-------1071-----1041-----1011--------981---------951---------921悠山美地（425套，08.1.3入市）340-------310-------280--------250----------220---------190-------160-------130-------100---------70-----------40----------0城市山林2期（816套，07.12.22入市）653-------623-------593-------563----------533---------503-------473------443-------413---------383-----------353----------323雷圳0755（918套，08.01.20入市）733-------703-------673-------643-----