20180721_环京市场半年报

2018年7月11日近期房地产市场月度分析报告2全国房地产分析1全国宏观经济形势3环北京市场月度分析3北京市场月度分析报告提纲3全国宏观经济形势国内宏观经济形势：生产端、需求端、民生水平国际宏观经济形势：外汇表现、美国动作、中美贸易战国内金融政策：防控金融风险、金融政策房地产行业政策和表现：限购、人才引进、长效机制等政策汇总、房企现金流重大区域规划：粤港澳大湾区、海南自贸区4宏观经济——全国经济在受国际压力影响下上半年保持稳定增长且好于预期，预计增速在6.7%，增速水平和16年上半年水平持平位于近五年历史最低2018年上半年经济整体情况——2018年上半年中国经济平稳运行，物价水平稳定，就业形势整体向好，经济增长质量稳步提升。从半年度数据来看，预计2018年上半年GDP增速有所回落，与2016年上半年的历史最低增速持平从半年度数据来看，预计2018年GDP增速将回落至与2016年持平状态，预计上半年经济增速达到6.7%左右，在全世界主要经济体中继续位居前列29.734.731.93734.140.338.144.6417.47.376.96.76.86.96.96.76.56.66.76.86.977.17.27.37.47.505101520253035404550GDP同比2014年至今GDP半年度变化情况525765687483417.87.77.46.96.76.96.76.56.76.97.17.37.57.77.90102030405060708090GDP同比2012年至今GDP年度变化情况5当前货币市场有收紧趋势，预计2018年在再通胀持续、CPI走高、真实利率下降的宏观环境下，货币政策会继续退出宽松，同时随着美国大幅减税、美联储加息，人民币对美汇率或回至高位，预计年底将达到6.7。货币政策走势判断原因：中国经济的基本面比较好，没必要实施宽松的货币政策；金融去杠杆的需要。今年金融去杠杆已经取得了一定的成效，如果明年实行宽松的货币政策，很可能又回到原来的老路上去，进而导致金融去杠杆前功尽弃；不能与全球主要经济体的货币政策相悖。美国的货币政策正在收缩，包括近期的缩表、连续加息预期等，可见美联储并非实施宽松货币政策；同时还有加拿大、英国、韩国已经进行了加息，欧洲央行也开始释放退出宽松的信号。货币收紧趋势下，企业融资成本将进一步加剧，未来企业融资将更加困难，企业境外融资、企业线下融资或将更加频繁宏观经济——货币市场呈收紧趋势，在当前通货再膨胀，真实利率下降的宏观环境下，货币政策会持续中性，MLF利率、信贷利率或进一步上调，企业融资成本将进一步提高11.3%11.1%10.6%10.5%9.6%9.4%9.2%8.9%9.2%8.8%9.1%8.2%8.6%8.8%8.2%8.3%8.3%1.7%0.4%1.1%-0.2%0.3%1.9%-0.1%1.0%0.6%-0.1%1.0%0.4%2.6%0.5%0.6%-0.1%0.3%-2.00%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%145000015000001550000160000016500001700000175000018000002017年1月至今M2货币走势M2货币指数同比增长环比增长-100.00%0.00%100.00%200.00%300.00%400.00%500.00%050001000015000200002500030000350002017年1月至今信贷指数走势贷款指数(亿元)月度同比增长月度环比增长宏观经济——2018上半年PMI波动上行，除2月谷底，其余5个月均处于较高水平，上半年经济运行平稳，供给质量改善，供需均衡性增强，企业效益良好非制造业PMI整体运行状况——2018年上半年非制造业商务活动指数持续稳定在54%以上的较高水平，上半年均值为54.8%，较去年同期上升0.2个百分点，今年以来非制造业总体上保持平稳向好发展势头；6月非制造业PMI为55%，环比、同比分别上升0.1和0.1个百分点，总体延续稳中有升的发展势头企业经营整体稳定，特别是大型和小型企业表现更为活跃，表明随着我国经济结构优化和相关扶持政策的逐步实施，非制造业企业有所受益，市场活力增强非制造业PMI利好因素——服务业持续向好，消费对服务业增长的拉动作用较为明显，服务业企业对未来市场发展预期普遍持积极乐观态度从行业大类看，航空运输、邮政快递、电信、互联网软件等与消费密切相关的行业商务活动持续位于高位景气区间，扩张势头强劲；零售、住宿等传统行业商务活动指数高于服务业总体水平51.351.651.851.251.251.751.451.752.451.651.851.651.350.351.551.451.951.51.92.61.61.11.11.71.51.320.40.10.20-1.3-0.30.20.7-0.2-2-101234949.55050.55151.55252.553制造业PMI指数及同比情况PMIPMI同比551.11.51.30.51.41.20.6-0.11.70.30.10.50.70.2-0.50.80.40.1-1-0.500.511.525252.55353.55454.55555.556非制造业PMI指数及同比情况非制造业PMI非制造业PMI同比制造业PMI整体运行状况——2018年上半年PMI波动上行，均在50%以上的景气区间；其中2月份由于春节因素影响下降幅度较大，其他月份均有较好表现。6月份PMI为51.5%，较上月回落0.4个百分点，但仍处于较高水平制造业PMI持续在扩张区间运行，制造业扩张步伐较快，发展动力进一步增强，制造业基本面总体向好制造业PMI利好因素——供给侧结构性改革与经济韧性已经构成相互促进的正向循环，为加速推进经济高质量发展提供了充沛的空间与动力国家不断推出定向降准、科技创新支持、减税降费等扶持政策，助力中小企业发展，提振了企业信心创新驱动的产业发展势头良好，高耗能行业增速回落，制造业产业结构整体得到改善，新旧动能转换顺畅，新动能对经济的贡献作用增强宏观经济——实体经济向好发展，工业增加值快速增长，工业企业利润增速恢复至较高水平，制造业投资增速持续回升，实体经济投资出现企稳迹象工业生产平稳，服务业和战新产业较快发展1-5月份，工业增加值增长6.9%，增速与1-4月持平，工业生产增速继续保持稳定增长态势。工业生产基本面持续向好。分行业看，5月份，41个工业大类行业中，36个行业增加值保持增长态势，其中，电子、医药、专用设备、计算机、烟草、燃气生产和供应等行业实现两位数增长。新兴产业快速发展。5月份，装备制造业、高技术产业增加值分别同比增长9.4%、12.3%，比全国规模以上工业分别快2.6、5.5个百分点。太阳能电池、光纤、新能源汽车、工业机器人、集成电路、民用无人机等新兴产品快速增长。制造业投资增长加快1-5月份，制造业投资增长5.2%，增速比1-4月份提高0.4个百分点，比2016年和2017年分别提高1和0.4个百分点。其中，装备制造业投资增长8.2%，增速比1-4月份提高0.3个百分点；占制造业投资的比重为45.7%，比去年同期提高1.3个百分点；对制造业投资增长的贡献率为70%，拉动制造业投资增长3.6个百分点。制造业中转型升级投资快速增长，1-5月份技术改造投资增长15.6%，增速比制造业投资高10.4个百分点；占制造业投资的比重为45.4%，比去年同期提高4.1个百分点。工业企业利润保持高位1-5月份规模以上工业企业利润增长16.5%，比1-3月份加快4.9个百分点，利润增速水平恢复至高位，延续快速增长势头规上工业企业增加值同比增速规上工业企业利润和主营业务收入同比增速8宏观经济——从需求端表现来看全国消费品零售总额增速明显下降，消费升级类商品总量增长快，消费升级趋势明显，同时受到地方债限制影响全国固定资产投资同比增速显著下降消费需求总量回落消费升级趋势明显2018年1-5月份，社会消费品零售总额149176亿元，同比增长9.5%，增速比上月回落0.9个百分点。其中，限额以上单位消费品零售额57518亿元，增长7.8%。按经营单位所在地分，城镇消费品零售额26092亿元，同比增长8.3%；乡村消费品零售额4267亿元，增长9.6%。按消费类型分，餐饮收入3321亿元，增长8.8%；商品零售27038亿元，增长8.4%。消费升级类商品增长较快，限额以上单位通讯器材类、化妆品类、石油及制品类商品零售同比分别增长12.2%、10.3%和14.0%。受到国家限制地方债规模影响全国固定资产投资总额增速快速下降1-5月份，全国固定资产投资（不含农户）216043亿元，同比增长6.1%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。其中，民间投资134399亿元，增长8.1%，比1-4月份回落0.3个百分点，比上年同期提高1.3个百分点。分产业看，第一产业投资同比增长15.2%；第二产业投资增长2.5%，其中制造业投资增长5.2%，比1-4月份加快0.4个百分点；第三产业投资增长7.7%，其中基础设施投资增长9.4%。高技术制造业、装备制造业投资同比分别增长9.7%和8.2%，增速分别比1-4月份加快1.8和0.3个百分点。CPI指数解读：2018年上半年CPI同比总体呈上行态势，后期通胀水平进一步上行的空间较小，大概率将维持在当前水平波动；6月CPI环比继续下降，但下降幅度收窄，CPI环比下降0.1%，同比上涨1.9%，同比涨幅扩大从环比看，6月CPI下降0.1%，降幅低于上月。时令瓜果和蔬菜大量上市，鲜果和蔬菜价格分别下降6.7%和1.8%，合计影响CPI下降约0.16个百分点，是CPI下降的主要原因。非食品价格上涨0.1%，影响CPI上涨约0.11个百分点；从同比来看，6月CPI同比涨幅略有扩大，继续保持温和上涨。食品价格上涨0.3%，影响CPI上涨约0.05个百分点。非食品价格上涨2.2%，影响CPI上涨约1.80个百分点PPI指数解读：2018年上半年同比较上季度上涨0.4个百分点，总体运行在温和区间；6月PPI环比上涨0.3%，同比上涨4.7%，PPI环比由降转升，同比涨幅逐渐扩大从环比看，6月PPI由降转升，涨幅有所回落。生产资料价格由降转升；生产资料价格上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点，生活资料价格持平；从同比看，6月PPI涨幅比上月扩大0.6个百分点。生产资料价格上涨6.1%，涨幅比上月扩大0.7个百分点；生活资料价格上涨0.4%，扩大0.1个百分点；去年价格变动的翘尾影响约为4.1个百分点，新涨价影响约为0.6个百分点9宏观经济——1-6月份CPI上涨相对滞缓，维稳在2%左右，难破3%通货膨胀点，PPI经过前阶段下跌后受国际市场带动稳步上行，环比增长回正6.9%7.8%7.6%6.4%5.5%5.5%5.5%6.3%6.9%6.9%5.8%4.9%4.3%3.7%3.1%3.4%4.1%4.7%0.8%0.6%0.3%-0.4%-0.3%-0.2%0.2%0.9%1.0%0.7%0.5%0.8%0.3%-0.1%-0.2%-0.2%0.4%0.3%-1.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%PPI指数同比环比增长情况同比环比2.50.80.91.21.51.51.41.81.61.91.71.81.52.92.11.81.81.91.0-0.2-0.30.1-0.1-0.20.10.40.50.10.00.30.61.2-1.1-0.2-0.2-0.1-1.5-1.0-0.50.00.51.01.52.02.53.03.5CPI指数同比和环比情况同比环比10宏观经济——当前离岸人民币指数快速回落至6.6-6.7窗口宽幅震荡，外贸来看进出口差额在显著缩小，外汇储备自2014年5月以来处于下降通道当中，外汇外贸表