20180704中国房地产市场总结与趋势展望

2018年上半年中国房地产市场总结与趋势展望政策环境——调控升级，抑制上涨政策聚焦扩大“有效供给”，积极出台相关保障政策大城市先后出台住房发展规划、土地供给中长期计划，落实“有效供给”限购扩容，升级，调控转变为以限售为主，且向县级城市下沉；居民去杠杆，限贷从紧，首付比例及利率持续走高；对网签、售价等销售环节监管加强；东北、中西部城市补充调整明显；保障合理购房需求（公证摇号、按比例向刚需家庭倾斜等）调控政策与人才新政、租赁政策齐头并进；调控升级，抑制上涨房价上涨蔓延全国限制炒房、投资客户保证有效供给短期需求侧调控（抑制非理性需求）和中长期供给侧改革（保证有效供给）共同发力。政策环境——调控升级，抑制上涨房地产政策继续调控，明确有效供给，政策调控需要时间消化——持续调控城市交易面积下降，一线城市储地不足，三四线城市库存减少——供需紧张市场表现——政策严控，重点城市新房成交规模继续缩减，但供应不足；2018年严控政策下，重点城市新房市场供需不匹配，有效供应不足造成需求释放受阻，再加上备案延迟等因素影响，新房成交面积持续回落。据初步统计，2018年上半年，50个代表城市新建商品住宅市场月均成交量在2740万平方米左右，同比下降约10%。市场表现——政策严控，但供应不足，价格上涨；2018年上半年百城价格累计上涨2.62%，较去年同期收窄1.57个百分点2018年上半年十大城市二手房成交套数同比下降，价格累计上涨0.21%一线代表城市：2018年上半年商品住宅成交面积同比下降约25%二线代表城市：月均成交面积约76万平方米，同比下降7%三线代表城市：上半年棚改力度仍然较大，上半年月均成交面积32万方左右。土地市场——整体供需继续增长、三四线城市推地增幅最大2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。各线城市住宅用地推地均加速，其中一、二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市同比增长32.9%，增幅最大。2018年上半年，全国300个城市各类用地共成交8.8亿平方米，同比增长29.3%；各类用地成交出让金19075亿元，同比增长26.6%。各线城市成交面积同比均增长，其中一线城市上半年同比增长6.7%；二线城市同比增长25.3%，增幅居各线城市之首；三四线城市同比增长23.4%。各类用地推出量增加，住宅用地推出量同比增长超三成；住宅用地成交量同比增长超两成，二线城市同比增幅居首；土地市场——整体供需继续增长、三四线城市推地增幅最大全国300个城市各类用地成交楼面均价2174元/平方米，同比下跌1.8%；溢价率为20.2%，较去年同期下降15.6个百分点。今年以来在政策趋紧、监管趋严的形势下，一季度、二季度住宅用地成交楼面均价稳定在3900元/平方米左右；上半年一线城市同比下跌22.3%，二线城市楼面均价同比上涨4.4%。三四线城市楼面均价2714元/平方米，同比上涨15.0%，涨幅居首。住宅用地成交楼面均价同比小幅上涨，溢价率继续下降2018年上半年，各地政府继续加大土地供应，住宅用地推出量保持30%以上的增速；全国住宅用地成交量继续提升：房企在一线城市拿地更加谨慎，一线城市土地成交增速较低。二、三四线城市成为企业拿地热点，高价地成交亦逐渐向二、三四线城市偏移。三四线城市在去年楼市销售良好的背景下，政府加大土地推出，在各线城市中推地同比增幅最大。从部分城市高价地成交楼面价来看，部分地块成交楼面价已接近或超过周边房价，地价偏高——未来项目开发存一定风险品牌企业——销售金额继续增长，拿地金额有所下降注：代表企业包括：万科、保利、中海、恒大、碧桂园、华润、世茂、绿城、融创、龙湖、金地、富力、雅居乐、远洋、新城、建业、招商、首创、合景泰富、越秀代表企业销售金额保持增长，碧桂园突破4000亿元2018年上半年，20家品牌房企累计销售额达到23756亿元，较去年同期提高32.3%；累计销售面积18007万平方米，同比增长30.5%。一季度20家品牌房企销售金额同比增长24.7%；二季度企业继续加大推盘力度、抢收销售回款，销售金额同比增长38.9%。大型房企销售金额稳步提升，整体销售业绩保持较高水平。品牌企业——销售金额继续增长，拿地金额有所下降拿地金额有所下降，三四线城市拿地金额占比继续上升。房企传统融资渠道延续收紧态势，创新融资方式助力企业资金融通。2018年上半年，企业拿地继续向三四线城市下沉，20家品牌房企累计拿地13503万平方米，同比增长13.8%；累计拿地金额6101亿元，同比下降12.4%，二线城市仍为房企布局热点，拿地金额占比为53.4%，一线和三四线城市拿地金额占比分别为12.3%和34.3%。其中三四线占比较2017年上升了8.5个百分点。2017年以来，各级监管机构对进入房地产市场的资金实行了自上而下、由内而外的全方位监管，加速行业“去通道降杠杆”、严防投机性资金进入房地产市场。2018年房企融资渠道持续收紧，海外发债投资房地产受阻。金融监管和防风险已提升至国家战略高度，房地产行业融资更加合规，融资门槛和结构也将发生新的变化。品牌企业——销售金额继续增长，拿地金额有所下降品牌房企加大项目推盘力度，销售重心前移，销售业绩保持增长；（上半年行业龙头企业碧桂园销售额突破4000亿、恒大和万科超3000亿）。拿地方面，品牌房企延续理性的拿地策略，拿地结构继续向三四线城市下沉，拿地金额有所下降。中国经济结构转型升级，服务性房地产市场衍生出大量需求，大型房企围绕“美好生活”进行全产业链布局，挖掘新的利润增长点——地产利润点转型趋势预判——全年销售回落，价格趋稳，新开工、开发投资保持增长态势；内外需求同比增速集体回落，中美贸易战升级，经济发展承压，调结构、促内需等助力经济高质量发展2018年1-5月：1.固定资产投资同比增长6.1%，增幅较去年下降1.1个百分点，创2008年以来新低；2.社会消费品零售总额同比增长9.5%，较去年回落0.7个百分点；3.出口同比增长13.3%，增速较一季度收窄0.8个百分点，随着中美贸易战升级，我国出口总量也将面临较大压力。4.投资、消费、出口三个指标增长均有回落，加之新旧动能持续切换，经济发展总体动能略显乏力。展望下半年：1.中美贸易战阶段性反复或成常态，对美出口可能继续走弱，但随着“一带一路”等利好带动，外需仍将保持一定动力。2.货币政策稳健中性调控目标不变，紧信用和宽货币加强配合，持续优化杠杆结构。3.内外环境变化背景下，金融机构存款准备金率仍有下调空间，美元走强，人民币贬值压力依然较大。4.整体来看，全年经济发展承压，增速将呈前高后低态势，但随着经济结构的持续调整、防风险措施的不断落实等，经济向高质量方面迈进仍然是趋势。趋势预判——全年销售回落，价格趋稳，新开工、开发投资保持增长态势；房地产市场方面，上半年政策环境趋紧，长效机制建设稳步推进，商品房销售增速放缓2018年以来，全国房地产市场整体环境继续收紧，限制性调控政策或不断扩围或强度持续升级，同时长效机制坚实推进，住房制度改革不断取得新进展，切实打击了部分非理性需求。商品房销售面积增速延续去年的收窄趋势，2018年1-5月全国商品房销售面积5.6亿平方米，同比增长2.9%。值得注意的是，受房企冲击业绩及政策导向压力等多方作用影响，5月市场有效供应大幅增加，单月销售面积止降转增8%，使1-5月商品房销售面积增速出现反弹，增幅较1-4月扩大了1.6个百分点。趋势预判——全年销售回落，价格趋稳，新开工、开发投资保持增长态势；预计下半年全国商品房销售规模回落、销售价格趋稳1.一二线热点城市调控基调从控需求转向增供给，受去年同期低基数及供应改善影响，这类城市销售降幅将持续收窄至规模趋稳。2.部分城市人才战略引发的市场行情已有政策出台调控且扩围预期加强，新落户人口的置业需求释放周期将明显后延，需求规模将趋于稳定。3.三四线市场受棚改货币化安置比例下行调整影响，市场有效需求将有所下降，销售规模将随之回落。4.2016年下半年以来，重点城市“限竞房”用地成交规模较大，目前第一批“限竞房”已入市，且下半年推出力度也将加大，这对于重点城市的房价企稳将起到积极作用。5.综合来看，预计下半年全国商品房销售规模将回落，得益于整体供求关系的改善，销售价格将趋于稳定。趋势预判——全年销售回落，价格趋稳，新开工、开发投资保持增长态势；投资开工方面，新开工、房地产开发投资将保持中低速增长2018年以来，市场整体收紧大背景下，金融端调控发力，融资难、行业信贷收紧等困境导致房企资金面压力剧增，加快周转尽快回流资金成为业界普遍共识。2018年1-5月：全国新开工面积同比增速提升至近一年最高水平，开发投资额增速也持续居于高位。2018年下半年：在补库存、扩增土储规模等因素刺激下，房企开发投资、新开工积极性将持续，但受限于资金压力，增速继续提速动力不足——预计下半年商品房新开工、开发投资额将保持中低速增长态势。