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北京CBD典型写字楼个案分析项目分布国贸中心环球金融中心华贸中心地铁10号线地铁1号线地铁2号线地铁4号线银泰中心银河SOHO华贸中心个案分析银河SOHO个案分析国贸中心个案分析总结•银河SOHO基本情况银河SOHO位于北京东二环朝阳门西南角，是一个总建筑面积约33万方，集商业办公于一身的综合型项目。项目造型独特，优美的建筑线条营造出流动和有机的内部空间，形成了引人注目的地标性建筑景观。动工时间：2009年底交房时间：2012年11月•银河SOHO宏观区位•银河SOHO地处北京朝阳区，王府井商圈与CBD之间，商•务配套较为成熟。海淀区朝阳区东城区西城区二环二环三环三环三环四环四环二环朝阳门商圈银河SOHO二环CBD王府井商圈三里屯商圈东直门商圈丰台区•银河SOHO中观区位•银河SOHO位于朝阳门立交桥西南侧，紧邻朝阳门SOHO•一期、二期，属于东二环交通商务区的核心区域。CBD王府井商圈朝阳门SOHO银河SOHO朝阳区政府朝阳门立交•银河SOHO交通状况银河SOHO轨道朝阳门站地铁2号线地铁6号线（规划中）二环项目紧邻东二环和朝阳门大街，朝阳门大街石朝阳门商圈与CBD商圈、王府井商圈的联络线；项目地点位于双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线方便换乘各路地铁；公共交通方面：项目周边有44路（大小环）、101路、109路、110路、112路、202路、208路、420路、800路（内外环）、810路、813路、820路（内外环）、846路、特2路、康恩专线等18条公交车均在朝阳门设用停靠站。项目紧邻城市主干道，双地铁交汇处，交通便捷，可达性强。朝阳门大街项目距离首都国际机场全程约25公里，车程35分钟；距离北京东站全程约7公里，车程约15分钟。至机场约25公里至北京西站约11.5公里至北京东站约7公里至北京南站约13公里至北京北站约10公里•银河SOHO周边配套•项目周边写字楼、酒店云集，商务配套成熟，商业配套•相对较差。银河SOHO二环朝阳门王府井三里屯工人体育场朝阳门SOHO瑞欧特写字楼汇万达写字楼鸿安国际大厦朝阳门街道办首创大厦华声国际大厦世贸天街梓峰大厦日坛国际酒店北京瑞吉酒店朝外SOHO北京极栈酒店励骏酒店礼士宾馆王府井大饭店中国石化中保大厦人寿大厦丰联广场写字楼酒店商业配套市政外交部•银河SOHO总平图类别建筑面积㎡总建筑面积330117地上总建筑面积219387地下总建筑面积110730可销售建筑面积商业（包括B1\F1\F2)81787办公166648地上层数（自然层）15地下层数3银河SOHO共由4栋楼组成，业态包括商业和写字楼。•银河SOHO建筑风格•弧形地标外立面设计效果图实景图银河SOHO由荣获普利兹克建筑奖的英国扎哈·哈迪德建筑师事务所担当设计，其超现实的设计风格，为北京的天际线增添了一抹独一无二的色彩，这一造型奇特的建筑还未面世就引起了众多关注，成为人们争相评论的又一新地标。•银河SOHO建筑风格室外平台设计顶部凹槽设计每栋建筑个体均有它的中庭和交通核心，且在不同层面上融合一起，从而创造出丰富流动的空间景致和室外平台。平台的相互错综位移，不同层面对彼此视角的介入，产生环绕着的、引人入胜的环境。360度全角视野•银河SOHO产品分析•产品主要包括商业和写字楼两部分商业写字楼物业楼座楼层面积（㎡）商业1#B1-F218862817872#B1-F2184783#B1-F2180385#B1-F226408写字楼1#、2#、3#、5#F5-顶楼166648F3为精装修，商业办公皆可商业：B1-F2总建筑面积81787㎡写字楼：F5-顶楼总建筑面积166648㎡•银河SOHO写字楼指标•总建筑面积33万方，为区域内高端写字楼项目之一。项目名称银河soho竣工时间2012年6月项目地址东城区小牌坊胡同甲七号开发商SOHO中国物管公司北京锦融物业管理有限公司物管费24元/㎡·月物业等级甲级占地面积5万方建筑面积33万方总层数地上18，地下3写字楼面积16.6万方商业面积8.6万方层高3.5m单层面积7000㎡停车位2000多个，卖了600多个公摊率写字楼30%商业47%空调集中式中央空调电梯系统客梯18部，货梯6部装修公共部分精装修售价前年40000元/㎡，目前60000-80000元/㎡租金7-10元/㎡·天交通状况公交：110、112、119、44路等二号环线地铁朝阳门站•银河SOHO写字楼平面图项目4栋塔楼有连廊连接，面积分割100-200㎡。•银河SOHO写字楼大堂•大堂设计风格与整体造型统一，比较简洁。•银河SOHO写字楼电梯•共24部通力电梯品牌：通力数量：客梯18部，货梯6部载重：1600kg、21人•银河SOHO写字楼走廊•弧形走廊设计过道天花板走廊【公共部分装修标准】地面：环氧彩砂或相似替代材料墙面：GRG板、乳胶漆、背漆玻璃、玻璃幕墙天花：石膏板顶乳胶漆、灯具走廊•银河SOHO办公空间•办公空间进行了简单装修，标准层层高3.5米，顶楼层高•4.5米。标准层层高3.5米顶楼层高4.5米【装修标准】地面：陶瓷砖墙面：乳胶漆天花：乳胶漆、局部石膏板吊顶户门：玻璃门•银河SOHO写字楼连廊•屋顶连廊设计，将办公空间自由衔接。•银河SOHO写字楼导视•导视系统风格与整体建筑风格一致，每一层楼均设有楼•层平面图。•银河SOHO写字楼租售情况•分割出售，去化较快，售完统一招商租赁，保证业主利益。销售方式：写字楼均分割出售（只有顶楼开发商持有）该项目由2010年6约30日开盘，推出3、5号楼，十天内销售52个亿；到目前为止，该项目写字楼已全部售罄，写字楼前期价格约40000元/㎡，后期价格60000-80000元/㎡；客户：多为内蒙、山西等外地投资客。销售情况：该项目2012年11月底交房，为保证业主利益，目前交由5个中介公司统一招商租赁；租金：8元/㎡·天；租约年限：2年起租，2年后租金按5-8%递增；租金交纳方式：押二付三租赁税：12%出租情况：目前有一个整层被某IT公司租赁。租赁情况：•银河SOHO商业•商业总建筑面积约8万方，开发商自持约2.5万方。商业总建筑面积约8万方，为保证商业的整体打造，开发商自持部分物业，约2.5万方。商业层数：B1-F2层，层高：B1层5.4米，一层6米，二层5.2米；三层为精装修，商业、办公均可，层高5.2米；柱距宽8.4米，柱距长11-15米；平均使用率53%。业态规划：1-2层以银行、高级零售、展示类（如高端豪车展示、苹果电脑客户体验厅、概念店展示）等业态为主2,3号楼2层定位为餐饮层，满足周边强劲商务用餐需求3层精装修商业省掉免租期，适合类办公客户使用。专业技能培训中心、语言学校，特殊要求设计公司、婚纱摄影、家具展示、影视广告公司等营业和办公场所。•银河SOHO商业租售情况•商业分割出售，去化较快，后期统一租赁，但仍存在经营•风险。销售方式：分割出售（只保留了1号楼B1-F3的商业部分，约2.5万方），去化较快；销售价格：临街门面20万元/㎡;租赁情况：5个中介公司统一招租，租金10元/㎡·天（内商）。销售情况：分割出售的优劣势：优势：去化速度快，有利于资金回流；劣势：难以实行统一经营管理。商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被彻底分割，失去了整体性。难以引进大型主力店、品牌店，小业主购买后，开业日期不统一，经营用途不统一，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。一层平面图红色区域为1号楼保留商业1#2#3#5#•银河SOHO开发商简介SOHO中国有限公司（前身北京红石实业有限责任公司）成立于1995年，由潘石屹（现SOHO中国董事长）和张欣（现SOHO中国总裁）联手创建，是一家为注重生活品味的人群提供创新生活空间以及时尚生活方式的房地产开发公司。SOHO中国是目前北京最大的房地产开发商，中国最大的甲级写字楼开发商，香港上市公司。公司主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产，开发总面积已达520万平米。开发项目：北京·望京SOHO北京·朝外SOHO北京·SOHO尚都上海·凌空SOHO上海·SOHO世纪广场上海·SOHO中山广场银河SOHO由潘石屹创建的SOHO中国开发，该开发商在北京、上海等地开发了多个类似项目。•银河SOHO物业管理•银河SOHO由开发商自己的物业公司——北京锦融物业管•理有限公司统一管理。北京锦融物业管理有限公司，是SOHO中国直属全资物业管理企业，专门负责SOHO中国旗下的物业管理，具有国家一级物业管理资质，以“诚信服务，优质管理，创新改进，节能环保”的优质管理方为奋斗目标，将国际先进的管理理念和服务与地区的实际相结合，不断改进，打造富有SOHO特色的服务品牌。公司曾荣获ISO9001及ISO14001国际质量管理体系认证。并荣获得北京市“守信企业”荣誉。北京锦融物业管理有限公司•银河SOHO小结2、配套：交通位置优越，商务氛围成熟，商业氛围较弱项目位于地铁2号线与6号线双地铁交汇处，交通便捷，周边写字楼、酒店云集，商务氛围较好，商业氛围较缺乏。3、建筑：独特的外观设计，形成新的地标建筑银河SOHO外观采用弧形设计，造型独特，360全角视野，建成后将形成新的地标性建筑。4、写字楼：分割销售，去化速度快，但影响项目品质项目分户面积100-200㎡，采用分零销售，去化速度快，客户多以投资为主，但分割销售对后期经营管理及项目品质有一定不利的影响。5、商业：分割销售，去化较快，但后期运营存在风险项目已分割销售，难以实现统一经营管理，商业规划缺乏整体性，导致商场经营杂乱，容易出现经营惨淡的局面。1、区位：位于二环以内，区域发展成熟地处东二环“国家核心企业聚集地”，临近国贸CBD与王府井商务中心，区域位置较好。华贸中心个案分析银河SOHO个案分析国贸中心个案分析总结•华贸中心基本情况•华贸中心总建筑面积近100万方，由5A智能写字楼、高端购•物中心、五星级酒店、国际公寓组成。写字楼星光天地国际公寓购物中心北京华贸中心位于CBD东侧，是由北京国华置业有限公司开发的集超5A智能写字楼、五星级酒店、购物商城、国际公寓组成的现代商业综合体项目。项目占地面积为39公顷，总建筑面积近100万平方米。动工时间：2003年5月运营时间：2008年8月（全部投入运营）•华贸中心宏观区位•华贸中心地处北京市朝阳区，三环与四环之间，属于CBD•板块，区域发展成熟。海淀区朝阳区东城区西城区二环二环三环三环三环四环四环二环二环朝阳门商圈CBD王府井商圈三里屯商圈东直门商圈华贸中心•华贸中心中观区位•位于CBD东侧，商务配套成熟，地理位置优越。北京华贸中心位于CBD东侧，西起西大望路，距国贸桥900米，东临东四环，南至通惠河，北临朝阳路，地理位置优越。CBD•华贸中心交通状况•位于东长安街，地铁和多条公交路线通达全城。北京华贸中心坐落于东长安街，位于国贸与四惠桥之间，紧邻地铁1号线大望路站和规划中的地铁14号线，周边多条公交路线通达全城，交通十分便利。华贸中心地铁1号线地铁14号线（规划中）轨道大望路站线国贸四惠桥三环四环至北京西站约15公里至北京西站约27公里至北京南站约15公里至北京北站约15公里至北京东站约1.3公里•华贸中心周边配套•华贸中心处于CBD板块，周边写字楼、酒店、商业云集，•商务商业配套均好。华彬费尔蒙酒店丽思卡尔顿酒店朝阳宾馆北京电视台国贸中心宏鑫写字楼远洋商务金地中心建外SOHO国泰饭店北京瑞吉酒店星程新族酒店世贸天街朝外SOHO北京朝阳医院新光天地远洋国际中心嘉里中心光华医院建国路三环四环四惠桥万豪酒店嘉里大酒店京广中心太平洋百货国贸商城中央电视台南航明珠商务酒店万达广场华贸中心写字楼酒店商业配套市政庆丰公园大望写字楼长信大厦•华贸中心产品规划•华贸中心产品分为写字楼、公寓、商业和酒店。（1）写字楼区：面向长安街，并有其面向南侧的步行广场给写字楼提供高尚的商业办公氛围；（2）公寓区：拥有它相对独立的公寓区花园及水景