房地产行业企业所得税汇算清缴概要

学学习习改改变变命命运运，，智智慧慧创创造造财财富富房地产行业企业所得税汇算清缴暨企业所得税难点、疑点解析及税务稽查应对第一章房地产企业所得税的汇算清缴实务（暨纳税申报表的填写）第1节企业所得税报表体系及填写要求1—1、报表体系：主表：一份，《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》附表：十五份，其中包括：A1（1）《收入明细表》A1（2）《金融企业收入明细表》A1（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表》A2（1）《成本费用明细表》A2（2）《金融企业成本费用明细表》A2（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位成本费用明细表》A3《纳税调整项目明细表》A4《企业所得税弥补亏损明细表》A5《税收优惠明细表》A6《境外所得税抵免计算明细表》A7《以公允价值计量资产纳税调整表》A8《广告费和业务宣传费年度纳税调整表》A9《资产折旧、摊销纳税调整表》A10《资产减值准备项目调整明细表》A11《股权投资所得（损失）明细表》1—2、表间关系：1、《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》对应：A1——A62、A3《纳税调整项目明细表》对应：A4以外的所有附表。1—3、注意事项：以上报表除：A1（2）《金融企业收入明细表》A1（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位收入明细表》A2（2）《金融企业成本费用明细表》A2（3）《事业单位、社会团体、民办非企业单位成本费用明细表》以外，其他报表均适用于房地产企业。在这些报表中以主表《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》和A1（1）《收入明细表》、A2（1）《成本费用明细表》、A3《纳税调整项目明细表》最为重要，为必填项目；A4——A11属于单项报表，根据业务需要，有则填写，没有则不需要填写（盖章后报空白表）。1—4、填写顺序：一、根据企业账簿填写A3以外的所有附表；二、根据企业账簿和填好的附表（除附表四《企业所得税弥补亏损明细表》以外）填列A3；三、根据企业账簿和填好的附表A1——A6填列主表《中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）》。第2节企业所得税报表的填写方法及相关税法2—1长期股权投资所得（损失）明细表(略)2—1—1、附表十一《长期股权投资所得（损失）明细表》填报说明一、适用范围本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人填报。二、填报依据和内容根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策，以及国家统一企业会计制度的规定，填报会计核算的长期股权投资成本、投资收益及其税收处理，以及会计处理与税收处理差异的纳税调整额。三、有关项目填报说明1.第2列“期初投资额”：填报对被投资企业的投资的期初余额。2.第3列“本年度增（减）投资额”：填报本纳税年度内对同一企业股权投资增减变化金额。学学习习改改变变命命运运，，智智慧慧创创造造财财富富列“初始投资成本”：填报纳税人取得长期股权投资的所有支出的金额，包括支付的货币性资产、非货币性资产的公允价值及支付的相关税费。4.第5列“权益法核算对初始投资成本调整产生的收益”：填报纳税人采取权益法核算，初始投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辩认净资产公允价值份额的差额计入取得投资当期的营业外收入的金额。5.第6列“会计核算投资收益”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的投资收益的金额。本行根据“投资收益”科目的数额计算填报。6.第7列“会计投资损益”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的扣除投资转让损益后的金额。7.第8、9列“税收确认的股息红利”：填报纳税人在纳税本年度取得按照税收规定确认的股息红利的金额。对于符合税收免税规定条件的股息红利，填入第8列“免税收入”，不符合的填入第9列“全额征税收入”。8.第11列“投资转让净收入”：填报纳税人因收回、转让或清算处置股权投资时，转让收入扣除相关税费后的金额。9.第12列“投资转让的会计成本”：填报纳税人因收回、转让或清算处置股权投资时，按照国家统一会计制度核算核算的投资转让成本的金额。10.第13列“投资转让的税收成本”：填报纳税人因收回、转让或清算处置股权投资时，按税收规定计算的投资转让成本的金额。11.第14列“会计上确认的转让所得或损失”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的长期股权投资转让所得或损失的金额。12.第15列“按税收计算的投资转让所得或损失”：填报纳税人因收回、转让或清算处置股权投资时，按税收规定计算的投资转让所得或损失。四、“投资损失补充资料”填报说明本部分主要反映投资转让损失历年弥补情况。如“按税收计算投资转让所得或损失”与“税收确认的股息红利”合计数大于零，可弥补以前年度投资损失。1.“年度”：分别填报本年度前5年自然年度。2.“当年度结转金额”：当年投资转让损失需结转以后年度弥补的金额。3.“已弥补金额”：已经用历年投资收益弥补的金额。4.“本年度弥补金额”：本年投资所得（损失）合计数为正数时，可按顺序弥补以前年度投资损失。5.“以前年度结转在本年度税前扣除的股权投资转让损失”：填报本年度弥补金额合计数＋第一年结转填入附三表中“投资转让所得、处置所得”调减项目中。五、表间关系第5列“合计”行＝附表三第6行第4列。2—1—2、国家税法关于长期股权投资所得（损失）的规定。（一）权益性投资收益1、《企业所得税法》第二十六条第（二）项：符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，为免税收入。2、《企业所得税法实施条例》第八十三条：企业所得税法第二十六条第（二）项所称符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，是指居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益。企业所得税法第二十六条第（二）项所称股息、红利等权益性投资收益，不包括连续持有居民企业公开发行并上市流通的股票不足12个月取得的投资收益。（二）投资转让所得1、《企业所得税法》第十四条：企业对外投资期间，投资资产的成本在计算应纳税所得额时不得扣除。2、《企业所得税法》第十一条：投资企业从被清算企业分得的剩余资产，其中相当于从被清算企业累计未分配利润和累计盈余公积中应当分得的部分，应当确认为股息所得；剩余资产剪除上述股息所得后的余额，超过或者低于投资成本的部分，应当确认为投资资产转让所得或损失。3、《企业所得税法实施条例》第七十一条第二款：“企业在转让或处置投资资产时，投资资产的成本，准予扣除。1、通过支付现金方式取得的投资资产，以购买价款为成本；2、通过支付现金以外的方式取得的投资资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为成本。”【例1】甲企业持有A企业60%的股份，A企业注册资本500万元（投资成本账面价值与计税成本相同），A企业于2008年3月宣布终止生产经营，账面记载资本公积100万元，盈余公积200万元，未分配利润250万元。假设甲企业分得700万元剩余资产，甲企业2008年度所得税如何申报？甲企业从A企业分得剩余财产：属于分得的股息=450×60%=270（万元）企业投资成本=500×60%=300（万元）学学习习改改变变命命运运，，智智慧慧创创造造财财富富股权转让所得=700-270-300=130（万元）企业所得税年度申报时，270万元股息为免税收入.【例2】甲企业2008年度将对B投资业务对外转让，转让净收入100万元，投资转让的会计成本与税收成本均为300万元；当年对C投资业务也对外转让，转让净收入100万元，投资转让的会计成本与税收成本均为8万元；当年取得国库劵（投入100万元）利息收入10万元。甲企业200年度所得税如何申报？B投资股权转让所得=280-300=-20（万元）9（损失）C投资股权转让所得=100-85=15（万元）国库劵利息收入10万元为免税收入。（以上2例见表1）【例3】2008年1月，甲企业支付1000万元取得D企业40%的股权，取得投资当日D企业净资产公允价值为3000万元，甲企业按特股比例40%确定应享有D企业可辨认净资产公允价值的份额为1200万元。2010年甲企业对D企业的投资进行转让，取得转让净收入1500万元，假定该项投资的账面价值仍为1200万元。2010年企业所得税申报时如何填报《长期股权投资所得（损失）明细表》（附表一）？①2008年度取得初始投资时，A企业账务处理：借：长期股权投资——投资成本12000000贷：银行出款10000000营业外收入2000000需要注意的是，税收上确认的初始投资成本为1000万元。200万元营业外收入税收上不予确认，本年度所得税申报时调减应纳税所额200万元。②2010年转让该项投资业务时，A企业账务处理：借：银行存款15000000贷：长期股权投资12000000投资收益3000000但按税法确认的投资转让所得=1500—1000=500（万元）。企业所得税年度申报时，应调增应那说所得额200万元。【例4】某企业2008年度投资转让所得35万元，该企业2003年度投资转让损失结转金额为40万元（已由2004年度投资转让所得弥补20万元）；2005年度投资转让损失结转金额为15万元（已由2006年度投资转让所得弥补10万）；2007年度投资转让损失结转金额为20万元。根据以上资料填报《长期股权投资所得(损失)明细表》（附表十一）投资损失补充资料。长期股权投资所得（损失）明细表（附表十一）（表3）金额单位：万元第一年年度当年度结转金额以弥补金额本年度弥补金额结转以后年度待弥补金额第二年2007201010第三年2006第三年2005151050第四年2004第五年20034020200以前年度结转在本年度税前扣除的股权投资转让损失2—2、资产减值准备项目调整明细（略）2—2—1附表十《资产减值准备项目调整明细表》填报说明一、适用范围本表适用于实行查账征收企业所得税的居民纳税人填报。二、填报依据和内容根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、相关税收政策，以及国家统一会计制度的规定，填报各项资产减值准备、风险准备等准备金支出、以及会计处理与税收处理差异的纳税调整额。三、各项目填报说明本表“注：……”修改为：“1、标有*或＃的行次，纳税人分别按照适用的国家统一会计制度填报”1.第1列“期初余额”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的各项准备金期初数金额。2.第2列“本期转回额”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算价值恢复、资产转让等原因转回的准备金本期转回金额。3.第3列“本期计提额”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算资产减值的准备金本期计提数的金额。4.第4列“期末余额”：填报纳税人按照国家统一会计制度核算的各项准备金期末数的金额。5.第5列“纳税调整额”：金额等于本表第3列－第2列。当第5列＞0时，进行纳税调增；第5列＜0时，学学习习改改变变命命运运，，智智慧慧创创造造财财富富进行纳税调减。四、表间关系第17行第5列＞0时，第17行第5列＝附表三第51行第3列；第17行第5列＜0时，第17行第5列＝附表三第51行第4列。2—2—2报表结构及内容分析本报表共分5列，第1列，期初余额，第2列，本期转回额，第3列，本期计提额，第4列，期末余额，第5列，纳税调整额。其中：第2列，本期转回额，第3列，本期计提额，第5列，纳税调整额尤其重要。第5列是《纳税调整项目明细表》第49行的填列依据；第2列、第3列则是第5列的计算基础。2—2—3国家税法对资产减值准备的扣除规定。（一）《企业所得税法》第十条第七项：未经核定的准备金支出，在计算应纳税所得额时，不得扣除。（二）《企业所得税法实施条例》第五十五条：企业所得税法第十条第（七）项所称未经核定的准备金支出，是指不符合国务院财政、税务主管部门规定的各项减值准备、风险准备等准