城市投资评价体系

1如何对房地产宏观市场进行预测和分析前言：今天在座的大多数同事都是工程及技术部门的人员，随着公司的发展，复合型人才将是公司未来的核心竞争力之一，我希望我们营销、财务部门与工程技术部门互相学习、交流、提高，只有这样，才能达到公司在年初提出的“苦练内功、提高素质”的企业年度目标。营销、财务等部门员工特别是中高层房地产宏观市场的研究是个重要和严肃的课题，我部计划以待分析城市的主要经济、房地产投资，开发，销售等指标样本为基础初步建立“城市投资评价和房地产市场分析体系”（后者主要针对我公司已投资项目地域），通过对来源于市场的数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强，或前瞻性明显，即时性好等约20个项目或项目组合，根据其运行的波幅或项目数据组合之间的比例关系，建立五级量化指标（分为“正常运行”；“超常发展”；“市场过热”和“供求低迷”；“市场过冷”等五种状况），分别显示待分析城市房地产市场的总体基本特点和状况。房地产市场分析体系是通过每半年或一年的市场数据读入（随着东莞镇区级统计数据准确度的提高，可改为每季度读入镇区级统计数据并分析）。根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度，力图反映市场运行的基本状况，通过对其中前瞻性较好的指标数据研判，预测下一年度（或未来年度）的市场趋势；而对其中即时性较好指标数据判读，可对当前的市场特点做出评价。从而为集团公司对政府部门宏观调控的方向和力度、房地产业务的市场运作，投资战略、消费者的市场引导等方面提供参考和依据。市场信息指标的选取是最困难的部分，一是没有经验可以借鉴；二是由于房地产市场本身的复杂性以及各地房地产市场的发育程度不平衡；三是数据积累时间不够；四是缺乏实践基础。所以我们在建立该评价体系时，主要以量化性分析为主，未过多考虑宏观政策调整、地域、消费习惯、政2策差异、土地存量与供应量等因素影响，仅用量化性的指标大体反映出待分析城市房地产市场现状与未来大势预测。在实践过程中，我们将在考虑房地产市场的一般共性外，还将考虑各地市场的个性，并通过大量的理论和实践探索后予以优化。一、城市投资评价和房地产市场分析体系设计原则：1、全面性。项目的选择不能仅仅考虑房地产开发经营的某一阶段，而覆盖了整个开发经营的全过程，包括土地供应、投资量、开发建设、市场交易、空置率等房地产市场运作的各个环节。数量、数值与价格、金额并重。2、简捷性，模式化。项目的选择既要全面，又要避免繁杂，使之去伪存真，去粗取精，抓住主要矛盾，使复杂的问题简单化，深入浅出，模式化的评价方式便于操作应用。3、敏感度高。有些项目可能很重要，但敏感度不高的就不列入。比如房价收入比。房价高在转轨期是永恒的主题，市场低迷时，说房价收入比过高；市场繁荣了，仍说房价过高。要弄清房价收入比中的房价是新房价格还是新旧房屋的加权均价；货币的、名义的工资占实际收入比重较低是我国的现状。4、可操作性。指标数据要有可靠来源，否则只有理论分析的意义而不能实际运用，所用年度数据均源自当地统计局，当地统计局未能提供或线性较差时，数据可采当地房地产交易中心的交易登记信息系统数据。但是，有些指标反映市场状况极为重要，比如空置率等指标，尽管在统计上目前还有盲区，只有新房，没有存量房，但在指标体系中已经列入。5、区域性。我国地域辽阔，各地经济社会和市场发展的差异较大，用一个指标体系很难覆盖，故指标项目可能具有通用性，但需根据不同的地域适当予以调整。6、时效性。城市投资评价和房地产预警体系的设计以2003年度市场数据为基期。同时根据实践检验，我部会及时对个别指标进行调整。7、选择性。城市投资评价和房地产市场分析体系的选取指标将会略有不3同。对于新拓展城市（地区），我们将以较全面的城市投资评价分析为主，主要目的是分析新拓展城市的房地产开发可行性；对于集团公司已开展业务的城市（如东莞），我们将定期进行以房地产市场开发、销售等情况为主的房地产市场分析，主要目的是对公司已开发项目所在地的房地产市场提出预警和规避。二、城市投资评价和房地产市场体系指标（根据不同地域和统计数据收集情况选取或增加）1、反映地区房地产市场表现程度（1）房地产开发投资额/GDP总额（%）（2）房地产开发投资额/全社会固定资产投资额（%）（3）房地产业增加值增幅（%）（4）房地产开发投资额增幅（%）（5）房地产开发投资额增幅/GDP增幅（6）商品房销售金额/商品房开发投资额（7）投资风险系数：1-自筹资金/总投资资金来源2、反映地区房地产市场满足需求程度（1）新增供应量市场消化系数X1：商品房销售面积/K×竣工面积（2）总体供应量市场消化系数X2：商品房销售面积/(本年度批准预售+上年度空置面积（3）销售价格、面积增幅（%）（一、二手分开）3、反映地区房地产市场潜在供给（1）新增土地供应面积（万平方米）（2）居住房屋拆迁户数（万户）（存量土地供应量）（3）商品房施工面积/商品房新开工面积（4）商品房施工面积/商品房竣工面积（5）当年新增房地产企业贷款额/当年全社会新增贷款额（%）4、反映地区房地产市场潜在需求程度（1）居民存款余额（人均可支配收入）/商品房销售金额（不作为重要录入指标）4（2）当年新增个人住房贷款额/（当年商品房销售金额+存量住房买卖金额）（3）人均住房面积(平方米)（4）商品房销售面积/常住人口（5）按产业结构分人口的比例，城市人口与郊区人口的比例（%）5、二手房市场基本情况（1）二手房销售面积/总销售面积（二手房销售金额/总销售金额）（2）二手房租赁投资回报率（%）（3）市场租值增幅（%）三、投资、土地项目选取工作流程选取目标城市城市（地区）房地产投资评价NY放弃城市实地调研NY放弃选取投资项目项目（土地）初步分析N放弃项目建议书NY放弃项目（土地）详细可行性研究NY放弃选定投资项目5城市实地调研报告工作提纲住宅及综合方面第一部分：城市总体特色调研及分析（宏观1）一、周边县市概况1、地理位置及气候2、自然资源〈1〉土地、水资源〈2〉矿产、动植物资源〈3〉旅游资源二、城市优势与劣势1、区位、条件2、基础设施3、生活服务配套设施4、经济实力5、科研与教育6、市场潜力7、文明与生态环境8、投资环境三、城市的定位1、配套设施2、发展目标定位6四、城市发展战略规划1、城市布局2、城市道路和交通3、城市公用事业4、园林绿化5、新区开发6、未来发展规划五、政策与投资环境1、经济状况〈1〉经济实力〈2〉支持产业〈3〉商业零售2、交通邮电〈1〉交通网络〈2〉客运现状及建设〈3〉邮电通络3、政策与开放程度〈1〉对外关注〈2〉开发区建设〈3〉招商引资〈4〉优惠政策第二部分：城市经济环境调研与分析（宏观2）一、城市经济状况1、国内生产总值（GDP）2、产业结构分析3、社会消费的零售总额4、城镇居民人均可支配收入及人均消费品的支出5、恩格尔系数分析6、城市居民储蓄存数金额7二、区域经济情况分析1、地理位置2、经济比重3、国内生产总值（GDP）4、产业结构分析5、社会消费的零售总值6、城镇居民人均可支配收入与人均消费品的支出7、恩格尔系数分析8、城市居民储蓄存数金额9、居民消费价格指数第三部分：房地产市场调查一、房地产市场基本情况1、房地产市场管理机构与政策法规2、土地出让市场情况3、房地产市场供应与需求总体情况（1）历年房地产竣工与销售面积（2）房地产开发情况（3）市场空置情况（4）投资资金来源构成第四部分微观调查一、调查市场1、主要开发区域调查2、主要开发商及楼盘调查与分析3、项目（土地）调查4、三级市场5、其它物业二、客户分析1、客户群体构成（1）年龄结构8（2）文化层次与职业特征（3）收入水平2、客户消费习惯与特点三、同业访谈1、政府等相关部门2、开发、代理商3、银行等金融机构第五部分关联调查一、规划设计1、本地的设计单位及水平2、外地的设计单位及水平二、工程建设1、本地的工程建设单位及资质2、外地的工程建设单位及资质三、中介代理1、本地的中介代理公司情况2、外地的中介代理公司情况四、媒体传播1、户外广告2、场地包装3、电视广告4、报纸广告5、其它媒体五、二手房投资回报调查1、租金水平2、投资回报率第六部分综合分析(结论与建议)一、城市房地产市场特点分析二、城市房地产市场潜力分析9三、城市房地产市场机会分析四、城市房地产市场风险分析五、城市房地产赢利能力分析六、总体结论与建议商业方面商业项目商圈居民结构表第一部分;消费习惯调研分析（微观）一、城市人口状况分析1、人口数量2、人口密度3、年龄构成4、文化程度5、职业分布6、人口收入水平7、人口状况分析二、商业项目的商圈人口情况1、人口数量2、人口密度3、人口分布4、年龄构成5、文化程度6、职业分布7、人口收入水平8、人口变化趋势三、商圈居民消费习性1、家庭成员人数及构成2、家庭收入水平3、家庭消费水平104、购买不同商品的频率与选择的场所5、到不同购物场所消费的频率，选择的时间及花费的时间，消费的金额6、购物的外出方式第二部分：城市总体特色调研及分析（宏观1）（同住宅）第三部分：城市经济环境调研与分析（宏观2）（同住宅）第四部分:城市商业市场调研与分析（中观）一、商业发展的现状1、社会消费总额与商业定位2、商业格局〈1〉各种商业生态发展现状〈2〉本地商业定立发展现状〈3〉外地（国内、国外）商业在本地的发展现状〈4〉商业销售额排名3、商业结构4、未来商业发展规划〈1〉商业规划的目的〈2〉商业的总体布局〈3〉商业的发展重点〈4〉实施指施二、主要商业网点及经营分析三、商铺剖析四、结论和建议11可行性研究的核心与要点操作环节：第1操作环节：成功迈出投资第一步第2操作环节：可行性研究的误区及相应对策第3操作环节：房地产可行性研究战略分析第4操作环节：设计成功的可行性研究流程第5操作环节：撰写出色的可行性研究报告书第6操作环节：如何协调可行性研究投资预算第7操作环节：从全局出发进行可行性研究第1操作环节：成功近出投资第一步1．透视房地产可行性研究房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：第一是要确定项目在技术上能否实施；第二是如何才能取得最佳的效益（主要是经济效益）。从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑。可见，关键在于12投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。但采用非常规手段进行建设时，一般会造成成本及造价的上升，对于民用建筑特别是房地产行业来讲，利润首先是第一位的。(广州中信豪庭方案选择案例)切记：开发商不是政府行政部门，在产品和利润不能兼顾的情况下，利润永远是第一位的。2、项目投资制胜第一法宝一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的是特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。－般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研究多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：a、这项目是可行的还是不可行的b、如果可行，可行到什么程度c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算（开发商一般不原意面对此类问题，特别是对于未来市场的变化和评估）对宏观市场的判断和预测是开发商必须注意的重要工作，大市的变化很难通过项目的后期操作得到扭转。（深圳中海香蜜湖一号和广州恒大绢麻厂地王案例）第二操作环节可行性研究的误区及相应对策1、项目精度标准项目内容时间（月）费用允许误差投资机会研究阶段1~30.2%~0.8%30